凯德：长期主义者的管理方法论
转自：成都日报锦观
凯德：长期主义者的管理方法论
成都来福士广场“一起发酵吧·面包文化节”吸引众多年轻消费者打卡
近期成都迎来多个实体商业密集开业。商业市场的蓬勃发展不仅彰显成都作为中国消费前沿城市的魅力，更印证着成都正以开放的姿态、创新的活力、无限的潜力持续吸引众多优秀企业在此深耕布局。
成都人熟悉的老朋友凯德已在成都耕耘了二十余年。今年是凯德进入中国的第三十个年头，凯德见证并深度参与了中国经济高速发展的过程，也为市场带来了独特、值得深究的“凯德模式”。
何为“凯德模式”？凯德投资（中国）华南及华西/华中区董事总经理卢志昇给出了精炼、精简、精华的总结：资本管理+资产管理+人才管理，一语道尽凯德管理方法论的精髓和底层逻辑。
以高效资本管理
为投资者创造长期可持续回报
不同于传统模式，凯德的资本管理是通过其标志性的“融（募）投管退”链条完成。凭借对资本市场的深刻理解，凯德以“为投资者创造更大价值和回报”为初心，利用多元化的资本来源创造出稳定、可信赖的持续收益。
2021年9月，凯德集团重组，旗下的投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资。转型重组后，凯德投资成为在新交所上市的全球不动产资产管理公司。管理资产类别横跨购物中心、办公楼、旅宿、产业园区、工业及物流地产、自助仓储和数据中心等多元资产类别。其轻资产模式提升了资本市场对凯德投资股价的长期信心。
同时，凭借在中国市场的多年经验，2021年凯德投资成功取得中国注册私募股权基金管理人资格，开始开展人民币基金业务。同年，凯德中国信托首次进军中国物流市场，并成功收购四个优质物流资产。2022年，凯德投资在中国成功设立三只人民币基金。2023年，凯德投资敏锐捕捉市场机会，设立中国数据中心发展基金，在环京地区投资开发两个超大规模数据中心。
丰富多元的募资渠道和多元化的资产组合管理能力让凯德投资有了足够的抓手，在行业螺旋式上升发展的环境中拥有更灵活、敏锐的应变能力，精准抓住存量市场的增量机会。
在卢志昇看来，“一方面可以为资本提供优质投资通道，使其更好地服务于本地市场；另一方面凯德也可以用领先的资管能力提升资产价值、实现资本回报。这对于当下行业的转型、以资本市场赋能实体经济也有借鉴价值。”
以有愿景的资产管理计划
持续提升资产价值
从资本管理到资产管理，凯德有自己独具一格、成熟且经得起验证的实操指南。
“因地制宜地根据每个项目的独特情况制定专属的项目愿景，并以此定制愿景为指导，制定专属的资产管理计划。”卢志昇说，为了达成愿景，需要形成一个长期（通常是3—4年）的资产管理计划，其中应包括具体的动作：品牌级次的规划、物业硬件的升级，还有与愿景一致的营销活动等。
比如，成都来福士广场以“世界遇见成都”为愿景，搭建桥梁，发挥平台作用，让本土的“成都”元素与国际化的“世界”元素在这里无缝融合，创造多元文化交流的商业舞台，为成都的商业格局持续注入丰富内容；“老成都蜕变新生活”则是凯德广场·金牛结合其特定现状推敲出的愿景，其招商调改、品牌级次的优化、物业条件提升等管理行为都深刻围绕愿景展开，为项目打造区域型商业标杆找到路径。
在定制化愿景的指引下，凯德旗下的多个项目不仅避免了同质化，还通过积极的资产管理手段实现了资产价值的不断提升。“积极”两字鲜明地体现了凯德管理模式的态度：密切关注用户需求，通过行之有效的深度管理务实地为投资者实现预期回报。
无论是针对购物中心的C端消费者，还是品牌商、办公楼、产业园等业态的B端租户，凯德一直密切关注其当下需求及展望类需求，通过前瞻的预判牢牢把握终端用户的需求趋势，并给予积极满足。
成都来福士广场是坐落于人民南路、连通多条地铁线的枢纽型TOD项目，其办公楼市场表现一直非常优异。凯德敏锐地发现有不少企业对快速、精致的办公空间需求强烈，顺势而为推出精装办公解决方案，开发精装单元、缩短入驻周期、减少客户装修成本、提升空间利用率，进而提高盈利率和资产价值，达到双赢效果。
记者观察发现，随着有愿景的资产管理计划逐步实施，凯德各项目资产价值进一步提升的同时，商业美誉度和市场竞争力也得到迅速增强。数据成为最好的证明：凯德广场·金牛在2023年实现了逾21亿元的销售额。正是看好该项目良性的业绩表现，高化品牌将于今年第三季度陆续进驻。
市场的青睐是对凯德资产管理能力的最大认可。伴随着凯德管理项目规模的不断扩大，其积累的丰富经验和优秀人才储备成为进一步拓展业务版图的基石。卢志昇表示，未来凯德将以专业管理输出模式更深入地投身于中国商业市场的建设浪潮。
以负责任的人才管理
树立长期发展的根基
凯德现有的资产管理与资本管理两大核心优势，究其根本是依托于其成体系且负责任的人才管理理念来实现的。
随着访谈的深入，卢志昇坦言，开拓当地市场既是机遇，同样也面临巨大挑战。在激烈的竞争中要想胜出，人才的培养与团队协作的重要性不言而喻。无论行业周期如何，持续培训、培养、发展人才是凯德坚定的信念，凯德为团队成员的职业生涯创造长期的专业成长平台。一个组织要保持长久的活力，最核心的资产便是人才。
企业文化建设是近年来凯德人才管理的重要手段之一。让每个层级的员工深刻理解企业的宗旨、发展愿景、（中）长期目标、战略支柱、关键结果、文化信条，有助于打造同心协力的平台氛围，让每一位员工都能在凯德这个组织中获得相应的成长和职业满足。
事实证明，正是源于“资本管理+资产管理+人才管理”的核心优势，凯德才能在万变的市场环境中展现出顽强的生命力，以长期主义的定力不断穿越周期。
访谈中，卢志昇展现出了超强的信心，这份自信既来自其作为高级职业经理人所积累的丰富经验、高瞻远瞩的宏观视野，也来自其对当地市场细致入微的洞察。他坚定地认为，“中国市场的基本盘依然稳健强劲，经济增长依然保持相对增速，中国拥有庞大、充满活力的人口规模，这与凯德布局的五大核心城市群战略不谋而合，各地政府积极出台政策引导消费升级，政府治理手段和理念不断改善。”
把视线锁定在成都，他对成都城市的发展表现出了长期主义的乐观，“成都拥有良好的营商环境，庞大人口基数催生出旺盛、主动的消费需求，展现出强劲的消费韧性。正是基于对成都发展前景的清晰预判和充足信心，凯德投资的多条业务线均在成都有稳健发展。”
卢志昇在访谈中多次提到，凯德于2020年推出了“2030年可持续发展总体规划”。这份蓝图为我们认识凯德这位长期主义践行者提供了更立体、更可观可感的依据：
在凯德可持续发展总体规划的指引下，2023年凯德南西区开创绿电元年，成功采购超5000张绿证，成为我国西南地区商业地产行业中首批成功集采绿电的企业。
2024年1—4月，凯德投资四川所有项目业主用电实现100%绿电。
凯德旗下多个项目凭借LEED认证成为众多关注ESG发展的合作伙伴的首选。
所谓长期主义者，想必就是如凯德这般立足当下、着眼未来的先行者。
成都日报锦观新闻记者陈超凯德供图