西安启动首批住房以旧换新试点 专家：对购房者利好作用有限
西部网讯（记者马晴茹）6月3日，西安市房地产行业协会、西安市房地产中介行业协会联合发布住房“以旧换新”活动倡议书，其中提到，活动为期一年，期间在本市行政区域范围内，自然人出售符合上市条件的旧房并购买新房，可以按照本次活动方式享受相应优惠活动。哪些项目可以换？怎么换？对市场有什么影响？西部网记者采访了相关专家。
西安住房以旧换新试点启动新房购买人可为旧房产权人直系亲属
记者了解到，此前，西安市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，全面取消住房限购措施，支持建立“以旧换新”购房模式。此次倡议就是响应“以旧换新”购房模式的号召发起的。
倡议中提到，2024年6月3日—2025年6月2日，西安行政区域范围内，自然人出售符合上市条件的住房（以下简称：旧房）并购买新建商品住房（以下简称：新房），可以按照本次活动方式享受相应优惠活动。(注：新房购买人可以是旧房产权人的直系亲属)。房地产开发企业、中介机构、商业银行均自愿参与。
以旧换新怎么换？
怎么换？流程是什么？换房人通过西安市房地产行业协会、市房地产中介行业协会网站、公众号公示的参与“以旧换新”活动的开发企业项目信息(包括项目名称、区域、联系方式等)、经纪机构信息(包括机构名称、联系方式等)、商业银行信息(包括银行名称、联系方式等)联系相关企业或前往项目现场报名。
换房人在参与“以旧换新”活动的新建商品住房项目中选定意向房源，与开发企业签订新房《“以旧换新”意向协议》，缴纳意向金，约定价格优惠条件、意向房源(可以一套或多套)等，房地产开发企业在约定期限内(建议不少于90天)锁定换房人选定的新房房源。
换房人联系参与“以旧换新”活动的经纪机构，提供新房《“以旧换新”意向协议》并签订《“以旧换新”居间服务合同》，明确中介费标准、中介费优惠条件等事项，由经纪机构加速推广旧房。
在新房保留期限内，换房人成功出售旧房的，按约定时限与开发企业签订新房《商品房买卖合同》，并享受开发企业“以旧换新”优惠活动，享受商业银行贷款优惠；旧房未能出售的，换房人与房地产开发企业按约定解除新房意向协议，房地产开发企业应当无条件退还意向金，换房人无需承担任何违约责任。
哪些项目可以换？可以提供给购房者什么优惠？
哪些项目可以换？根据倡议书内容，首批试点有64个项目，涉及雁塔区、曲江新区、高新区、碑林区、经开区、未央区、灞桥区、航天基地、临潼区、阎良区、高陵区、西咸新区等地。
根据倡议，房地产开发企业应制定相应的“以旧换新”优惠方案。房地产经纪机构应通过线上线下聚焦，优先推广旧房，缩短旧房出售周期；“以旧换新”的经纪机构，应给予不低于八五折优惠的中介费(具体以经纪机构签订协议为准)；换房人出售旧房并签订新房《商品房买卖合同》的，如需租赁住房周转，经纪机构对首次租赁可以免费提供中介服务。
商业银行应给予客户当前市场最优的利率政策，减轻客户融资负担，在二手房按揭贷款方面，抵押登记费、担保费、评估费均由银行承担。针对归还存量房贷款的客户，优先办理提前还款业务；为新申请按揭贷款群众，提供“绿色通道”，提高审批效率，加快放款速度。同时，提供装修贷款等大宗消费支持，涵盖客户装修、购车、车位租赁及其他各类生活消费。
业内人士：利好品牌中介 对购房者的利好作用不大
资深房产咨询师、有着近十年的房产中介经验的程先生告诉记者，此次倡议对房产中介机构来说是一个利好，尤其是对品牌中介机构。“目前整个西安的房地产市场一直处于下坡路状态，而且这种状况可能还会持续一段时间，目前倡议名单中的连锁品牌中介，对于中介费的收取难度也比较大。”
程先生说，根据近期进店量和客户反馈显示，目前西安二手房市场处于两极分化，优质学区还是主流方向，但如果房龄一旦上十年，哪怕是高层或者距离地铁口近，都不会成为客户首选。“市场上低价在售房源都是跟个人挂钩的，个人经济情况不好，就低价售房，可能大家有买涨不买跌的心理，越低价的房子越不好卖。”
“加之现在房产自媒体越来越多，他们收取很低的中介费甚至不收，行业趋势从线下走到线上越来越明显，这对于中介机构的冲击是不可估量的。”程先生说，但品牌中介有其自身优势，比如房源量更集中，多人服务也是亮点，这是个人中介做不到的。此次倡议中八五折的优惠，对于品牌中介是很好的宣传。
程先生认为，此次以旧换新倡议可以进一步促进房地产市场的活跃度。“去化老旧小区，就面临着买新小区，相当于是连环单，反复成交两次，等于是有两块盈利，这中介肯定愿意干，相对于首次租赁免收中介费，就是小头。”
资深地产分析师沈玮告诉记者，此次倡议，是西安在消化存量房的道路上迈进了一步。对于开发商来说，可以借着以旧换新名义，推出更多优惠措施来吸引购房者，对于中介机构，则可借降中介费促进二手房的流通；但实际上，对于购房者的利好作用不是特别大。
“现在市场降首付、降利率，都很难刺激到需求，何况是优惠力度不大，流程繁琐的以旧换新活动。如果要起到真正市场带动作用，还是得真金白银的消化库存才能让市场见效。”资深地产分析师沈玮建议，购房者根据自身需求判断置业。
编辑：马晴茹