“国家队”纷纷入局，长租公寓有了哪些新模式？
引言：
国企，正在成为长租公寓市场中一股不可忽视的力量。
今年以来，大型租赁社区接连入市，成为市场供给的主力军，同时，大型租赁社区也是国企在租赁住房行业的主要布局。
随着国企的加速布局，长租公寓的市场格局也在随之变动。
那么，在“国家队”入局后，长租公寓市场有了哪些新模式呢？
重资产模式下的央地合作模式
随着国家大力推动“租购并举”，租赁住房市场近几年快速发展，并且在租赁用地供给增加、市场需求提升等因素影响下，大型租赁社区成为今年市场主流。
不同于集中式公寓或分散式公寓，租赁社区的体量一般很大，房源数量多数在1000以上。物理空间更加集中。受大城市中心区域的地产资源趋于饱和影响，以及大型租赁社区体量较大，建设成本较高的挑战。
相较于其他长租公寓运营商，国企在融资、拿地等方面拥有更多资源与话语权，更能占得租赁住房用地政策红利“头筹”，更易于成为长租行业的头部玩家。
因此，与央企、国企合作也成为了各公寓品牌打造“租赁社区”最常见的手段之一。
华润有巢作为长租公寓领域的领军企业之一，同时作为纳保规模的头部企业，也是时间央地合作模式的探索者。近期开业的慧智·有巢国际公寓社区便是华润置地旗下长租公寓品牌“有巢”与浦开集团合作的首个项目，也是上海浦东新区中部最大规模的租赁社区，项目共计2600余套房源，将有效缓解上海青年人才安居问题。
另外，华润有巢此前也与闵行虹桥镇政府进行了央地合作模式的探索，联合发布“悦虹人才公寓有巢绿苑路店、吴中路店”两大新品长租公寓项目。
通过央地合作模式，由政府负责牵针引线，可以保证入住率的快速提升以及稳定性，也可以实现轻资产运营输出，摆脱重资产模式扩张下的资金压力束缚。而跟政府的深度捆绑合作，更有益于其品牌扩张做背书，便于后续项目的快速获取。
轻资产模式下的政企合作模式
随着长租公寓行业的发展，传统的运营模式也在发生转变。今年以来，大量大型租赁社区与新开公寓项目集中入市，也导致项目出租率下降，运营难度提升的问题，这也催生了大量长租公寓运营商向更聚焦高效精细化运营管理的轻资产模式转变。
对于国企来说，优势在于资金雄厚、拿地方便，但对于项目的精细化运营管理经验并不丰富。因此，长租运营机构“联手”国资的现象已变得越来越多。
以百瑞纪集团为例，作为有着丰富项目运营经验的轻资产企业，凭借着自己的全链条运营体系成为保租房项目的运营合作对象。通过EPCO的模式，由国企提供资金支持，百瑞纪负责设计总包、运营服务、采购装修等，不仅弥补了国企运营能力的不足，同时也提高了政企合作的效率。
另外，不仅仅是主流的保租房领域，市场化长租公寓也开始涉足轻资产的政企合作模式。
安歆公寓作为宿舍型公寓的领军企业，采用“toB+toG”的双轮驱动模式，不仅仅服务B端企业客户，同时也与政府端对接，以轻资产模式承接政府项目。
并且，在安歆公寓双轮驱动的模式下，不仅仅拥有企业的稳定客源，与政府的政企合作模式也在不断扩大青年公寓在市场中的总布局。可以说，市场化企业以及政府平台正在与宿舍型公寓形成互补的趋势，强强联手，为产城发展注入更多动能。
民营企业可以做些什么？
随着保租房在长租公寓领域中的占比不断增大，国企已经成为长租公寓行业中的主力军。但作为较早涉及长租公寓领域的民企来死活，在未来的发展中又能够做些什么才能继续瓜分市场蛋糕成为企业们需要思考的问题。
我们认为，民企主要可以通过两方面来寻求新的机会：
其一，单独作战不如合作共赢，通过“国央企开发，民企运营”可以更好的运营项目
其二，精准“狙击”优质房源，
首先，单独作战不如合作共赢
对于国央企来说，资金雄厚、拿地优势是国央企在长租公寓行业中不可比拟的优势，但由于涉足长租公寓行业时间不长，行业经验累计不足，因此，项目运营方面也成为国央企开发商的短板。
而对于民营企业来说，由于较早涉足长租公寓行业，深耕市场，从而对于如何更高效的精细化运营管理有着自己的经验，但对于大多数民营企业来说，资金问题成为掣肘民营长租公寓运营商规模化扩张的根本问题。
因此，国央企和民企双方优劣势不同，但相互互补，基于双发的优势，通过“国央企开发、民企运营”的专业分工合作可以实现双方的供应和长租公寓行业的可持续发展。
另外，精准“狙击”优质房源
对于国企来说，保租房领域是国企布局长租公寓的主要阵地，而对于民营企业来说，更多的布局则是在市场化房源上。
而市场化房源的多元化细分也成为民营企业的关键竞争点。
今年，14号文提出，“保障的归保障，市场的归市场。”保租房的保障属性意味着盈利的闲置。因此，民企可以将选择放在有着更高品质的优质房源上。
在市场化优质房源的竞争上，并不需要大型租赁社区巨大的资金压力，因此，没有了资金压力的掣肘，民企完全可以凭借深耕市场所带来的经验与反应力快速抢夺优质房源，以高品质的市场化项目带来更高的出租收益。
而2023年即将进入年末，作为长租公寓行业变革的一年，行业内究竟发生了哪些变化？又有哪些优秀的产品值得租赁住房企业学习借鉴？
作为中国ESG指数研究组成员，亿翰智库联合不如租房研究所，在中国节能协会碳中和专业委员会的指导下，以“碳”索未来为主题，用一次产品力测评研究，评选出究竟哪些公寓项目更节能、更环保，更宜居、更健康！
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