中信把地产干亏了
本文来自微信公众号“地产k线”
文/乐居财经许淑敏
深圳近期两大顶豪准备入市竞争，市场一度沸腾。
其一是中海深超总项目“中海·深湾玖序”，已经开放了项目展厅；其二是中信东角头项目“中信深圳湾”，首次被曝光户型图设计稿。
特别是中信深圳湾项目，市场关注已久。
该项目原由佳兆业负责开发，在佳兆业出现流动性问题以后，中信城开成为接盘侠，兜底项目。
回顾2022年6月，中信城开接盘佳兆业多个项目，包括佳兆业南山东角头项目、金沙湾国际乐园、航运红树湾、佳兆业科技中心等项目，如今已分别更名为“中信深圳湾”、“中信金沙湾”、“中信红树湾”、“深圳中信广场”。
去年，中信城开·红树湾已经入市销售。于此，中信城开的角色为融资代建，提供一定盘活资金，满足后续项目建设和开发经营需要。
同样作为中信集团旗下的涉房平台，中信城开与中信泰富仍有一定差距。2022年，中信泰富全口径销售金额超过100亿元，2023年上涨至128.5亿元，行业排名90名，挤入百强。
而中信城开仍未上榜。据了解，2022年，中信城开签约销售额为27.67亿元，签约销售面积为16.50万平方米。2023年1-3月，中信城开签约销售额为5.31亿元，签约销售面积为4.77万平方米。
中信城开与中信泰富定位有所不同。
中信泰富地产开专注开发城市综合体、商业地产和住宅地产项目，业务涵盖地产项目投资、开发、运营和管理等地产全产业链。而中信城开，聚焦于城市更新、城市开发运营等领域。
据披露，中信城开已战略布局环渤海、长三角、珠三角及中西部等主要经济圈、都市群，官网披露了10个项目，包括北京海淀四季青、成都天府新区项目、南京金长城项目、东莞塘厦项目、深圳深惠项目等。
但按照中信城开2022年披露的“多盘联动”海报，仅大湾区区域，其持有项目已经高达15个。
中信城开是一家“年轻”的公司。天眼查显示，中信城开成立于2015年5月，法定代表人、董事长为聂学群，由中国中信有限公司（以下简称“中信有限”）持股100%。而中信有限，正是中国中信股份有限公司（以下简称“中信股份”）全资子公司。
中信城开对外投资56家企业，分布于广东、浙江、北京、上海、四川、湖南、江苏、海南等各地，所属行业包括地产、金融、水利、科技、餐饮等。
中信城开亦有一定的风险存在。根据天眼查，中信城开担保债权共有23笔，涉及金额1.68亿元。
另外，其关联方债务共51笔，金额245.04亿元。其中，中信城开股东中信有限的债务共16笔，金额245亿元，中信城开“子公司、分公司、对外投资公司”债务共35笔，金额422.99万元。
据公开财务数据，2023年，中信城开实现营业收入39.35亿元，同比下降27.79%；净利润-32.07亿元，归母净利润-29.27亿元，同比上年均由盈转亏。对比2022年，中信城开营业收入54.49亿元，净利润3.26亿元，归母净利润3.08亿元。
于2023年，中信城开总资产372.85亿元，总负债249.13亿元，净资产123.72亿元。
在港股上市平台中信股份年报中，中信城开包含在新型城镇化业务板块。
该板块定位于智慧城市的营建者，提供集工程建设、城市运营、地产开发和运营管理于一体的智慧城市解决方案，主要子公司除了中信城开，还有中信泰富地产、中信建设、中信环境、中信兴业、中信海直等。
于2023年，中信股份新型城镇化板块实现收入433.67亿元，同比下降13%，归属于普通股股东净利润21.63亿元，同比增长17%，剔除拨备影响后，经营性利润同比下降12%。
年报中关于中信城开的描述不多，仅介绍了汕头中信滨海新城项目、宁波奉化创新工业综合体项目的开发进展。
乐居财经翻阅财报发现，在中信股份关联交易信息当中，倒是提及中信城开。
于2023年9月18日，中信城开与中信正业集团（中信集团全资附属公司）订立股权转让协议，据此，中信城开同意收购中信正业投资的全部股权连同中信正业投资欠付中信正业集团的股东货款以及其他债务，总代价为8.81亿元。
上述收购完成后，中信正业投资已成为中信股份的间接全资附属公司，财务业绩入账上市平台。
据了解，中信正业投资是一家主要从事基础设施投资、产业地产和新城建设业务的投资公司。通过本次交易，中信城开也将其业务区域覆盖范围拓展至中信正业投资布局的湖北、四川、云南等省份。
中信城开通过中信集团内部资源，不断扩充自身规模。
从中信有限财报也可以看到，中信有限对中信城开的投资，从2022年的78.6亿元增至2023年的136.8亿元。
中信有限的财报介绍，其主要从事综合金融服务、先进智造、先进材料、新消费、新型城镇化等业务。
而中信城开这一公司，同样包含在新型城镇化业务板块。
2023年，中信有限营业收入为3658.48亿元，同比下降2.16%，归母净利润449.69亿元，同比下降16.8%。其中，新型城镇化板块营收403.34亿元，同比减少13%，归母净利润为-30.38亿元，上年度为-37.71亿元，呈现连续亏损的状态。
此外，这一板块所占中信有限总营收比例，从2022年的12%下降至2023年的11%。
财报披露，2023年，新型城镇化这一板块的资产为1840亿元，相较于上年度的1985亿元缩减了144亿元，负债为1167.7亿元，相较于上年度增加了198亿元。
其中，2023年新型城镇化板块借款为482.7亿元，相较于上年度460.44亿元增加了22.3亿元。
盈利亏损、资产缩减、负债增加，中信有限的新型城镇化板块已然面临着增长压力。
