二手房“房东直售”有风险
仅是资金监管并不能完全解决“房东直售”存在的风险。相关的信息筛选、合同拟定、流程把控和信息公开等需要相关部门建议完善的平台和机制，从各个环节中降低买卖双方的交易风险
《法治周末》记者孟伟
“住了4年的房子准备卖啦！2016年买入，2019年年中搬进，整体装修保持很好，已满五。现因二宝出生，打算置换大一点的房子。”2023年11月，家住湖北省武汉市的林丽用个人账户在社交平台上连续发布了三则售房信息。
《法治周末》记者发现，越来越多有卖房需求的业主，不再单纯地依靠中介，而是开始自行在社交平台上发布信息，开启自主卖房的模式。
在买卖双方看来，在二手房环境疲软的情况下，“房东直售”的模式节约了购房成本。在法学学者看来，“房东直售”模式让信息更透明，但其中也存在一定风险。
房东：精心打造房源信息
“本人房东直卖，无税”“听说这里出房很快，我也来试试”“房东直卖，无中介费，无增值税”……
《法治周末》记者在某社交平台以“卖房”为关键词检索后，涌现百余条图片温馨、介绍详细的房源出售信息，这些信息的发布者大多是房屋的业主。其中也有不乏与林丽一样成功卖房的业主，将个人在社交平台卖房的经验分享出来。
林丽发布的房源帖子里有不少照片，在众多房源贴中脱颖而出：大面积绿化的小区外景；透过阳台照在浅米色的沙发上的阳光；原木色餐桌旁边挂的几幅小画；在白色储物架上摆放整齐的瓶瓶罐罐。
“在社交平台上想要吸引人来关注自己的房子，首先就要注重照片的拍摄，在拍照前要把家里收拾干净，挂几幅画、摆个花瓶，增加家里的氛围感。还要善于发现自己家的优势，采光好就多拍有阳光的角落，装修一般就拍几张小区环境和附近商圈的照片。”林丽强调，一定要附上户型图，再精心选一张封面图。
“其次，文案要条理清晰，要注意排版，用阿拉伯数字列举介绍房子和小区的优势，读者看起来会更直观、更轻松。最好能在帖子中明确标注好售价，减少沟通成本，让买家能与自己的预算做对比。”林丽说。
林丽强调，最重要的是价格，“价格要美丽，如果是急出的话，最好是在同小区偏低的价格，这样才有竞争优势”。
《法治周末》记者统计林丽发布的三则卖房帖发现，有近700条留言，其中有不少咨询房屋详细信息的留言。从第一则房源信息发布到售出，林丽仅用了20天。
二手房供过于求房东自寻出路
“房东直售”模式为何开始火热？
“现在卖二手房属于供过于求的状态，我的房子挂在中介那边很长时间了，基本没带几个客户来看房子。我生了二胎置换房子的需求比较紧迫，只能想办法自己卖房了。”林丽告诉《法治周末》记者。
林丽表示，自己卖房确实比较辛苦，“要把它当作一项任务，时刻关注私信，耐心回复评论区的疑问，不错过任何一条看房消息，约好时间，做好备注”。她也坦言，在卖房的这几天也感受到了世间百态，大多数有意向的买家很有诚意，也见过一些直接砍价20%的买家，这时候自己要稳住心态。
“房东直售”模式能获得买卖双方支持的另一个原因是难以忽视的中介费。
在北京某互联网企业工作的刘昕购买现在居住的房子时，选择直接与业主签订合同，省了一大笔中介费：“当时房子报价320万元，中介收费比较高，2%的服务费要多花6万元。我觉得这笔钱没必要花。”
《法治周末》记者了解到，北京市某大型房屋中介机构中介费的付费方已经发生了变化，由原来的买方承担，变成了买卖双方共同承担。
“二手房中介服务费在以往是收取买方2%的中介费，但从去年9月份开始，要求卖买双房各付1%的中介费。”上述房屋中介机构的工作人员告诉《法治周末》记者。
北京法学会不动产法研究会理事、北京市金诉律师事务所主任王玉臣分析，房东需要支付1%的中介费，在一定程度上刺激了“房东直售”，“中介费从买方出2%变成买卖双方各出1%，这对卖方而言，往往意味着卖房成本会增加。而与此同时，二手房价格又在下降，所以，也会更刺激房东采取降低成本的方式来卖房，房东直售也‘应运而生’”。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池在接受《法治周末》记者采访时表示：“房东直售属于手拉手交易，买卖双方直接进行交易，没有中介参与，省去了中介费的开支。”
赵秀池认为，互联网是去中介的一个工程，如果能够有相应的交易平台促进买卖双方直接成交，则会降低二手房的交易成本，“房东直售”可能会成为未来二手房交易的主流模式。
风险：信息核实、资金监管
二手房买卖的交易流程比较复杂，一般中介参与交易要涉及到产权抵押调查、房源情况核实、签订合同、按揭贷款、资金监管等多个程序，“房东直售”的模式就需要买卖双方提高风险防范意识。
“我买的原本是我租的房子，租期不满一年的时候房东就计划卖房，我们不想频繁搬家就直接和房东谈了价格买下来了。”刘昕说，他是比较幸运的，能放心地与房东直接签订购房合同也是基于此前的信任。
但在交易过程中刘昕也曾犹豫过，“在办理过户前要付首付款，由于我们没通过中介就没有资金监管的机制，100多万元直接打到房东的私人账户上，也是有一些担心的。如果在过户的过程中反悔了，我这100多万元会面临要不回来的风险”。为保障资金安全，刘昕与房东约定将打款与过户选在一天进行。
王玉臣认为，资金安全也是“房东直售”模式的一个痛点。
“资金安全可能得不到保障。虽然通过中介公司售房可能存在房款被挪走的风险，但是这种风险在‘房东直售’过程中会更大。”王玉臣建议，双方在“房东直售”的过程中，申请相关的资金监管账户，将房款进行监管，完成过户后再转入卖家账户。
王玉臣还提醒买方，要注意核实房东的身份信息、房产登记情况，要到现场看房，仔细审核合同。
此外，前述房屋中介机构的工作人员还告诉《法治周末》记者，“房东直售”还存在两个风险：一是，网签后买方取消交易，该房后期难以继续与其他人买卖；二是，银行放款前会再次核实征信，如果在这期间征信有问题可能会影响银行放尾款。
林丽也向《法治周末》记者强调，“个人卖房要提前防范因买家征信问题导致无法收到尾款的风险，如果买方征信有问题可能会导致无法从银行贷款，有尾款无法收到的风险。因此在签购房合同时就要约定，如果因买方征信问题导致贷款无法放款，需要买方自行解决。要在合同上有约束”。
部分城市已搭建安全运行体系
事实上，自2021年起，深圳、上海、宁波、徐州、苏州等地逐渐开通自主交易平台。杭州、天津等地还为买卖双方搭建了更安全的运行体系。
2021年8月18日，浙江省杭州市二手房交易监管服务平台上线了“个人自主挂牌房源”功能，并开始探索“提存公证”模式。2021年12月，浙江大学一对博士夫妇在“杭州市二手房交易监管服务平台”上以“提存公证”模式购买到了一处住房，这是杭州公证部门首次介入二手房自主交易的首单业务。
“房子是大额标的物，公证在其中相当于代替了传统的房屋中介，承担了信用第三方的功能。”杭州市国立公证处国内业务五部副部长宋益敏在当时表示，公证处会对房屋进行调查，确保权属清晰，无抵押、租赁等纠纷；买家首付款也是通过提存公证，打入公证处账户，达到合同约定条件后再由公证处向卖方付款，保障交易的真实及安全。
2022年5月，天津市开始实行存量房屋交易资金监管银行托管模式，公布了10家受托开展存量房屋交易资金监管业务的商业银行，由买卖双方自愿选择是否接受资金托管服务。其中明确，接受托管服务的，交易当事人自行选择托管银行并签订《天津市存量房屋交易资金托管协议》，由托管银行实施存量房屋交易资金监管。买房人如果需要办理银行贷款的，贷款资金由贷款银行依据托管协议支付至卖房人的收款账户。
王玉臣称：“资金监管在一定程度上可以保障买家的资金安全，由买家将房款转入资金监管账户，在房子未完成过户前，相关的房款都将存放在资金监管账户内，任意一方都不可取出。等到房子完成过户后，该房款会转入卖家的账户。这样既保证了买家的资金安全，也保证了卖家的房产安全。”
但他强调，仅是资金监管并不能完全解决“房东直售”存在的风险。相关的信息筛选、合同拟定、流程把控和信息公开等需要相关部门建议完善的平台和机制，从各个环节中降低买卖双方的交易风险。
赵秀池表示，“房东直售”面临的主要风险是能否钱货两清，即卖房者能否顺利拿到购房款，买房者能否顺利拿到房本并入住。她建议，建立官方二手房交易平台，促进二手房直接交易，通过交易平台实现买卖双方交易的合同、资金、流程监管，降低交易成本，提高交易效率。
（文中林丽、刘昕均为化名）
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