经营贷续贷高峰期的阵痛：曾经省利息划算，如今补价差“肉疼”
21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道 5年期LPR报价已经连续7个月保持不变，但是房贷利率却节节走低。贝壳研究院1月22日发布的一份报告显示，2024年开年，部分二、三线城市继续下调首套房贷利率，截至1月中旬，中国百城中已有60城首套房贷利率进入“3时代”。房贷利率下跌背后，房价的调整仍在继续中。
根据国家统计局的数据，2023年12月份，全国各线城市房价环比均呈现下跌状态，且二手住宅销售价格在110个月后出现了首次环比全部降价。房价下跌还产生了其他副作用，由于房抵贷进入续贷高峰期，抵押物价格下跌的情况下，银行或需要抵押人补充新的抵押物或者补充差价。
60城首套房贷利率步入“3时代”
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年1月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，均与上月持平。
当日公布的数据显示，中国贷款市场报价利率（LPR）已连续5个月不变，其中，房贷利率参考的5年期以上LPR已连续7个月未做调整。虽然5年期以上的LPR报价坚挺，但是各地主流房贷利率仍在逐步下调。
贝壳研究院监测显示，2024年1月中国百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2个基点；二套主流房贷利率平均为4.41%，与上月持平。1月首、二套主流房贷利率较2023年同期分别回落26个和50个基点。
二、三线城市首套房贷利率均已进入“3时代”。2024年1月一线城市首、二套房贷利率分别为4.13%、4.54%，均与上月持平；二线城市首套房贷利率降低2个基点至3.86%，三、四线城市首套房贷利率降低2个基点至3.82%；二线和三、四线城市二套利率均维持上月水平。
贝壳研究院指出，2024年1月，有9个城市首套房贷利率下降，主要为二线和三、四线城市，下降幅度在5个至30个基点之间。其中，嘉兴、廊坊、徐州首套房贷利率下降30个基点，东莞、佛山、呼和浩特下降20个基点，南京下降10个基点。
据该机构统计，1月份新增8个城市首套房贷利率首次降至4%以内。截至2024年1月中旬，百城中60城首套房贷利率已进入“3时代”。
贝壳研究院认为，2024年开年，部分二、三线城市大幅下调首套房贷利率，结合前期已经落地的“认房不认贷”和降首付政策，有助于降低购房门槛和贷款成本，进一步促进购房需求释放。这对于2024年的楼市修复将发挥积极作用。
续贷高峰期的新烦恼
房价下跌也带来了一系列其他问题。买房人唐力（化名）告诉21世纪经济报道记者，由于经营贷要三年做一次续贷，他这次可能要补大约100万的差价。“我是2021年5月份高位买了一套房子，当时的房贷利率也比较高为5.25%，为了节约，通过中介置换成了经营贷。当时贷款大概600万，现在房价调整比较明显，评估价相比此前大概下降了2成，银行可能需要我们补交100万左右的差价。手头暂时没有这么多的现金，准备把老家的一套房子卖了，补上这块差额。”唐力说。
类似于唐力这种情况的购房人并不在少数，记者了解到，目前经营贷多数的贷款周期都是在10年，贷款期限比房贷明显要短。2020年到2021年国内房价出现一波快速上涨，为了能够抢到心仪的房源，不少购房人承担了较高的购房利率，彼时LPR加点是常态。为了能够节约高额的利息，不少购房人通过中介将房贷转换成经营贷。
不过事情总是有利有弊，进入2022年之后，随着调控政策加码，房地产市场进入调整期，各地房价都出现了明显下跌。贷款人在享受低利率的同时，续贷进入高峰期，新一轮资产评估或让贷款人需要承担补“价差”的阵痛。
“目前经营贷的利率集中在3.3%到3.6%之间，相比房贷利率还是具有一定优惠，如果相比高峰时期的房贷利率则这种优惠更加明显。此前还是有不少购房人选择将房贷转经营贷，主要基于三方面考虑，第一是经营贷的利率更加优惠，贷款额度高的话，一年可以省下好几万，甚至几十万；第二可以先息后本，减轻前面几年的还贷压力；第三则是可以突破住房按揭贷款对购买二套住房，支付高额首付款的限制。”一家房产中介的负责人对记者表示。
不过需要说明的是，经营贷的贷款主体必须是法人，而不是个人，因此需要贷款人有营业执照。此前为了能够获得更便宜的经营贷，不少中介游走在灰色地带。购房人通过中介办理一般会产生两个费用，一是购房的垫资费利息，1万元的借款利息一般一日是3到5元；二是中介服务费，即提供必要的手续，将房贷置换成经营贷，这个费用不同地区大相径庭。
某股份行广州分行的一位负责人表示，该行的经营贷利息大概在3.45%左右，目前有两种，一种是三年一续贷，贷款周期在10年，此前只用还利息，不用还本金，到期后连本带息付清。还有一种的贷款期限也是10年，5年一续贷，但是需要每年还贷款额的5%本金，每个月还利息，最后连本带息还清。上述两种贷款模式，都需要在中途续贷，续贷同时要重新对资产进行评估，如果资产价格出现下降，就会要求贷款人补上差额。“理论上如果房贷下降幅度比较大，就会出现比较大的差额需要填补，但一般都会给与一定的期限进行宽限，不会一次性要求全部补上。”他说。
该股份行的负责人认为，有两类人在新一轮的续贷评估中可能面临较大的压力，一是房价下跌幅度较大地区的贷款人；第二则是贷款金额较高的贷款人。“从目前来看，一线城市核心地区的风险不大，但是二三线城市可能存在一定的压力。”