南财快评：房贷利率调整有利于改善房地产市场预期
李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
近日，广州、南京、苏州、佛山等多个热点城市首套住房商业贷款利率跌破3%，进入“2时代”。一方面，这是近期LPR持续下降的结果。7月20日，作为房贷利率定价基准，5年期以上LPR再次下调10个基点，今年累计下降35个基点。在7月初主要城市首套房贷利率降至3.1%-3.3%的情况下，LPR再次下调直接驱动按揭贷款利率进入“2时代”。
另一方面，这也是银行争夺房贷份额的必然现象。在经济转型阵痛期，银行面临“资产荒”，有抵押、有担保、违约率低的居民按揭贷款不啻为优质资产。同时，商品房市场也进入存量时代，银行加大了对按揭贷款份额的争夺。而5月17日金融管理部门取消房贷利率下限以后，这种争夺日益加剧。降低房贷利率的“价格战”，无疑是争夺房贷份额的抓手。
另外，近期银行资金成本也在回调，为房贷利率下降创造了条件。7月底，五大国有银行集体下调存款利率，五年期定存利率下调20个基点，从之前的2%降至1.8%，一年期存款利率也下调了10个基点，为1.35%，中小银行近日也全面跟进，存款利率进入“1时代”。同时，央行分别下调公开市场7天期逆回购操作利率和中期借贷便利（MLF）10个和20个基点。
当然，首套房贷利率进入“2时代”的仅是少数城市、个别外资行，多数商业银行首套房贷利率在3.1%-3.3%。不过，出于对冲居民贷款买房热情下降、对冲行业发展模式转型和稳定房地产金融加速器效应等综合考虑，特别是今年4月中共中央政治局会议提出，“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本”，房贷利率全面进入“2时代”是必然现象。
房贷利率进入“2时代”且继续处于下行通道，其直接影响就是产生“降成本、降门槛”的效应，即结合降首付（首套、二套房最低首付比例分别降至15%和25%），使得房贷的可得性、可偿性明显增强，特别是对刚需群体来说。甚至，住房贷款开始具有普惠性，让更多新市民、年轻人等住房消费潜力群体能通过低成本、低门槛的按揭贷款，轻松实现“住房梦”。
其次，房贷利率进入“2时代”，使得房贷“高利率”的弊端消解。近年来，存款和保本理财等固收类产品利率持续回调，2024年以来已降至3%以下，但房贷利率仍高于3%。在居民房价预期和风险偏好转弱的情况下，房贷利率高于固收利率，使得居民使用按揭买房的动力减弱，2023年居民个人住房贷款余额首次减少，出现提前还贷情况，与此直接相关。
房贷利率进入“2时代”，也使得房贷利率和固收类利率等量齐观，贷款买房的机会成本下降，提升居民“加杠杆”的意愿。甚至，商业性房贷利率（最低2.95%）和公积金贷款利率（2.80%）也趋于等量齐观，从而驱使居民倾向于申请手续相对简便的商业性房贷产品。总之，这有利于修复居民加杠杆的意愿，进而稳定房地产市场。
当前，房地产供求关系发生重大变化。通过降低房贷利率，稳定居民加杠杆的意愿和对市场的预期，这是许多国家和地区在经历城市化和房地产高峰以后的普遍现象和选择。同时，老龄化叠加经济转型阵痛期，居民风险偏好下降，也迫切需要下调房贷利率来顺应这种偏好，提振市场主体投资和消费的积极性。因此，未来房贷利率将继续处于下降通道。
当然，房贷利率下降是一个渐进的过程。据统计，截至6月份，房贷利率同比已下降60个基点，考虑到银行净息差持续收缩且突破警戒线，对银行利润上缴的考核趋严，以及居民定期存款偏好增强，资金端成本较高等等，短期内再次大幅度下调房贷利率的可能性较低。未来，房贷利率继续下行的空间，取决于资金端成本降低的幅度及房地产是否继续下行。