三家开发商的审计师相继辞任：为市场拉响了什么警报？

今天我们一起来看房地产行业的一个新动向。

房地产开发商发布年报前夕，三家开发商遇到了一个问题――审计师相继辞任。

一家开发商是合生创展，一家开发商是奥园，还有一家开发商是世茂股份。

合生创展的全称是合生创展集团有限公司。

奥园的全称是中国奥园集团股份有限公司。

世茂股份的全称是上海世茂股份有限公司，属于世茂集团控股有限公司子公司。

合生创展、奥园、世茂股份的审计师均已在1月下旬辞任。

开发商即将发布年报前夕，三家开发商的审计师，为什么要辞任呢？

除了提到双方未能就审计费用达成一致，合生创展列出的原因还包括该公司未提供原审计师要求提供的信息，奥园则提到原审计师要求增加额外审计工作。

“最近三家开发商的审计师相继辞任，说明房地产行业的透明度仍然是一个问题。”标普全球评级认为，年报发布前夕更换审计师，容易让人对一家公司的治理质量生疑。

标普全球评级还预计，随着审计师对使用表外债务等不透明披露的做法提出异议，可能还会有更多开发商面临审计师辞任的问题。

作为全球知名信用评级机构，标普全球评级最近给我们发来了开发商审计师辞任的专题分析。

对于一家开发商来说，审计师在年报发布前夕辞任，将对开发商带来什么样的后果呢？

标普全球评级认为，至少可能会带来以下几个方面的后果：

1.如果企业迟迟不能发布财报、导致股票长期停牌，那么标普可能会在透明度和治理状况评估之中予以反映；

2.此类事件可能会打击投资者对企业的信心，进而加剧企业的融资困难，压缩其流动性空间；

3.标普有可能因此下调企业的评级；

4.更进一步，如果企业因为没有经审计的财务数据，无法提供及时、可靠的信息，那么标普还有可能暂停或撤销评级。

合生创展和奥园均为港交所上市公司，必须在2022年3月31日前发布全年业绩的初步公告，否则将可能面临股票交易停牌。

标普全球评级信用分析师高帆表示，“我们的评级有赖充分、及时的财务信息披露。若年度业绩发布前夕更换审计师，又没有清楚的解释，则可能说明企业内控存在欠缺。这进一步支持了我们认为开发商需要提高财务透明度的看法。”

开发商由于迟迟不发布年报而引发负面影响在市场上已经有了先例。

从鑫苑（中国）置业有限公司（以下简称鑫苑置业）的例子就可以看出，年报迟迟不发布有损企业在信用市场的地位，以及市场对其治理状况的看法。

鑫苑置业未能在纽交所规定的截止日期2021年4月30日前发布其2020年业绩，导致其本已紧张的流动性进一步压缩。

标普以鑫苑置业透明度和治理状况下降为依据，将其管治状况调整为较弱（2021年9月23日，鑫苑置业评级被下调至“CCC”；展望负面）。

而到了2021年10月，流动性紧张、无法再融资的鑫苑置业，为其2021年10月15日到期2亿美元优先债发起置换要约。如果当时该公司仍受评，那么标普或将视之为等同违约的折价置换，不过在2021年9月，标普已经应发行人要求撤销了评级。

标普全球评级信用分析师陈令华表示，“我们的研究揭示了多个透明度及治理问题。企业可能通过未披露的私募债或不披露对理财产品的担保的方式持有表外债务。因为这个原因，我们已经下调了多家开发商的评级。”

一个值得引起重视的问题是，审计机构可能已经感受到了对开发商加强审计的必要性。

香港负责规管审计师的独立机构财务汇报局已要求普华永道解释其对中国恒大集团的审计汇报方面的充分性问题。

负债约3000亿美元的恒大集团已经违约。

标普全球评级认为，监管注意力加强可能是近期审计师辞任的诱因。

对于开发商来说，尤其要注意的是，如果股票停牌，则有可能触发可转换债券加速偿还，从而加剧企业的流动性压力。

合生创展和其他一些开发商发行过可转债。可转债条款赋予持有人在股票交易长期停牌情景下提前赎回的权利。

合生创展、奥园、世茂股份审计师辞任事件的发生，时逢房地产开发行业处于敏感时刻。“我们曾提及一些受评开发商存在隐性债务，导致出现未预见的流动性紧张。”标普全球评级表示，例如其在2021年11月将佳兆业集团控股有限公司评级下调至“CCC-”，原因之一就是该公司未能履行之前未披露的理财产品担保义务。

前不久标普全球评级还将龙光集团有限公司列入负面信用观察名单，原因是他们认为该公司可能存在未披露的担保债务。

标普全球评级认为，雅居乐集团控股有限公司、合景泰富集团控股有限公司和恒大集团在其资产负债表之外，可能也存在私募债或理财产品。

开发商透明度问题及其评级影响举例

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一个不能忽视的问题是，自从恒大集团的问题在2021年年中浮出水面以来，国内开发商基本无法通过境外债券市场进行再融资。几个月以来，有关方面一直在适当放宽当初给包括恒大集团在内的房企造成压力的融资端限制。

而据媒体报道，有关方面正寻求出台政策，在监管账户资金足够项目完工的前提下，统一全国各地的预售资金监管规则。通过此举，开发商有望能提取得更高比例的预售资金。

新政策下，资金监管可能会更加一致，从而缓解地方政府执行过严的情况，将部分预售资金释放给开发商。银行仍然能够在一定程度上限制开发商对预售资金的提取，标普认为这仍是影响房企流动性的一个关键因素。

标普预计，房企流动性问题的下一个章节将围绕投资者信心而展开。如有更多审计师辞任，那么对企业挽回投资者信心的努力而言，将会是很大的打击。这种情景下，企业或将长期被关在资本市场的大门之外，在债券到期脚步日益临近之际接二连三地曝出流动性问题。

对于开发商而言，审计师辞任，不是一件小事。