北京出台房地产广告发布指引
“咫尺学府，菁英养成、上风上水，人生进阶、投资首选，机不可失……”对购房者来说，想买个舒心房子，却绕不开仿佛雾里看花般的广告。房子是很多人生活中最大的一笔开销，虚假的承诺与宣传不仅仅损害了人们的经济利益，更破坏了人们对美好生活的期待和信任。为充分发挥广告对房地产市场的健康引导作用，助力房地产市场平稳有序发展，近日，北京市市场监督管理局关于印发《北京市房地产广告发布指引》，提出10条禁止在房地产广告中出现的内容。
本刊将对部分条款进行分析解读，帮您“擦亮眼睛”选好房。
1不得含有将“商业用房”宣传为“商品住宅”等虚假或引人误解的内容。
两者在产权年限、建筑标准、周边配套甚至水电费用等方面均存在较大差异。
商业用房基于商业用地开发，土地使用年限为40年或50年，规划用途一般为商业服务、经营活动或企业办公。一段时间以来，一些开发商将商业、办公用地改建成为住宅形式的项目，也就是俗称的“商住房”。这类项目一般使用商水商电、不通燃气，较少有南北通透户型。
商品住宅属于居住用地性质，土地使用年限为70年，仅供使用者居住使用，不容用于开展其他商业活动。商品住宅民水民电通燃气，且各地对商品住宅的户型、层高、容积率等方面均有要求。
有时，“商住房”的开发商在前期宣传中有意或无意地混淆项目的“商用”和“住宅”属性，例如使用“美宅”等词汇误导部分消费者，容易引发纠纷。此次房地产广告规范从源头严格管理，加强对开发商相关信息的公示与宣传用词的把关，对于化解矛盾纠纷、维护购房者合法权益，具有重要意义。
2不得含有“房价年增长XX%以上”“年租金高于该地段平均水平XX%”“投资收益保持在XX%以上”等升值或者投资回报的承诺内容。
“楼盘位于城市高潜力区域，升值空间大”“坐拥城市稀缺资源，未来增值不可估量”……这样的广告语，我们似乎经常能看到。
其实，去年北京市市场监督管理局就曾做出相关提示，指出根据《中华人民共和国广告法》第二十六条规定，房地产广告中含有“房价2年翻番、5年净赚3套”“月租金高于该地段平均水平20%-30%、前3年15%投资收益”等内容，涉嫌违法。
2016年，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念，并在此后成为市场主基调。不少业内人士指出，“房住不炒”的关键是降低房地产的金融资产投资属性，与增值相关的“潜台词”也应一并纳入规范。
3不得含有“XX分钟到达某地标建筑”“XX分钟直达国际机场”等以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的内容。
贝壳研究院曾指出，交通条件是楼盘品质最重要的影响因子。贝壳研究院研究结论显示，新生代客群渐已成为购房主力，且置业目的多为刚需，限制于购房资金，他们在地段选择上更偏向于偏远郊区，但在配套因素上，交通便利性是必备的选择，过往以“时间换空间”的被动置业需求正发生着深刻变化。便利的交通可有效提高出行效率，缩短出行时长，成为置业人群最看重的因子。
深谙此道的房企自然在宣传上从“交通”点上发力，但是“车行10分钟到高铁站”“30分钟地铁到达某三甲医院”……诱人的承诺背后，很可能是欺骗。业内人士介绍，此类以时间标示距离的宣传，不少是虚假宣传，夸大交通便利。此前，已有多家房企因违反《中华人民共和国广告法》中相关规定而被罚款。
4不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
市政规划是建设城市和管理城市的依据，也是城市发展的“风向标”。对于房企来说，在符合和依托城市规划的前提下进行房地产开发，是促销售、实现企业资金良性循环的保障之一。
但是，有部分房企捕风捉影，将八字没一撇的市政规划当成板上钉钉的事实，使其成为楼盘宣传语料的一部分，对购房者的决策意向产生严重误导。例如，“政府搬迁”“市政府回迁”等房地产虚假宣传的“经典剧本”，过去曾在多地出现，并因违反《中华人民共和国反不正当竞争法》《中华人民共和国广告法》等而被处罚。
业内人士表示，房地产销售环节拉规划“背书”，往往是因为开发商为了以“好消息”凸显楼盘价值，建议购房者不轻信单一开发商信息，要多渠道求证，以官方消息作为购房决策的依据。
5不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染。
风水宝地，招财引气、开运布局，人生进阶……把这样的风水术语写进楼盘广告，属于封建迷信宣传。我国向来对封建迷信广告的打击极为严厉，相关处罚案例不胜枚举。
在2023年山西省市场监督管理局公布的部分典型违法广告案例中，当事人在其售楼部发放印刷品广告宣传彩页，广告中含有“园区内融合了传统易经风水，打造了金、木、水、火、土五个别具一格的园中园”等内容，被处以202500元的罚款；在此前，2022年大连市市场监督管理局网站也曾披露，有房产项目介绍“享拥自然山水，坐拥龙脉之上，堪称风水宝地”等内容，违反了《中华人民共和国广告法》。
对此，业内专家表示，广告及营销宣传应当坚持正确导向，以健康的表现形式表达产品优势，弘扬社会主义核心价值观和中华民族优秀传统文化，风水、占卜等封建迷信内容违背社会良好风尚。
6不得出现融资或者变相融资的内容。
“购房者每投资10万元，第一年可获12%的收益率，此后每年收益率增加2个百分点，5年累计收益达房款的80%，同时拥有公寓产权……”去年，北京市地方金融监督管理局官网披露了一房地产非法集资案例。“该开发商最开始的初衷就不是销售房屋，而是击鼓传花缓解企业资金压力，一旦资金链断裂，投资者将本息难保。”办案人员如是透露。
房地产投融资骗局往往涉案金额较大，形式多变。比如，在房地产项目开发建设中与中介机构相互串通，鼓吹“炒房能致富”“投资房地产保值”等理念，虚构房地产开发项目利诱群众投资。再如，房地产开发企业违规将整栋商业建筑划分为若干个小商铺进行销售，并承诺由房地产开发企业以代理出租的方式包租、定期返还高额租金或直接回购等。
7不得含有“买房能落户”等能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
早在2015年我国已对此类承诺进行规范。《房地产广告发布规定》第十八条指出：房地产广告不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。其中，对于“买房能落户”的宣传，不少购房者已经“免疫”，但是“学府环伺”“一步未来”等词汇却让不少家长进入了圈套。
梳理近年来的相关报道，不少纠纷围绕“学区房”“学位房”的模糊宣传上。一般来说，楼盘项目有“学位”名额往往是因为其引进了学校，或与某些学校有联建、合作。买了这个房子就相当于踏进了某个学校。
不过，近年来，北京加大实行多校划片入学力度，一个房子不再对应一所学校。而且划片范围会随着片区各社区入住率及人口变化或政策因素等而略有调整，不能确保买房就能上所谓目标学校。
更重要的是，开发商无法无权承诺所售楼盘是不是学位房，业主子女入学问题需由辖区教育主管部门统筹安排，应以教育主管部门制发的通知通告为准。文/陈天奕