【3·15】关于基础设施公募REITs基础知识
3·15/消费者权益保护教育宣传周
2023年银行业保险业“3·15”消费者权益保护教育宣传周活动现已拉开帷幕，西部信托将以本次活动为契机，引导金融消费者正确使用金融服务，了解自身权益倡导理性消费观念，紧密围绕“共筑诚信消费环境 提振金融消费信心”主题，加强典型案例剖析、消费风险提示，不断强化消费者教育，全力维护经济金融安全和消费者合法权益。
今日，将为大家普及基础设施公募REITs的相关基础知识。
REITs的特点：
1.收益主要来源于租金收入和房地产升值。
2.收益的大部分将用于发放分红。
3.REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。
REITs的分类：
从不同角度看，对REITs有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下几种：
1.根据组织形式，REITs可分为公司型以及契约型两种。
2.根据投资形式的不同，REITs通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。
3.根据运作方式的不同，有封闭型与和开放型两种REITs。
4.根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。
1.基础设施公募REITs与股票有何不同?
如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。
不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。
2.基础设施公募REITs与债券有何不同?
一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。
3.基础设施公募REITs与普通公募基金有何不同?
不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特点：
一是资金投向不同。公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。
二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得，指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。
三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断提升，而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。
4.如何看待基础设施公募REITs的现金流分派率?
根据国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资〔2021〕958号)，基础设施项目预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。其中，可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性。预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。
投资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关。作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类，一类是经营权类的项目(比如收费公路、污水垃圾处理等)，另一类是产权类的项目(比如产业园区、仓储物流等)。特别的，对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。
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