中金湖北科投光谷产业园REIT案例分析！

2022年12月30日，中金基金管理有限公司作为管理人的“中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金”在上交所的项目状态已受理！产品类型基础设施公募REITs，项目原始权益人为湖北省科技投资集团有限公司，托管银行中信银行股份有限公司，外部管理机构武汉光谷资产投资管理有限公司，专项计划名称为中金-湖北科投光谷产业园基础设施资产支持专项计划，专项计划管理人和财务顾问为中国国际金融股份有限公司。

一、基金产品概要

中金湖北科投光谷产业园REIT管理人为中金基金管理有限公司，项目原始权益人为湖北省科技投资集团有限公司，托管银行中信银行股份有限公司，外部管理机构武汉光谷资产投资管理有限公司，专项计划名称为中金-湖北科投光谷产业园基础设施资产支持专项计划，专项计划管理人和财务顾问为中国国际金融股份有限公司。

根据《基金可供分配金额测算报告》，本基金2022年10-12月、2023年全年模拟预测可供分配金额分别为1,826.62万元、7,436.46万元，假设基金发行规模16.20亿元19，并按照预测可供分配金额的100%向投资者分配，2022年10-12月、2023年全年模拟预测现金流分派率分别为4.51%（年化）、4.59%。

二、原始权益人

基础设施项目原始权益人为湖北省科技投资集团有限公司，其于2005年7月28日成立，注册资本人民币400亿元，法定代表人秦军，注册地址武汉东湖开发区高新大道666号生物城C5栋，湖北科投控股股东及实际控制人为东湖高新区管委会，是武汉市东湖高新区的管理机构，东湖高新区管委会为湖北省政府派出机构，委托武汉市管理。公司是东湖高新区资产规模最大的国有企业，主要从事东湖高新区内的园区开发与运营及基础设施建设、科技创新平台及创业孵化器建设、对高新技术产业的投资等。

湖北科投作为东湖高新区最重要的投融资及建设主体，经过多年发展，已形成以产业园区开发与运营和基础设施代建管理为主导的多种业务形态。从收入构成上看，2019-2021年及2022年1-9月，产业园区开发与运营业务在湖北科投收入中占比均超过40%，为湖北科投最核心的业务板块。

2019-2021年末及2022年9月末的资产总计分别为15,898,120.85万元、18,737,386.01万元、22,096,022.52万元和25,327,206.60万元；负债总额分别为10,073,902.27万元、12,563,021.98万元、14,227,713.94万元和15,540,921.49万元，负债规模随资产规模同步增长，资产负债率分别为63.37%、67.05%、64.39%和61.36%，整体表现较为稳定。2019-2021年及2022年1-9月，湖北科投取得营业收入分别为154,418.68万元、136,333.01万元、172,384.05万元和129,841.30万元。产业园区开发与运营占营业收入的比重最高，2019-2021年及2022年1-9月，产业园区开发与运营取得的营业收入分别为76,409.93万元、57,669.17万元、82,078.39万元和54,930.59万元，占营业收入的比例分别为49.48%、42.30%、47.61%和42.31%。

三、基础设施项目

基础设施资产包括位于武汉市东湖新技术开发区（以下简称“东湖高新区”，又称“中国光谷”）关山大道1号的光谷软件园1.1期A1、A2、A3、A4、A5、B、C栋（以下简称“光谷软件园A1-A7栋”）、商界2栋（以下简称“光谷软件园C6栋”）、4.1期A3栋（以下简称“光谷软件园E3栋”），光谷软件园A1-A7栋、光谷软件园C6栋、光谷软件园E3栋合称为“光谷软件园”；以及位于武汉市东湖高新区光谷大道41号的现代•国际设计城一期2栋（又称“现代光谷世贸中心2栋”）的1至2层、7至27层2（以下简称“互联网+项目”）。

目标基础设施资产范围内国有建设用地的土地用途均为工业用地，建筑面积合计约174,366.40平方米，截至2022年9月30日，整体出租率约89.15%，估值合计约16.20亿元。截至2022年9月30日，目标基础设施资产运营时间均超过5年，运营情况良好。目标基础设施资产基本情况及重要参数如下：

目标基础设施资产的经营市场化，收入来源分散，截至2022年9月30日，拥有52个租户，其中关联租户在2022年1-9月产生的运营收入占总收入的比重为10.77%。目标基础设施资产均已稳定运营5年以上，未来具备较强增长潜力。截至2022年9月30日，按租赁面积占比计算：在租约期限分布方面，期限超过3年（含3年）的租约占比为54.42%，期限超过5年（含5年）的租约占比为35.97%；租户行业分布方面，共涉及12个行业，主要分布在信息技术行业、金融科技行业和专业服务行业，租赁面积占比分别为39.17%、26.72%和17.22%。总体来看，平均合同期限较长，租户行业分布广泛，集中到期换租风险较小。

基础设施项目为研发办公类的产业园区资产，主要运营及盈利模式为对外出租和运营管理，其收入来源包括租金收入、物业管理费收入以及广告、停车费及其他收入。截至2022年9月30日，基础设施项目运营时间均已超过3年，其中最长运营年限为13.67年，最短运营年限为5.34年。基础设施资产历史运营整体情况如下：

根据戴德梁行出具的《估价报告》，截至价值时点即2022年9月30日，目标基础设施资产估值合计16.20亿元。目标基础设施资产采用收益法进行估价，就运营净收益采用适当折现率以计算估价对象的市场价值。目标基础设施资产估值及涉及的重要参数详见下表：

四、基金交易架构

本基金基金合同生效后首次投资的基础设施资产支持证券为“中金-湖北科投光谷产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券”，并将通过持有该资产支持证券全部份额，进而持有基础设施资产所属的项目公司的全部股权和对该等项目公司的全部股东债权。本基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，项目公司由湖北科投全资持有。