推出个性化还款政策 银行争抢房贷市场
转自：上观新闻
经济导报记者刘勇
在楼市调控松绑，银行信贷政策放松的背景下，为争夺房贷市场，不少银行创新推出了个性化的房贷还款政策。
业内人士表示，银行通过创新住房信贷产品，提供差异化、个性化服务，有助于提高产品竞争力，进而扩大信贷市场份额。
创新还贷方式
“房贷月供本金低至1元!”近日，不少银行推出了“先息后本”的个人按揭还款政策。
平安银行发布消息称，贷款客户可以选择特色还款方式的信贷产品，包括“二阶段还款”“双周供”“轻松还”和“气球贷”。
其中，“二阶段还款”是指前三年内可以按月付息、无需偿还本金、在剩余贷款期限按月等额本息还款，贷款期限不少于十年，不超过三十年。适用地区涵盖济南在内的多个城市。“轻松还”是指借款人按月支付利息，每6期按贷款发放金额的1%偿还本金，最后一期一次性偿还剩余本金。“双周供”则是指借款人每两周还本付息一次，每期按14天计息。快速还款，节省利息。
引发市场关注的是“气球贷”。平安银行表示，“气球贷”是适用该行个人商住两用房按揭业务的一种还款方式。此还款方式并非新推出，且不止平安银行一家银行有类似产品。根据因城施策的政策要求，此类产品需在符合当地监管政策规定的前提下开展。
经济导报记者调查发现，除平安银行外，建设银行、兴业银行等多家银行也对房贷的还款方式进行了创新。
如建设银行推出了“轻松供”和“尾期还”。“轻松供”还款方式将个人住房贷款在贷款期限内划分为两个阶段：第一阶段按月归还1元本金以及当月应归还的贷款利息，可根据借款人需求自行确定期限，最长不超过三年;第二阶段在剩余贷款期限内，剩余贷款本金按常规等额本金方式还款。而“尾期还”则是指购房者拥有最长2年的宽限期，在选定的宽限期内，每月仅需归还最低1元本金+贷款利息(贷款余额乘以贷款月利率)，宽限期结束后，再按贷款余额、贷款月利率和剩余贷款期数重新确定每期还本付息额。
银行业分析师张鹏博告诉经济导报记者，目前我国银行个人住房按揭贷款主要有两种还款方式，即等额本金和等额本息，前者每月偿还本金相同，利息逐渐减少，前期还款压力较大;后者每月偿还相同金额，前期利息占比较高，后期本金占比较高。
“上述所谓的‘创新’就是‘先息后本’的还款方式。此类业务对贷款人的要求比较高，对银行业绩的提振作用也相对有限。”张鹏博表示，“‘先息后本’在行业内并不是新的业务模式，只不过之前在个人住房按揭上运用不多，通常在消费贷或个人抵押经营贷上相对常见。”
争夺优质资产
在张鹏博看来，对于工作时间不长，未来收入有增加的年轻人而言，“先息后本”的还款方式因其较低的贷款门槛有一定吸引力。对于银行而言，通过住房信贷产品创新，提供差异化、人性化服务，可满足不同贷款人需要，也有助于提高产品竞争力，进而扩大信贷市场份额。
“银行面临降准降息政策下的贷款投放压力以及业绩考核的紧迫感，尤其是进入年中6月，时间紧迫性愈发明显。”在易居研究院研究总监严跃进看来，此类产品的出现，本质上是银行之间为争夺贷款客户而采取的竞争手段，同时也反映出银行业内部对市场份额的焦虑和竞争态势。
一家商业银行的客户经理张萍接受经济导报记者采访时表示，现在购房者仍信心不足，房贷申请意愿不强。“以前房贷申请最难的时候需要排队等半年，现在资料齐全的话基本一周内就能放款。”
“我们行的房贷领域还没有类似的业务，就算有我也不一定会推荐。”张萍解释说，“这种还款方式，前期容易给贷款者造成还款压力不大的错觉，如果后续收入状况不及预期，还款压力会变得越来越大，产生不可控的风险问题。而且我们也测算过，这种方式最后实际支付的本金和利息总额比正常房贷高。按100万元房贷30年计算，‘先息后本’比‘等额本息’多支付6万元左右的利息。”
在张鹏博看来，随着按揭贷款利率的持续下调，按揭贷款资产的利差也已经下降到较低的水平，银行“卷”利率的空间越来越小。“各家银行会不断优化产品设计，改善服务体验来争夺客户。
“个人住房贷款一直是银行不良货款的低发领域，按揭贷款也被银行视为优质资产，因此会让银行间的竞争加剧。”张鹏博分析，“尤其是在明确了房贷利率不设下限以后，银行通过降低利率抢客户的空间有限。只有通过贷款产品设计和创新来实现拓客。”
华福证券在最新的研报中指出，随着按揭贷款利率的持续调降，按揭贷款资产的利差也已经下降到较低水平，银行“卷”价格的空间越来越小。在居民加杠杆意愿不足的情形下，银行按揭贷款投放的竞争会愈演愈烈，预计未来各家银行会推出更多的创新举措来吸引客户。