观点与孙哲峰对话：物业百态的选择 | 博鳌新力量·物业篇

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为“物业篇”，我们通过采访、调研及研究，解读物业与城市服务领域的企业和代表性人物，讲述他们在新行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

观点网物业服务行业持续处于调整和修复阶段。

一边是各物企2023年报中显现出的营收及规模增速放缓、盈利能力承压等横亘在发展道路上的巨大障碍；另一边是在资本市场上股价和市值延续低迷，短期内难以扭转。

站在更宏观的视角，整个房地产行业尽管迎来政策不断发力，但基本面仍然低迷，探索新的发展模式、重塑信心和未来预期还在路上。

7月初，观点新媒体与星河智善生活董事长孙哲峰先生进行了面对面交流，他向我们介绍了对宏观经济与行业的看法，以及物业在“新质生产力”赋能下的可能性和星河智善生活应对未来之策。

“我们这一代人一出生就在高速发展的时代，但这是不正常的，就像不能始终以百米跑的速度去跑马拉松一样。当下，只是从'非常态'回到了'常态'。”孙哲峰如是说。

行业去哪儿？

改革开放以后，中国经济实现了跨越式的增长，不断迈上新的台阶。但近几年来，消费持续降级，高速发展难以为继，增长进入了平稳期，也产生了一些“阵痛”。

孙哲峰解释，过往中国经济主要还是以资源主导类为主，强调的是快速几何式的增长——“量”。以房地产业来看，就是以金融工具等促进对房屋的消费。

但房子是耐用消费品，这便使得对房屋的需求被提前释放。

实际上，国家层面已注意到这个问题，提出了“新质生产力”，就是让创新起主导作用，摆脱传统经济增长方式、生产力发展的路径依赖。

“不停的寻找有科技含量的增长点，同时要有足够耐心的支持创新变革。对未来，我是很乐观的。”孙哲峰表示。

他进而表示，行业一定是回到常态，而且最后中国房地产一定是国企化、建筑开发企业化。在此过程中，物业将一直是个好买卖，未来会出现两个职能上的分化。

具体来看，住宅物业的公共职能会逐步加强，体现的是低利润、国企主导，主要是维护社会稳定，想要在这个范围内牟利，就要靠增值服务。

类似产业园区等这类B端或G端物业，将属于商业化运行，会产生相当的利润，但也要求物业公司必须具备专业性，因而会造成物业公司进一步分级。

“增量放缓，存量有限，物企一定要做质的提升，以高专业性在竞争中赢得发展空间，'打铁还需自身硬'。就以保洁为例，能不能做生物实验室、食品级管道的清洁服务，就是一面旗帜”。

那么，对物业行业来说，“新质生产力”意味着什么？

孙哲峰解释，首先是高现金流、低毛利，即做好基础服务；其二，要以令人满意的服务“圈住”C端、B端及G端客户；其三，要有能力找到外部好的服务商，引入外部专业公司为客户提供各类配套服务；最后，要有能力分享专业公司的资本性红利。

进一步举例，孙哲峰曾对美国FirstService等公司进行观察：“它的商业模式是分裂的，就是有一部分人做好基础服务，让客户满意；另一部分人主要是做投资，要去找到好的专业性服务的企业，进行少数股权投资。在这个前瞻性模型里，物业公司更像是一个平台，在做好基础服务的同时，培育独特的专业链条。”

但目前来看，国内专业水平高的公司还是较为缺乏，多数能提供的服务很初级，所以“新质生产力”的提升空间较大。

星河怎么做？

星河智善生活是星河控股旗下的物业公司，2022年时告别了新三板。官网显示，目前该公司服务项目100余个，服务合约面积3100万平方米，业务覆盖全国30余座城市，服务业主、客户40余万。

孙哲峰向观点新媒体介绍，目前星河智善生活服务业态已经包括住宅、写字楼、商业、酒店、小学、体育场、佛寺、博物馆等12种类型。其中，住宅业态与非住宅业态占比约是8：2，而产生的利润之比则差不多刚好相反。

主要是因为在住宅服务过程中，一些项目要贴补，以获得客户信任，这也有利于增值服务的培养。

未来，住宅业态仍将是星河智善生活的基本盘，主要以接手母公司项目为主，区位上聚焦珠三角和长三角。

对于商场、产业园区、写字楼等非住业态，星河智善生活将重点发展，依靠自身专业性，积极拼抢。

“要在斗争中盈利。”孙哲峰强调。

据了解，尽管当前商办写字楼、产业园区等招商都比较困难，但对于星河智善生活来讲，有自己独特的运营方式。

孙哲峰介绍：“星河智善生活的园区或写字楼每一栋都有主题，例如某栋写字楼基本上涉及机器人主题，就不会出租给别的类型企业，目的就是要在楼里打造一个产业上下游生态圈，产生连带效应。这些企业中有跨区域发展需求的，会形成一个'亚生态圈'，赋能产业园区招商等。”

同时，在商企服务的综合设施服务（IFM）方面，孙哲峰称星河智善生活的战略为“掐尖式和蔓藤式”，即找到行业中最牛的企业，将项目打造成标杆，再沿着该行业的“藤曼”向下辐射，越深越好，越多越好。

如此看来，互联网科技、新能源、银行和金融业等已成为星河智善生活的重要目标。

而且，各业态在管理过程中互相拉通，人工效能也在不断提升。“当前公司的保安、保洁等分为两类，一类是'固定工种'，另一类则施行'抢单制'，实现吃苦耐劳者多劳多得”。

此外，物企也在以“新质”赋能商业价值提升和生态系统构建。

孙哲峰认为，数字化或AI在物业行业里，就是要解决建筑物中的人怎样过得舒服的问题。这就需要物业公司作为一个流量入口，首先守好数据底座，做好数据分类。

另外，要成为助力建筑物中的人更好工作的算法提供商。

以下为观点新媒体对星河智善生活董事长孙哲峰先生的采访实录节选：

观点新媒体：您如何看待今年上半年的中国经济，以及对下半年有哪些展望？

孙哲峰：上半年政府在应对经济问题上表现出了决心和智慧，提出了以绿色能源、新材料、信息科技等创新驱动型替代过往资源依赖型的发展路径。

其实是在不断地寻找有科技含量、有质感的增长点，但这期间的阵痛是需要承受的。

从长期来看，我对中国经济持乐观态度，要有足够耐心的支持创新变革。

谨慎地看，当前房地产行业的刺激政策都不会很快产生效果，行业从过去的“非常态”回归到了“常态”。

观点新媒体：您如何理解新质生产力，以及其与物业行业的关系？

孙哲峰：首先，物业是个好买卖，但未来会有两方面职能。

一是公共职能，主要是指住宅物业服务，这部分极低利润、国企主导，以维护社会稳定为主；另一个是类似产业园区等B类和G类以商业化运行的部分，会有相当的利润，但要求物业公司有专业性。因此，物业公司未来会分级。

新质生产力强调要依靠创新拉动经济增长，对物业行业来讲，意味着四个方面：首先是高现金流、低毛利，即做好基础服务；其二，要以令人满意的服务“圈住”C端、B端及G端客户；其三，要有能力找到外部好的服务商，引入外部专业公司为客户提供各类配套服务；最后，要有能力分享专业公司的资本性红利。

对于物业公司，当前一定要走出舒适区，做好本职服务，培养主赛道实力以及提升专业性。

观点新媒体：星河智善生活目前在管业态有哪些？其中住宅与非住业态占比情况怎样的？

孙哲峰：星河智善生活目前业态包括住宅、商业、产业园区、公寓、酒店、小学、体育场、佛寺、博物馆等12种业态。

其中，住宅业态对品质的要求很高，一些项目公司还会贴补，这样可以建立住户的信任，也有利于增值服务的开展。

目前，住宅与非住业态规模上各自占比大概是8：2，但利润占比差不多是2：8。住宅业态仍是基本盘，未来主要是承接母公司项目，区位上主要为珠三角和长三角。

对于写字楼、商场、产业园等非住业态，必须争夺。星河智善生活有专业技术，不怕跟别人比品质。

对IFM赛道，星河智善生活的战略是“掐尖式和蔓藤式”，指找到行业中最牛（最赚钱）的公司，做出标杆项目，然后辐射下游，深耕行业，越深越好，越多越好。

观点新媒体：您如何看待物业行业的数字化转型？

孙哲峰：数字化是一个工具，细化到物业行业，就是怎样让建筑物中的人过得更舒服，让甲方的人工作流程更顺畅。

物业公司是流量的入口，首先要做好数据底座，把数据分好类；其次是建立好规则引擎，驱动设备和人员为甲方提供更好服务；最后，以智能算法提高服务的个性化和精准度。