存量房贷利率会下调吗？专家：北京、深圳、上海、厦门等热点城市或将率先下调
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自央行5月17日发布房地产金融新政以来，全国各地迅速响应。贝壳研究院最新数据显示，百城首套房平均商业贷款利率降至3.45%，二套房平均利率降至3.90%，较上月分别下降了12个和26个基点（BP）。
分城市等级来看，一线城市的首套房和二套房平均房贷利率分别为3.59%和3.98%，二线城市分别为3.40%和3.84%，三四线城市首套房利率为3.46%，二套房利率为3.92%。与上月相比，各类城市房贷利率均有所下降。
不过随着存量房贷利率与新发放房贷利率之间的差距进一步扩大，存量房贷利率下调呼声再起。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，存量房贷利率调整势在必行。首先，当前大部分城市首套房贷利率已低至3.1%-3.5%，而去年调整后的存量房贷利率普遍在4.0%-5.2%之间，存在显著的下调空间。其次，当前金融市场环境下，高收益理财产品逐渐消失，房贷利率相对偏高，促使购房者倾向于提前还贷，不利房贷余额稳定。最后，政策旨在通过降低首付、取消利率下限来刺激房贷规模和地产市场，提前还贷与此目标背道而驰。李宇嘉预测，北京、深圳、上海、厦门等热点城市或将率先下调，其他城市紧随其后，整体趋向3.5%左右的利率水平。
对于增量房贷，李宇嘉指出，短期内下调空间受限。一方面，房贷利率已处于历史低位，且银行净息差面临压力；另一方面，银行资金成本因居民储蓄竞争加剧而上升。但政策取消利率下限，促使银行间竞争加剧，通过产品创新和服务优化来吸引客户，比如“气球贷”再现市场。
展望未来，李宇嘉提到，随着政策强调灵活运用利率工具降低融资成本，降准、MLF等措施预期即将出台，将为银行提供更多低成本资金，推动房贷利率进一步下降。预期首套房贷利率有望向无风险理财产品收益率靠拢，降低购房者的机会成本，激活贷款积极性。总体看，房贷市场正经历一次深度调整，未来利率有望在降准降息政策推动下，继续呈现下降趋势，进一步刺激房地产市场回暖。