铝板变涂料，华侨城上海“最后的地王”陷降标风波，律师称“开发商难以被认定为违约”
每经记者包晶晶 每经编辑陈梦妤
这段时间，上海华侨城·纯水岸这个区域绝版地王项目的业主们投诉意见不断。
2020年7月，上海土拍连破记录，虹口区嘉兴街道地块溢价率超28%、杨浦区定海社区D5-1地块溢价率近19%，浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块，在鏖战200余轮后，被华侨城以楼板价4.4万元/平方米、总价超50亿元摘得，溢价率19.07%。此后，上海土拍规则锁定10%溢价上限，该地块也成为唐镇绝版地王。
地王曾经创下开盘售罄的骄人战绩，但自2023年初起，华侨城·纯水岸业主就因外立面减配问题频繁投诉，随着工程不断推进，业主们又发现了围墙货不对板、车库粗糙、大门与原方案有出入等问题。上海电视台新闻综合频道2023年1月16日曾对此进行报道，但截至目前，业主与项目公司仍未达成一致。
开发商华侨城方面回应《每日经济新闻》记者表示：“浦东新区唐镇项目由上海唐侨盈置业有限公司（下称唐侨盈置业）开发，在施工建设过程中，部分客户认为项目外立面变更并向相关政府部门进行投诉，由相关政府部门进行充分的核实调查后认定我司经营合规合法，我司也就此一直高度重视并保持与客户的密切沟通。”
开盘前紧急申报修改方案
有业主发现，1-14#北立面的楼梯井外立面，每栋均有铝板被更换成了涂料，并且做成与铝板形态一致的格子外观，但因色差极大，业主认为这对建筑外观造成了严重影响。
唐侨盈置业却拿出了上海市浦东新区规划和自然资源局“关于准予变更该项目1-14#住宅建筑单体北侧立面局部调整”的文件，该文件落款日期为2021年10月15日。根据业主提供的资料，早在2021年9月，华侨城就向浦东新区规划和自然资源局提交了一份《情况说明》，当时楼盘尚未办理预售许可证。
令业主们难以理解的是，明明申请在先、开盘在后，但变更期间的营销推广和售楼处沙盘展示，楼栋外立面均标识为铝板，即便进入2021年12月22日-28日的认购期，开发商也未将此项变更以任何形式告知购房人。2022年1月17日项目开盘，788组成功购入的幸运业主沉浸在喜悦之中，但随后而来的“惊喜”令他们无法接受。
对于最具争议的“外立面铝板换涂料”问题，记者6月3日下午来到项目现场，楼栋北侧外立面的确使用了涂料，但项目北面紧邻的德淳路为双向两车道，“紫金9号”小区一期2号楼、6号楼、8号楼紧邻马路，与华侨城·纯水岸距离的确非常近。
而唐侨盈置业在《情况说明》中列出：“经过我司深化设计研究发现，原先设计的部分铝塑板材质的外立面因材料材质将造成反光并产生光污染，我司拟对施工幢号为1-14#楼的局部北侧外立面进行优化调整，将局部的铝塑板替换为环保涂料，减少铝塑板反光带来的光污染，提升外立面安全系数和环保程度。”
律师称“开发商难以被认定为违约”
多次交涉未果之下，今年5月，双方产生了冲突。
对此，5月25日，华侨城A董秘在投资者平台回复时提到，这次冲突是项目在施工建设过程中，部分客户认为项目外立面变更引起。公司一直保持高度关注，与客户积极沟通，同步启动客户应答机制。持续在政府相关部门的监管指导下合法合规、坦率沟通、妥善处理客户诉求。我们非常理解客户的诉求，真诚希望与广大客户一起构建开放包容的沟通机制，并愿意在此基础上进行有益会谈。
那么，对于已经获得许可的变更，业主是否有反对权？
“在预售前，我司为项目单一产权人，可以单独向相关部门申请调整；唐镇华侨城公众号是我司唯一官方发布信息的公众平台，未对项目外立面有相关宣传。”华侨城方面认为。
从事建筑建造行业23年的工程师江程对《每日经济新闻》记者表示，外立面的变更，由开发企业申请，符合审批条件的，相关部门审批通过即可进行施工。事实上在建筑行业，因客观因素改变设计方案，是非常常见的。
记者向上海市光明律师事务所律师付永生、顾准咨询时，获得的答复是，“类似的局部变更非常多，只是广大业主没有注意到，或者注意到但没有意愿、时间、能力、财力等种种原因维权。有的业主完全不在意外立面的变更，有的业主没有时间参与，有的业主不相信维权成功，也有很多业主抱着事不关己、高高挂起的态度。”
如果已经在宣传册、公开资料、沙盘，售楼处介绍等明确了项目这一细节，后期再做更改，是否有欺诈之嫌？
付永生、顾准两位律师表示：“开发商难以被认定为违约，并且不可能被认定为欺诈。法律上的‘欺诈’属于特殊的法律用语，和日常所说的‘欺诈’完全不同。”
2020年12月23日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
“想获得赔偿的可能性极低”
业主们的诉求是，要求开发商与广大业主达成补救方案，恢复与宣传物料一致的外立面铝板材质、小区围墙，降低业主因该虚假宣传造成的损失；删改不公平格式条款，保障业主权益等。
据记者多方了解，业主诉求并未得到满足，部分业主也寻求了法律人士的帮助，但被告知“打赢的机会不大”。
付永生、顾准两位律师告诉记者，“根据最高人民法院的规定，广告宣传资料，凡是没有写进合同的，开发商变更，都不算违约。除非对买卖有重大影响的，即使不写进合同，也算合同的一部分，开发商随意变更，就构成违约，就要赔偿。但如何理解‘重大影响’”，众说纷纭。外立面的变更，有可能被法院认定为一般影响，就不算合同有约定，开发商的行为不违约，不需要赔偿。”
“通过民事诉讼维权，更是难上加难。业主有权利维权，要求开发商予以赔偿，但是根据本案的具体情况，获胜的可能性很低，而且即使获胜，单户业主赔偿的金额极低。”两位律师表示。
事实上，记者从其他项目业主维权诉求中也获知，买房人在交易之前并不能预看合同，而等到正式购房时，特别是红盘需要摇号选房，迅速做决定，仔细审核购房合同的时间少之又少，对于合同细节并没有识别能力，而维权之中的部分争议焦点，往往隐藏在合同的细枝末节里。
那么，以“合同为准”“以实际交付为准”，能否成为开发商的挡箭牌？
“业主可以聘请律师审核合同，对于广告宣传、沙盘、销售口头介绍一一对比书面合同，查漏补缺。对于业主认为重要的遗漏内容，和开发商协商写到合同中的补充条款中。”
对于此事的最新进展，华侨城方面也回应称：“唐镇项目目前正处于施工阶段，对于部分客户反映的相关问题，我司将根据国家相关规范进行全面排查，确保早日将项目建设完成。”
发稿前，据业主代表反馈，开发商方面已口头答应恢复铝板，但还要等正式的书面通知。对此记者也向华侨城方面予以核实，但截至发稿尚未收到有效回复。
封面图片来源：每经记者包晶晶摄