专访仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平：以专业能力赋能存量时代
房地产行业的增量时代终结，企业依靠物业开发“躺赚”的故事画上句点，投资运营、产品打造、盘活存量资产等方面的精细化管理运营能力，成为企业穿越周期的关键。
在仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平看来，这项能力的塑造需要依赖科技、互联网与数据的力量。
在房地产从增量时代到存量时代的转变中，仲量联行瞄准了这一持续扩大的蓝海市场，搭建起了一个集数据收集、分析、研究功能于一体的资产价值评估信息生态系统——臻量。臻量也成为首个房地产全业态数字化资管SaaS平台。
臻量不仅仅提供数据和工具，更背靠仲量联行专业评估咨询团队的专业知识和研究能力，为市场提供更多深入、视角多样的创见，为投资人、资产管理者、招商运营团队提供有效指引，开启思路，赋能行业。
熊建平希望通过这样的方式，将更多市场的参与者吸引到臻量的平台上，共同打造中国房地产行业的彭博（Bloomberg）。
存量时代，各方参与者运营能力亟待提升
近期各大机构发布的房企销售数据显示，2021年全年百强房企的累计销售额同比下降，而这是自2010年以来的首次。不少业内分析也明确，2022年的商品房销售额也将同比下滑。
这也意味着，房地产市场依赖高杠杆高周转获取高利润的的时代将迎来终结，存量时代拉开序幕。
但开发商们要在存量时代占据一席之地并不是一件容易的事。对于大部分开发商来说，建商场或写字楼等持有型物业，通常只是作为住宅地块的配套建设要求，其本身并不具备相应的运营能力，毕竟持有型物业资金沉淀量较大，且回报周期长，收益远没有“卖房子”来得更快更丰厚。
即便是住宅开发与商业运营并行的国内开发商，开发业务带来的收入贡献仍明显大于持有型业务，以国内某大型上市房企为例，在其2020年全年收入中，开发物业营业额占比约87%，而投资物业的租金收入占比不足8%，两项业务的收入贡献差距显著。
以国际成熟市场举例，成功穿越了2008年金融危机的日本头部房企三井不动产，其自持物业的租金收入在总收入中占比达三成，物业销售与管理则各占三成。
在增量开发见顶、开发收益趋于收缩时，通过精细化运营提升效率，盘活手中的存量资产也就成为开发商将面临的新课题。
事实上，诸如上海南京西路这类基本饱和的核心商圈，也已踏入了零售地产的存量时期，在局限的范围内面临激烈的竞争，如何提升自身运营能力同样是需要深入研究思考的。
熊建平表示，“在当下的存量时代，资产管理的水平高低是制胜的关键，物业持有人和运营方需要通过高效的精细化管理，才能实现项目租金收入和物业价值的增长。”
打开视野，将视线从传统的物业持有者和运营者上挪开，会发现市场上有这种需求的主体越来越多。“例如持有大量资产的国有企业，现在也需要精细化管理他们的资产，也要增值保值、算得过账。”
除此之外，国际资产管理公司（如黑石、华平、KKR等），其投资组合往往由不动产与各类金融资产共同构成，因此国内的资产管理公司未来也势必将大规模进入不动产管理领域。
在这样的行业发展背景下，对于持有者和运营者来说，需要解决如何更好地运营资产，如何提高出租率、租金水平等一系列问题；对于投资者来说，则需要探讨如何选择投资标的，不同因素具体如何影响不同类型资产的收益率等问题。
此外，房地产行业数据运用面临的一大痛点是日常运营过程中会产生的大量数据，繁杂而无统一标准。这是由于目前市场上相关的统计口径、计算方法和标准却有较大的差异，从业人员对数据的处理方式不同所致。
此时，一个能够覆盖各种类型的物业与不动产、能提供兼具广度与深度信息的数据库，无疑将成为解决上述问题的利器。臻量正是因此应运而生，作为一个中立客观的SaaS平台，将数据梳理整合后以可视化形式呈现给用户。
数据先行，深入研究提供创见
面对这样一个数据的海洋、庞杂的统计标准、多样的市场主体，臻量凭借什么建立一个统一口径，并得到认可呢？仲量联行的底气是其在地产评估行业数十年如一日的深耕。
仅2021年，仲量联行就完成了7901个项目评估工作、总估值达到3.1万亿元，并连续17年位列香港主板IPO物业评估服务第一，市场份额达到了31%。
“过往三十年间我们完成了数以万计的评估项目，因此‘臻量’开发团队对中国的房地产各资产类型及市场趋势有了全景式宏观概览和立体式的深度透视。”熊建平介绍。
在物流地产领域，仲量联行更是具有不可撼动的地位，其数据库覆盖中国79座城市、约7200万平方米，约占市场总量的70%。这些都是来自过去十余年的评估业务积累。
2021年10月，臻量对外率先开放了物流板块的城市数据库。
“对于物流地产来说，由于各方资本的不断增持，投资市场竞争愈烈，分化格局已经初现端倪，对于投资者而言稳赚不赔已经成为过去，谨慎选择方为上策。那么在选择项目时除了需要多维度比较城市的基本面外，还需要将城市内的各个子市场的状况摸排清楚，谨慎选择适合自己发展策略的区域。因此臻量平台顺势而为，于2021年底上线了专业版共计180个子市场的物流数据帮助投资人更好的做决策。”熊建平表示。
目前上线的臻量数据库，不仅可以提供城市规划及功能发展趋势、国内生产总值、城镇化率、国家级物流枢纽情况、交通规划要点及发展趋势等城市宏观及物流行业数据，还包括高标仓储总量、全市平均租金、空置率等评估参数。
详实丰富的数据并不是臻量的全部，“专业的研究能力是我们又一大优势”。熊建平举例称，将七普数据与物流数据结合，可以发现，在长三角和珠三角的一些典型城市圈中，人口总量、GDP总量、区域面积等各种因素相仿的情况下，二者高标仓的占比却有明显不同。
“表面上来看，仓储需求的影响因素就是生产和需求，可分别与GDP、人口相对应，其实两地市场如此大差距的背后还有诸如历史、政策、地形地貌、交通网络、行业发展等多种因素。”熊建平提出，对现象成因的探索和研究，可以对投资者形成引导，提供新的投资思路。
这也是臻量希望能带给行业的——依托仲量联行30余年的房地产评估经验，以及超过300人的一线评估师团队，通过多维数据与地产行业的结合，围绕产业焦点和热点问题定期形成的研究报告，为各方面的市场参与者提供洞见。
为了协助决策，在打造前沿创新的专业地产智库的同时，臻量还围绕资产管理建立起了一系列丰富、高效、便捷的工具，以便投资者对资产进行价值评估。
据介绍，臻量依托于云计算技术，内嵌成熟的DCF收益法、市场比较法、成本法、假开法等多类型评估模型，无论是针对单个项目或投资组合进行投资测算，抑或是针对完工项目、在建工程还是待开发土地，臻量都将有效提升效率50%。
同时，臻量还构建跨越全资产生命周期的统一管理体系，为冗杂的项目和租约数据提供详尽直观的可视化展示，助力用户提升管理能力和决策效率。
未来，还将上线更多功能，包括数字化租约管理、城市地图等，并覆盖商业、写字楼等多种业态，内容将更加丰富，为投资者、管理者等各类市场主体提供更多参考和指引。透过这样的方式，臻量将实现数据、工具、研究的集合。
不过，这些都只是第一步，熊建平的设想是成为彭博（Bloomberg）或万得（Wind），以现有团队呈现的内容为基础，吸引更多优质的研究者、投资人、资产管理者、运营团队等主体进入到臻量的平台，并形成输出，共同推动存量时代的发展。