专家解读：上海楼市政策明起重磅调整，房贷利率怎么调？哪些买房群体会受益？
转自：戚颖璞
12月14日，上海宣布从12月15日起，调整上海普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。
这是上海今年下半年以来围绕“满足居民刚性和改善性住房需求”第二次发布政策优化措施。9月1日，上海发布“认房不认贷”政策，让更多人享受到了首套房贷款的首付比例和利率优惠。此次调整将产生哪些影响？哪些买房群体会受益？
哪些规定调整了？
截至12月14日，上海仍执行2014年制定的普通住房认定标准。在过去9年里，上海房地产市场已经发生了较大变化，市场各方也曾多次呼吁出台更符合当下情势的认定标准。2014年版上海普通住房认定标准需要同时满足三个条件，一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在140平方米以下（含140平方米）；三是内环以内低于每套450万元，内外环之间低于每套310万元，外环以外低于每套230万元。此次上海调整普通住房认定标准，主要包括两方面，一是优化了标准的认定条件，剔除价格标准；二是适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。
在住房信贷政策方面，分别降低了首付款比例、利率下限，同时实行二套房的差异化政策。
根据央行最新公布的11月份LPR报价,5年期以上LPR为4.2%。此次调整之后，上海全市首套房首付比例从35%降至30%，房贷利率从4.55%（LPR+35BP）调整为4.1%（LPR-10BP）。二套房的首付比例和房贷利率，按照区域不同，实行差异化政策。其中，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的二套房首付比例从50%降至40%，房贷利率从5.25%（LPR+105BP）调整至4.4%（LPR+20BP）。除了上述差异化地区，上海其他行政区的二套房最低首付比例保持50%不变，房贷利率从5.25%（LPR+105BP）调整至4.5%（LPR+30BP）。
买房者有四大利好
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次上海楼市政策调整将降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本，同时促进区域职住平衡。降低居民购房门槛。首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以位于总价600万元的二套房为例，由于总价超过普通住宅标准，按照非普通住宅认定的首付比例是70%，首付款需要支付420万元；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万元，即减少了120万元的支出；如该住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元的支出。减轻房贷利息负担。房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。减少住房交易成本。普通住房标准还关联税收政策。此次调整标准，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，若调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。促进区域职住平衡。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山6个行政区，实施差异化住房信贷政策，有利于支持推进“五个新城”和南北转型重点区域的高质量发展，更好促进区域产城融合和职住平衡。“今年9月，上海实行‘认房不认贷’之后，房地产市场总体平稳运行。此次政策出台，将进一步发挥好政策效应，有力支持房地产交易市场的活跃和行情的提振，进一步稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。”严跃进说。
附：新政原文
