3个不确定性，「深圳华发新城」值不值得买？
莫老爷/文
深圳人才房是个好东西，体现了政府决策之英明。
然而，深圳第一批人才房推了6个项目，累计供应4422套，结果上线20天，只卖掉一半多。
这说明，并不是所有人才房都香，都物超所值。
很快，深圳第二批人才房就要上线了，其中华发新城供货量最大，预计供应3500套，它也是广告打得最响的，值不值得冲？
在莫老爷心中，这是一个不确定性较高的产品，分享下个人对这个项目的看法。
01
马上到东莞了
华发新城的第一个不确定性是，地段的不确定性。
买人才房，一定要看地段。
首先，人才房到手10年后是可以交易的，买对地段，才能升值。
其次，按要求，人才房10年内既不能用来贷款，也不能用来交易，更不能用来出租，只能自住。
商品房，买偏一点，还能出租，收点租金，人才房，买偏了，自己不去住，就只能空放10年了。
算起来，租金要损失小几十万噢。
所以，深圳第一批人才房，抢手的项目都是地段好的：光明中心区的华侨城九樾广场、龙华上塘的星河开市客、宝安西乡的安居鸿栖台。
卖不动的都是地段较偏的：大鹏的安居君兰湾府、龙岗宝龙的安居玥龙苑和安居颢龙苑。
其中，安居君兰湾府地段最偏，在大鹏，开车去深圳任何一个区基本都要1小时以上，所以它也是最难卖的，上线5天两房户型只选走4套，三房户型只选走1套。
华发新城位于宝安沙井，地段前景则存在不确定性。
现在肯定是不咋样的，到处都是厂房，你亲自去一趟现场就知道有多偏了，再往北开十分钟，就是东莞了。
那里现在晚上一个人都不敢出门，好荒凉，当然，白天的生活也不会多便利，基本是要什么，没什么，附近连个像样点的商场都没有。
从营销中心走到海上田园地铁站大概10分钟，就这10分钟，天空飞过了5架飞机，飞机的高度还很低那种，且即使周围都是工地在施工，也能清晰听到飞机的噪音。
但未来，这里有“三城一港（海洋新城、国际会展城、海上田园城、宝安综合港区）”的宏图伟略，如果能全盘落地，就会发生翻天覆地的变化。
可问题又来了，“如果”只是如果，“未来”也不确定是多久的未来啊。
上海人曾说，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，虽然陆家嘴如今成了上海的代名词，但浦东从一片荒芜到一片繁华，用了20多年。谁又能说清“三城一港”需要多少时间能全面兑现呢？会不会把自己的房子等老了呢？
如果你讨厌“不确定性”，不想赌，其实，深圳第二批人才房有很多地段“确定不错”的项目可供选择。
重点推荐关注深业云海湾花园、深铁熙府、安居同乐馨苑，它们都在南山，它们的配套都是可以触摸的配套，它们的地段都是眼见为实的地段。
02
文旅新手，被动接盘
华发新城的第二个不确定性是，华发真的能把“全球最大的室内冰雪世界”运营好吗？
看了下规划，华发冰雪世界室内雪场建筑面积约10万㎡，其中2万㎡是冰雪主题商业，8万㎡是滑雪场。
之前一直号称拥有华南最大室内滑雪场的“广州融创雪世界”，滑雪场建筑面积也达到了7.5万㎡，这么一对比，华发的也就大了5000平而已。
不过，即便如此，这对华发来说也是一个不小的挑战。
很多人可能并不清楚这个项目的前世今生，莫老爷给大家简单科普下：
2020年底，华发和融创共同获取了这个项目，融创占股51%，华发占股49%，融创因为有运营冰雪城的经验，所以负责操盘，华发则仅仅是以投资者的身份参与其中。
一年后，融创暴雷，为了获取现金流，只好甩卖这个项目的股权，但谈了包括万科+深铁在内的几个买家，都谈崩了，都没人接盘。
工期总不能一直耽误，到了今年1月，实在没办法了，华发亲自化身“接盘侠”，掏了35.8亿元，买下融创全部股权，才拥有了该项目100%股权。
至此，“深圳融创冰雪文旅城”也更名为“深圳前海华发冰雪世界”。
如果华发想独吞这个项目，早就出手了，根本不会等到现在。
之所以迟迟没出手，一个很关键的原因是，华发没有运营冰雪城的经验。
华发的实力是毋庸置疑的，它是珠海最大国企，绝对不缺钱，但做文旅，偏偏不是有钱且舍得砸钱就行。
地产行业有句话叫做“传统开发业务做得越好的，文旅项目就越难做好”，因为房子卖的好的，都是善于快销产品的，而文旅开发的本质是做服务和客户体验，通过长期经营来提升其价值，这需要的是耐心和定力。
大家去了解下就知道，国内做得好的文旅项目，背后几乎都不是主流房企。
华发也是玩高周转的，盖房子和卖房子都是一把好手，但这次要进入完全陌生的领域，去干“慢活”，还是被动入局，难免令人有些担忧。
据悉，“深圳前海华发冰雪世界”将于2025年11月运营开业，每年将举办多场国际赛事，吸引上千万游客参加，莫老爷由衷希望这个项目能运营好，因为它是深圳重大项目，因为这在不下雪的南方真的很稀缺。
有劳华发这个“文旅新手”多费心了，不负深圳领导和深圳人民厚望。
03
怎么算账？
华发新城的第三个不确定性是，买它真的是捡了大便宜吗？
很多人选择人才房，而不是垫垫脚、咬咬牙买商品房，主要是觉得人才房便宜，买到就是赚到。
但所有的人才房都便宜吗？
政策现在都还存在不清晰的地方，比如10年后取得完整产权具体该补多少钱，细则是什么，并没有披露，这就很难算账了。
所以，这第三个不确定性，并不针对华发新城，而是针对深圳所有人才房。
目前，大家比较认可的算法是——市场价六折，买了才不会亏。
这个六折大概是这样算出来的：
1，按要求，10年后，你想把人才房卖了，是要先补钱的，一些专家的猜测是要补50%溢价，《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》的意思也是要补差额约50%的增值收益。
打个比方，你200万买了人才房，10年后涨到400万，你就要补这200万增值收益的50%，也就是要补100万，才能拿到完整产权去交易。
如果真是这样的话，相当于要多付2成的钱。
2，一般来说，人才房普遍比商品房楼层高些，楼层越高，住的人越多，电梯和消防等设备越多，公摊面积就越大，得房率就越低，有些得房率夸张点的，相当于你又多付了1成的钱。
比如深圳第一批人才房项目龙华星河开市客，50多层，公摊直接去到30%左右，70平的两房户型，套内面积不到50平，88平的三房户型，套内面积只有63平。
那么，你买70平星河开市客的实得面积，跟你买60平普通商品房（一般公摊20%）的实得面积几乎是一样的，是不是血亏了10平米？是不是1成的钱就出来了？
3，人才房的品质、园林、配套等，相对商品房来说也要差点，外加10年的流通性被锁死，这里相当于再多付1成的钱。
那么，6+2+1+1=10成，说是打六折约等于没打折，也只有买市场价六折的人才房，才敢说是捡了便宜。
华发新城毛坯限价不高于4万每平，具体卖多少，未知，中介在电话说是三万多，还带简装；户型约为71-88平的两到三房，公摊如何，也未知。
它附近的两个商品房，一个招商会展湾雍境花园，毛坯限价4.795万每平，一个特发云海臻府，毛坯限价4.61万每平，实际开盘卖多少，未知，开盘会不会有折扣，未知。
太多未知，所以，华发新城的性价比如何，也未知。
华发新城的户型图网上倒是能搜着了，要表扬下71平的户型，两房可改三房，这个点真的很能打。
按规定，除非是领军人才，否则，不超过3人的家庭只能申请两房，3人以上的家庭才能申请三房。
买人才房的都是缺钱的，要是不缺钱，就去买商品房了，而缺钱的家庭一般都需要两口子都出去上班赚钱，家里的孩子只能交给老人照看，那么，一个两房户型相当于要塞进去：1对年轻夫妻+1个孩子+1对老人，总共5个人，住起来太挤了。
华发新城的两房可改3房（其中一个房间较大，有两个窗户，隔一下就成两个房间了），实用性一下子拉满。
以上，就是莫老爷对华发新城产品的客观评价了。
你觉得它卖多少合适？欢迎在文章末尾留言探讨~