还60万元房贷,57万元是利息?名师张雪峰言论引发热议,提前还贷黄金时间点竟然在这里
华夏时报 记者冯樱子北京报道
近日,考研名师张雪峰在个人微博上吐槽称“6年还60万元房贷利息57万元”。此言论迅速引发市场对房贷话题的热议。
2月22日,张雪峰发文道歉,表示自己没搞清具体情况,朋友弄错了。
一名股份制银行客户经理对《华夏时报》记者表示,目前主要有两种贷款方式,等额本金和等额本息,本质上都是尽量把产生的利息挪到前面来收取。但从长期来看,贷款10年以上,等额本金的利息会少一些。
房贷还款问题引发热议
房地产领域的任何风吹草动,都拨动着市场的敏感神经。
2月20日,张雪峰发微博表示:“还了6年房贷,每年10万元,一共还了3万元本金,57万元利息......这合理么?”
目前张雪峰已将上述吐槽帖删除。2月22日,他发文道歉称,是朋友弄错了。对方以为自己240万元房子,首付80万元,借了160万元,前两天发现自己还有157万元贷款,但他忘了自己当初还买了车位,总价是260万元,借款180万元,实际所还60万元中,本金是23万元,剩下都是利息。
但相关话题依旧在网上持续发酵,网友在评论区就房贷还款方式、提前还贷等问题展开讨论。
“贷款60万元,一年还4万元,本金才8000元。”“一年本金还了1.8万元,利息还了8万元多。”类似言论层出不穷。
2月23日,一名贷款客户刘先生接受《华夏时报》记者采访时介绍,他贷款时选择了等额本息,目前每月固定还款2865元,其中1880元左右是利息,985元左右是本金。
同时,他也表示可以接受这种还款方式,“都是先还利息,也可以理解,毕竟贷款20年,银行也要承受风险。”
对此话题,2月23日,本报记者通过私信功能联系张雪峰,但截止发稿,尚未收到回复。
目前而言,在银行办理房贷业务时,有两种还款方式可以选择,即等额本息和等额本金。
其中,等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,每个月的还款额是固定的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
等额本金是在还款期内,将贷款总额等分,每个月偿还相同的本金,以及剩余贷款在该月产生的利息,由于剩余本金逐渐减少,每个月的利息也会相应减少,因此等额本金每个月的还贷金额也会逐月递减。
“两种方式都是把产生的利息尽量挪到前面来收取。”一名股份制银行客户经理对《华夏时报》记者表示,如果贷款期限短,其实利息差不多,如果贷款10年以上,等额本金利息会少一些,等额本息利息多。
《华夏时报》记者计算,在银行贷款100万元,贷款年限25年,按房贷基准利率4.30%计算,若采取等额本息的还款方式,需支付利息63.36万元,月供5445.42元;若采取等额本金的还款方式,利息共计53.93万元。仅举例来看,100万元贷款选择等额本金可少还利息9.43万元。
融360数字科技研究院分析师李万赋曾指出,等额本金还款,前期还款额中本金占比高,还款更快,适用于经济能力较好,前段时间还款能力更强,比如中年人等;等额本息还款方式虽然总利息额大,且前期偿还的大多是利息,还款较慢,但前期还贷压力相对较小,更适用于储蓄有限但有购房刚需的年轻人。
提前还款需理性
2022年以来,房地产市场利好政策不断、暖风频吹,个人住房贷款增速出现回落。
央行数据显示,2017年三季度至2022年一季度,个人住房贷款加权平均利率持续高于5%,而2022年12月新发放个人住房贷款平均利率为4.26%,为有统计以来最低水平。
对此,不少客户有了提前还贷的打算。在一家可以办理提前还款业务的线下网点,工作人员曾对《华夏时报》记者介绍,每天将近400人排队办理提前还贷业务。
实际上,与房贷一起下行的,还有理财投资收益。2022年以来,全球资本市场出现了较大幅度的回撤,股票和基金呈现一定程度的浮亏,同时银行理财破净、大额存单收益率走低等,让一些投资人找不到更好的投资方向。
“提前还贷有它的合理性。”李万赋曾对媒体表示,目前,理财资金收益未必能达到预期,特别是产品打破刚兑后,本金还面临亏损的情况。未必最终跑赢银行贷款利息。
但不少专家提醒:“提前还贷需理性”。提前还款划算的主要定义就是在于要少还利息,如果在利息已经还了一大半的时候再提前还款,就没有那么划算了。
一家国有大型银行苏州分行曾发文分析,等额本金的情况下提前还款的最佳时间为还款周期的三分之一。举例而言,贷款100万元,利率为5.5%,在贷款20年时,还到第24个月后,每月还的本金就会比利息多,等额本金的最佳还款时间便是在24个月之前。
李万赋也曾表示,有些贷款人贷款剩余年限较短,且当初选了等额本息的还款方式,再提前还贷就没那么划算了。“前些年已经还掉了大部分的利息,剩余年限的贷款额多为本金,没有提前还款的必要了。”
但上述贷款客户也对《华夏时报》记者表示,提前还款主要是想减轻心里压力。