十句话读懂行业发展逻辑和未来出路——陈啸天2023行业观点
行业已处阵痛两年有余，整个行业都陷入到“迷茫困惑”中，大家疑惑的点在于行业未来的走向和出路究竟在哪？困于现实中，大家也常感无所适从。此时，从现实的角度来说，固有的思维往往会约束人们的思考，往前走大概率是步履维艰的，这时候可能就需要我们回归历史，从历史和历史文件中去探寻一些答案，找到行业发展的内在逻辑驱动和历史发展的必然性。
2023年8月3日，2023CRECC夏季机遇峰会于上海国展中心成功举办，全联房地产商会企业研究分会执行会长陈啸天发布行业观点—《锚定ESG，新平衡下的行业发展路径》，从历史角度系统梳理了中国房地产行业发展的脉络和逻辑，也清晰的指出了未来行业发展的出路。
“商品化”与“社会化”是行业发展历程中的两大目标和属性，两者平衡是理想状态。而现实情况的发展是，一定阶段内，两大目标确实有所取舍，有优先级。
“商品化”优先的逻辑主导下，在“市场化”工具助推下，我们的“商品化”发展的非常好，行业实现了历时25年的高速成长，也催生了大量的市场参与主体—民营房地产企业，全方位参与到住房开发、建设、供给过程中，也切实解决了广大老百姓的住房短缺问题，企业也在其中享受了政策、行业、人口、金融等多项利好因素的加持。
我们也可以很清晰的看到，“商品化”一旦过度就自然会衍生负面现象，像企业高杠杆风险、房屋质量差等，这明显背离了“社会化”的目标，“商品化”与“社会化”之间出现了明显的失衡，基于此，我们就要重新去平衡好两者之间的关系，将“商品化”的属性做弱化，将“社会化”的属性做补足。
从当前行业的变化和政策的逻辑走向，我们也可以看到，无论是“保障房建设”，“房住不炒”，还是“探索新发展模式”，都是政府在着力积极推动补“社会化”，实现“商品化”与“社会化”的再平衡，本质上也就是“效率”与“公平”的再平衡。
如何实现“效率”与“公平”的再平衡？所能依托的“锚点”是什么？毫无疑问，ESG将是确定性的“锚点”，其一、ESG完全契合中国儒家文化“穷则独善其身，达则兼济天下”的价值观，强调个体能力上升后去反哺社会；其二、ESG强调“环境、社会、公司治理”三者之间的均衡融合，强调对外部的责任，对环境的责任，对社会所做的贡献等等，不再是一个以规模为导向的指标，而是一个利他性的责任标尺。
当前，ESG已经在国内蓬勃发展，虽标准尚未统一，但多数企业已经开始谋篇布局，从战略入手，从实践出发，推动构建起新的核心竞争力。在这样的价值观主导下，我们可以设想行业的归属：
其一、行业本身就带有民生属性，能够广泛吸纳就业，能实现“居者有其屋”，所以行业仍将是支柱，要更多的肩负起其民生责任，回归到实业领域中，助力实现中国式现代化；
其二、企业是承担社会责任的主体，国有企业先天具有社会责任属性，所以补“社会化”的阶段性，国有企业回归是必然的趋势，并将占据主导地位；
其三、再求成为全面开花的庞然大物存在难度，“香港模式”难以维继，要有意识的向垂直化领域靠近，在垂直化的领域做精做细，做到行业前列；
其四、企业要向ESG靠拢，追求可持续的高质量发展，要绿色低碳转型，要利用好科技手段赋能，要强化社会责任担当，要向消费者靠拢；
其五、要从惯性思维中跳出，脱离原有的路径依赖，找到的新的价值点。
行业还大，值得再搏一把！
十句话看懂
行业发展逻辑和未来出路
回溯历史|现实的答案藏在历史中，懂得溯源， 从历史中探寻答案
（一）中国的住房制度改革发展经历了三个阶段：
1949-1998年，全“福利化”阶段，政府主导，分配房屋；
1998-2023年，强“商品化”阶段，住房市场化，效率优先；
2023年开始，进入到补“社会化”的阶段，追求公平性、社会性。
（二）“商品化”催化了我国房地产行业历时25年（1998年-2023年）的迅猛发展，也同步催生了大量民营房企的高速成长，造就了百家争鸣之景
认知当下|政府正积极补“社会化”，推动
行业回归“效率”与“公平”的新平衡
（一） “社会化”的本质是“公平”，当下我们要来补“社会化”，寻求“商品化、社会化”的新平衡
（二）ESG是有效落实新发展理念的有效路径，是推动“商品化”与“社会化”的新平衡
（三）国有企业天生具有社会责任属性，补“社会化”的阶段，大量入局天经地义
把握未来|基于ESG，我们要走向新的格局、新的模式
（一）行业占位上，房地产业依然是支柱，逐步回归实业
（二）行业格局上，国企回归，形成352格局，国企是“补社会化”的“定海神针”
（三）行业模式上，走向“垂直专业化”，越向垂直领域聚焦，越容易成为世界级的企业
（四）企业要追求实现高质量转型发展，推动低碳转型，强化科技赋能
（五）ESG是必然，必然要走这条路，企业必然要追求经营可持续发展管理
