市场转变下，金融机构与地产企业对未来市场的预期差异在哪？
当前房地产行业处于深度转型时期，疫情反复也给市场带来了更多的变数。4月25日，杭州首批集中供地完成竞拍，板块热度分化明显，房企投资策略调整，拿地更加理智。在此背景下，中指研究院浙江分院于5月11日，在杭州浦发私人银行中心成功举办“2022年杭州第一批次集中供地金融·地产交流会”。
会议邀请了中国银行、农业银行、工商银行、浙商银行、浦发银行、北京银行、上海银行、渤海银行、邮储银行、华夏银行、光大银行、中信银行、广发银行、浙商资产、金投资本、苇草资服、中大金石、杭工信、大家祥驰、杭州艾姆希等金融机构；绿城中国、大家房产、华夏阳光、中天美好、保利发展、佳源集团、温州时代、德信地产、建杭置业、众安集团、保亿集团、华景川、融创中国、金帝联合控股、蓝绿双城、天阳地产、华侨城、长住集团、星创、华发等房地产企业等近50家企业，共同对新时期的地产投资策略进行探讨，加强企业间的交流与合作。
市场调整，探析金融机构与房企对市场、融资预期
本次会议对与会的金融机构和房企进行了问卷调查，分别调研了金融机构和房企对杭州房地产市场运行的预期、对2022年房地产融资环境的预期，金融机构对优质房地产企业客户重点审查要素的评价，2022年房企在杭州再次投资拿地的意愿。调查的结果如下：
▍金融机构对市场的预期较房企更谨慎
在受访企业中，60%的金融机构认为2022年杭州的房地产成交量会下降，而房企仅有45%认为成交量下降。对于2022年杭州的房价，超过半数的房企认为房价会保持稳定，而金融机构普遍认为房价会有波动，支持上涨和下降的各占40%。对于2022年的杭州市场回暖的拐点，60%的金融机构和55%房企都认为在三季度。
图：对2022年杭州房地产市场成交量的预期
▍金融机构对融资环境的预期更加乐观，但也对信贷业务审核更加审慎
各类融资方式中，多数金融机构和房企均认为2022年除信贷资金，其他方式融资金额均会大幅下降。对于信贷资金，金融机构的看法更为乐观，仅有10%的金融机构认为信贷资金会下降，多数金融机构认为信贷规模将保持不变，更有20%的金融机构认为信贷资金会大幅上升；而有36%的房企认为信贷资金会下降，受访房企中没有一家认为信贷资金会大幅上升。在应对房地产信贷风险方面，多数金融机构结合硬性指标，制定投资“白名单”，同时也加大贷前、贷中、贷后的审查力度。
图：对2022年房地产行业的融资环境预期
▍房企融资成本下降，但融资难度增加
70%的金融机构和73%房企都认为未来房地产融资利率将有所降低。从近两年的融资成本上看，55%的房企认为2021年和2022年的融资成本较往年有所降低。但在实际融资过程中，55%的房企认为2022年的融资难度加大，主要原因是行业下行，投资人更为审慎，同时政策收紧各融资渠道投放力度也是重要的原因。当前房企的主要资金来源前三是银行贷款、信托融资、股权转让。
图：房企2021/2022年融资成本与往年对比
▍金融机构建立完善机制，多方面审查房企资信
80%的金融机构已经建立对优质客户的“名单式管理”；在审查优质房企的资信能力时，多数机构会更注重参考房企的企业性质、偿债能力、品牌实力、负债结构、企业规模、资产变现能力。对于房企未来的运营风险，多数机构会着重审查房企的现金充足程度、负债规模及结构、土地储备规模及布局、高溢价地块项目、主营业务构成。在房企信息收集方面，金融机构的房企信息来源主要为专业房地产研究机构和媒体信息。
图：金融机构审查优质房企资信能力时重点参考的要素
▍受访房企今年均有拿地计划，拿地更加谨慎，偏好主城核心板块
受访企业中64%的房企拿地意愿较高，今年计划再次拿地，36%的房企表示会择机拿地。受访的房企中，64%的房企表示接下来两批次的拿地意愿均比较高。对于拿地的区域考虑，所有的房企均偏好主城核心板块；45%的房企也考虑主城边缘板块；27%的房企同时也考虑郊区核心板块。
图：第二、第三批次集中供地中房企的拿地意愿
▍多数房企和金融机构认为亚运会延期对杭州楼市影响较小
对于亚运会延期，50%的金融机构和45%的房企认为对杭州房地产的市场影响中性。后亚运时期，40%的金融机构认为杭州的房价会增长，也有40%的认为会在当前的价格上下波动；而63%的房企认为亚运会后杭州房价将在当前的价格上下波动，仅有18%的房企认为房价会增长。
图：杭州亚运会的延期对于杭州房地产市场的影响
市场分化明显，智能数据助力房地产投资
中指研究院华东大区常务副总高院生进行了《地产新逻辑下投资方向及策略探讨》主题演讲
▍一、当前房地产市场呈现四大特征：
1、稳楼市背景下地方政策进入密集放松期。2022年以来，全国超百城优化调整房地产政策，涉及限购、限贷、限售等，4月份单月超70城放松楼市政策。4月房贷环境全面宽松，利率普遍回到2019年以来新低水平。相比全国，浙江省政策调控力度偏平稳，房贷利率随宏观下调，宁波、温州、衢州、湖州调控放松，多地出台人才购房补贴政策。
2、疫情反复下市场恢复不足，需求分化明显。受疫情和楼市下行等综合因素影响，今年以来，新房累计涨幅仍处近五年同期最低点；供应缩减明显，房企推盘积极性较弱；市场成交低迷，恢复不及预期；多数城市短期库存出清周期有所延长。同时市场分化明显，长三角新房、二手房价格领涨全国；各线城市出清周期随城市能级下降延长时间增加；城市之间、板块之间市场分化加剧。
3、两集中供地节奏放缓，城市间冰火两重。2022年1-4月全国300城住宅用地供求规模同比均大幅下降。截至2022年5月10日，18城完成集中供地。与2021年三批次相比，杭州、深圳、北京、合肥、厦门、重庆、长沙、无锡、广州市场表现相对较好，竞价达上限地块占比小幅提升，底价成交地块占比和流拍撤牌率明显下降；福州、成都和苏州市场热度不及预期；青岛、济南、天津市场延续低温态势，但边际有所改善；武汉、南京底价成交地块占比有所下滑，但流拍撤牌率小幅提升；宁波底价成交地块占比有所提升，整体表现平稳。
4、金融审慎管控下房企降速提效，迫在眉睫。2022中国房地产百强企业研究加强了企业稳健性的分析。2022年百强企业中，国企入榜数量占比提升三成，区域深耕企业表现稳健，浙系房企在综合实力、产品力、代建等领域均表现较佳。当前企业增收不增利特征日益显著，需要从区域深耕、高效运营、服务延伸等方面发挥综合运营优势提升效益。。
▍二、地产逻辑重塑：
房地产行业回归民生，坚持稳中求进，积极防范化解房企风险，将房地产行业作为经济的压舱石；房地产市场有质结构性增长，增存互补；政策支持房地产市场向新发展模式转型，租赁、城市更新、资产运营管理、代建等将受政策支持鼓励。
中指研究院华东大区客户副总经理史竹红进行了《数据智能推算改变土地决策的新模式》主题演讲
▍一、开发云——集中国房地产数据与工具之大成
开发云全面整合中指大数据和SaaS分析工具，依托2300城230万+土地信息、40万+住宅项目、5万+商办项目以及人口、潜客、交通、配套等数据，通过开发云强大的综合查询、灵活的多维度统计分析等功能，用户可以实现宏观-中观-微观的数据逐层下钻，查看土地—项目—企业联动信息，辅助用户进行更加客观、科学、精细化的决策。
▍二、2022年杭州一批次集中供地成交复盘
利用中指开发云复盘2022年杭州一批次集中供地，本次成交的59宗地块分布在39个板块中，基于中指模型得出板块投资策略，其中重点板块有20个，次重点板块有3个，择机进入板块有9个，关注板块有7个。59宗地块中有35宗地块位于重点板块，其中19宗地块溢价达上限，占比54.3%；14宗地块位于机会板块，其中溢价达上限地块占比仅14.3%；关注板块内无地块溢价达上限。
结语
本次会议复盘了2022年以来的房地产市场特征以及杭州一批次集中供地的成交情况，探讨了新时期的房地产投资策略，也为金融机构与房地产企业搭建了交流平台，进一步促进了双方合作，为行业稳定发展将起到积极作用。