光大宏观高瑞东团队：房地产投资有哪些新变化？
中新经纬7月4日电4日，光大证券首席宏观经济学家高瑞东团队发布研报指出，房地产建安投资增速有望在三季度末呈现企稳回升态势，对固定资本形成的拖累作用也将逐渐减弱。
为什么稳住房地产投资至关重要？
高瑞东团队认为，房地产建安投资对于固投和GDP的拖累作用正在趋弱。在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力之下，“稳增长”成为今年政策诉求和市场关注的主线，从支出法的视角来观察，外需主要取决于欧美等消费型经济体的经济表现，国内消费又在很大程度上受到疫情反复的扰动，投资也就成为了“稳增长”最重要的抓手。在固定资产投资中，房地产开发投资的占比常年维持在20%-30%之间，因而，房地产开发投资的稳定，对于投资支撑“稳增长”具有重要作用。
研报指出，可以看到，2021年10月以来，房地产建安投资占固定资产投资和实际GDP的比例逐月下行，意味着房地产建安投资由原本GDP的拉动项，转变为了GDP形成的拖累项。但同时会发现，房地产建安投资占固定资产投资和实际GDP比例下行的斜率，自2022年3月以来开始呈现放缓态势，表明房地产建安投资对GDP形成的拖累正在边际收缩。
研报称，房地产行业涉及的上下游行业众多，根据2020年国家投入产出表的行业分类及投入产出关系来看，房地产行业全产业链一共涉及上、下游144个行业。因而，房地产建安投资的变化，不仅仅会直接影响固定资本形成，还会通过上下游产业链对经济增长中的其他部分形成涟漪效应。
根据测算，房地产建安投资对GDP形成的综合贡献(直接占比和间接拉动的增加值占比)，已经由2021年9月的19.6%下行至2022年5月的13.5%，但是这一下行趋势自2022年3月以来已经呈现明显的放缓态势。
如何看待后续房地产投资的走势？
根据研报，房地产开发投资主要包含四个部分，分别是建筑工程、安装工程、设备器具和其他费用，其中，其他费用又可以拆分为其他和土地购置费两部分。无论是支出法，还是生产法，土地购置费都是不纳入GDP核算的，因而，主要关注剔除土地购置费后的房地产开发投资，不妨将其定义为房地产建安投资，而房地产建安投资主要产生于房地产施工环节，可以进一步拆分为施工面积和施工强度之积。
研报认为，房地产建安投资增速有望在三季度末企稳回升。从施工面积增速来看，新增施工面积之前，往往需要先行融资覆盖施工期间的现金流消耗，而在房地产企业的融资来源中，自筹资金往往是房地产企业掌控自由度最大的来源渠道，房地产企业可以根据自己的施工计划提前调配自筹资金。因而，自筹资金增速往往对施工面积增速具有一定的指示意义，并且在2017年之后呈现出一定的领先性。
在自筹资金来源中，剔除企业自有资金后，主要的来源为委托贷款、信托贷款和债券融资。近年来，在融资监管趋严和行业金融风险上升的背景下，房地产企业的主要自筹资金来源均呈现出明显的收缩态势，但今年3月份以来，无论是新增信托贷款，还是新增房地产债，收缩幅度均明显收窄。如果这种融资收缩的收窄，主要源于房地产企业的主动行为，可能蕴含着后续施工面积增速有望企稳回升，根据自筹资金增速对施工面积增速的领先关系，判断施工面积增速企稳的时点，可能会出现在三季度末。
从施工强度来看，商品房销售面积增速的上行，一般会推动竣工增速的上行，而建安投资在施工后期(也就是竣工阶段)会加速上升，因而，商品房销售面积增速是施工强度的重要驱动因素，数据上，施工强度增速与商品房销售面积增速具有较强的相关性。
从目前的商品房销售来看，在国内疫情趋缓后，5-6月中央和地方政府密集出台了大量刺激商品房市场需求端的政策，比如，5年期以上LPR利率下调15BP，首套房贷利率相对5年期以上LPR利率下行20BP，放松限购限贷政策等。相关政策的密集出台确实对市场预期的转好起到了一定的积极作用，6月商品房市场持续回暖，供需两热。同时，考虑到2021年下半年商品房销售增速陡峭下行带来的低基数，预计后续商品房销售增速有望持续回暖。因而，后续施工强度增速呈现修复态势的确定性较高。
研报指出，综合房屋施工面积增速和施工强度增速来看，房地产建安投资增速有望在三季度末呈现企稳回升态势，房地产建安投资对固定资本形成的拖累作用也将触底回升。(中新经纬APP)
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