预售制度怎么改，消费者才愿意买房？
当预售制度的字眼出现，购房者绝对是反应最大的，也是对预售制度最深恶痛绝的群体。
为什么呢？不难理解，作为购房者来说，所关心的无非两个点：一是买的房子能不能顺利的收到房？二是买的房屋质量行不行？要是房子收不到或者房屋是豆腐渣工程，那可能半生的努力都将“全废”。
购房者认为预售制度是造成房屋无法交付或者质量不佳的主要原因，然而事实却并非完全如此。
如果归根究底，是不是取消了预售制度，行业出现的各种问题或者风险就能完全解决，购房者就能毫无后顾之忧的去买房，放心的去消费？
其实也并不尽然，这是个系统性工程，仅从预售制度入手也难解决根本问题。
（1） 预售制度需要更新改进，并配合现房销售试点同步推进；
（2）有渠道供购房者反映问题，有方式帮助其解决问题，有机制保障其利益。
体量决定贡献，五个“不容”以概之
1998年房改开始，房地产风风火火的走过了24年，其中高低起伏，惊涛骇浪也时常不期而遇。
房地产行业一路上行的阶段内，各方实则都在其中扮演着不同的角色，各有自己的定位。
房地产行业繁荣同时也惠及了多方，在城市建设、城市管理、民生保障、就业稳定等方面也有着不可替代的作用。
行业的繁荣背后，最大的助推力可能要在于预售制度这一工具。
我们去观察商品房销售量的成交结构可以发现，期房占比处于一种稳定上行的态势。
具体数据则保持在80%左右，也就意味着18亿平米的成交量里有近15亿平米是由期房贡献，而实际情况是2021年全国商品房销售面积达到18亿平米，而期房占比87%，即近16亿平米的期房销售面积。
10万亿+的金额，10亿+平米的面积，体量决定了贡献：
其一、经济发展的贡献不容视而不见。想必没人能够否认，房地产业对于经济发展的贡献，无论是20%，还是30%的GDP贡献，这个体量都没人能视而不见，这是至关重要的。
因为经济增长的背后关联了太多显性的、隐形的利益，在国际经济体中的影响力建设、国家综合实力的提升和彰显、科技实力的提升、14亿中国人口的民生福祉保障、人口老龄化问题的解决等等；
其二、为政府治理的加持不容忽视。现在大家都会提到“土地财政”，土地依赖度，这可能现在和未来将持续的现象，短期内也很难有明显改善，除却土地出让金外，多数城市也很难找到更好的收入替代。
地方政府也是缺钱的，没有足够的收入，又怎么去做好基础的城市治理，城市建设工作？
谁不想让收入更持续，税源更充足，但有几个城市又能真正做到，从房地产市场的行情，也可窥见一斑。
一些核心城市，省会城市，在我们的认知中，即使市场行情没那么好，但是也至于像现在这样一蹶不振，政策一松再松，不断探寻底线，但市场始终没有任何起色。
你去看城市本身其实就能将缘由寻得一二，城市本身的产业结构存在很大问题，整座城市是属于在走下坡路的阶段，当前可把握的、可借助的也仅仅是房地产而已。
想让他很快切断或者极度减少与地产行业的关联，很快找到新的收入来源，显然是不现实的，核心城市尚且如此，全国这么多城市中，还有多少这类情况出现，可想而知。
其三、对就业的稳定作用不容置疑。眼观当前的就业市场，形势并没有那么美好，稳定就业工作仍面临很大挑战，而房地产业在就业稳定上的作用，任何人都不太可能有太多质疑，这是至关重要的。
因为就业的稳定与否直接关乎到社会的稳定，这是国家和政府工作的根基，就业就是最大的民生，发展是为了人民，发展也要靠人民，没有基本的民生，又怎么可能去谋求更远更好的发展呢？
房地产业带动了多少就业，千万的量级应该不存在任何疑问。
行业阵痛之后，有多少企业倒下，多少企业收缩调整，有多少企业降薪，无论你是都在行业内，还是在行业外，行业形势的严峻性应该都有所耳闻。
“地产不行了”的言论应该也会听到，这对于就业将会造成极大的冲击，处于痛苦挣扎中的从业者也不是一个两个，不身在其中也很难感同身受，这对社会稳定的损伤也是不容忽视的。
其四、对金融发展的带动作用不容抹杀。放在2021年之前，人们都会认为，房地产行业的钱好赚，想赚房企的钱也容易，包括银行在内的金融机构也在房地产行业和企业的发展中获益颇多。
对于此，大家应该都不会有疑问，毕竟从资本的属性上看，能引导其流动的只有利，大家也很容易去观察资金的流向，股市好，流向股市，房地产好，自然也就会流到房地产。
对于金融机构来说，房地产也是难得的好的投资标的。
如今房地产行业发展陷入困境，金融机构多多少少也会受到波及，这倒不完全坏账的问题，从业务发展的角度上来说，是否还能找到能媲美房地产的投资标的，难度可能是比较大的。
其五、对城镇化的助推不容小觑。从城镇化的角度来看，中国的城镇化一直是保持着稳健的步伐推进，一直达到如今65%的城镇化率水平，这不能离开房地产行业的助推。
当然，城镇化与房地产发展之间也并非单向的线性关系，而是相互反馈，相互助力，城镇化的发展给房地产行业的发展提供基础条件，但若没有房地产的助力，城镇化推进也缺乏实现基础。
苦闷是相通的，不买房情有可原
纵然房地产行业有过贡献，但是当问题出现，风险显露，人们都倾向于问责，怪预售制度的使用，怨企业高杠杆，怨政府推高了地价，推高了房价……
作为普通的购房者，假如买的房屋不能（按时）交付，交付质量不过关，物业质量很差……
没有一个好的途径去保障自己的权益，贷款仍要继续还，与日俱增的压力会将人压垮，有埋怨，有愤恨，有苦闷，都是人之常情。
其一、什么都涨，收入不涨，极其苦闷。这可能是很多人的心理写照，疫情之前，大家的工作，收入至少能保持着稳定的节奏向前，即使不能大富大贵，也能小富即安，贵在稳定，贵在有确定性，心里有安定感。
但是疫情三年造成的伤害太大，收入上的，心理上的，各种担忧仍然存在，外加物价涨，房价高，不堪重负，也只能收缩消费，减少开支，做好风险预警，尽可能保证安全。
其二、钱都被赚走了，没人解决问题。物价涨，房价高，消费者要消费，要买房，金钱持续往外流，进入口袋里的钱却越来越少。
买房要花费大笔积蓄，万一买的房屋不能交付，房屋质量有问题，企业不买账，政府无力解决问题，金融机构只是按时扣款，物业是摆设……
最终所有的损失，所有的风险都需要自己承担，这种毫无保障的状态有几个人有勇气承受？
其三、经济韧性强，但挑战也大。2023年两会政府报告中提到“2023年GDP增长目标为5%”，比2022年全年GDP实际增长率高2个百分点。
这一目标的设定也符合多数人的预期，一来是发展的必然要求，“我国经济必须确保国家安全，确保基本民生，确保基础设施、基础产业总体正常运转”；
二来，设定具体的增长目标，也是向市场传递信心，促进市场预期的扭转和恢复。
但是要实现经济增长的目标难度和挑战也切切实实存在：
一方面，外需上，国际地缘政治冲突短期难解决，贸易摩擦不可能消失，对中国技术、产业的打压会一直存在，这对中国的出口大概率造成负面冲击；
另一方面，内需上，经济增长面临压力，消费受多重因素制约，投资同样面临约束，内需修复和提振需要经历漫长过程。
经济形势不好转，就业情况不改善，人们的消费和投资能力和意愿都很难修复，收入来源不确定，谁不焦虑，谁不困惑，谁敢消费呢？
其四、房屋交付和质量无法保障。房屋无法交付，交付的质量不佳，这已不是什么新鲜话题，即使在核心城市也同样能看到烂尾项目屹立，而迟迟没有好的处理方案。
而房企频繁出险以来，不能按时开工、复工的项目明显增多了，项目质量也更难以保障，虽然企业端，政府端都在努力解决这一问题，但现实的成效并不明显，也并不足以提振消费者信心，修复已经负向的预期。
房屋交付或者说房屋质量的问题其实是属于历史遗留问题，行业内可能也没有几家企业可能确定的说，自己的房屋绝对毫无瑕疵，一定是100%让人满意，项目能不能顺利交付可能直接关乎有没有钱，但是房屋质量虽取决于有没有钱，但是有钱也并不能保证项目质量一定高。
行业繁荣向上时，企业都不差钱，维权事件也时常出现，房屋质量问题可能更关乎到企业的使命感、社会责任感。
其五、房价不稳定或下跌，买了就亏。毫无疑问，消费者买房时，首要考虑因素一定是房价，是买房的性价比。
消费者在购物时都有一种心理：如果不是必须立刻就买，那么如果价格有下探的趋势，那就有再下跌，完全可以再等等；要是买了商品之后，商品降价了，心理落差极大，要是商品涨价了，那么心理上必然有更多愉悦感。
买房是人生重大决策，除了作为日常居所外，更是家庭重要资产，再谨慎小心都不为过，所以眼下，对于没买房的消费者来说，与其买房后崩溃，不如等等，先观望再说。
作为普通群体的一员，苦闷是相通的，除此之外，我们也焦虑：
行业怎样才能有新的模式，呈现更好的发展面貌？
能有怎样的方式来助力行业风险的尽快化解，行业进入到正常发展轨道？
怎样的政策举措才能让各方各就各位，各谋其事，政府舒心，企业顺心，消费者安心？
购房者为什么对预售制度深恶痛绝？
企业出险以来，各方都是苦闷的，消费者更是痛苦的，痛苦时便想要找到途径去发泄，怨恨企业，怨恨让企业加杠杆的任何方式，任何主体。
可想而知，预售制度自然成为众矢之的，大家会认为预售制度是高杠杆的根源，也自然给消费者带来不幸。
那么，预售制度作用的逻辑是什么？
预售制度，也即是卖楼花，项目还没建成，打个地基或者只是挖个坑，房企就可以把房子卖给购房者，购房者要么将储蓄一次性投入，要么利用贷款买房，自此为银行打工，开启几十年的还贷生活，完全被捆绑在房屋上。
倘若项目出现问题，无法交房或者房屋质量差，购房者将深受其害，苦不堪言。
在过往的发展逻辑中，做大意味着同等的资源吸附，如果规模小，在融资、拿地等方面都会面临很大约束，可能很难融到钱，发展就存难度。
基于此，开发商也都明确的提出要做大规模，想着先把量做起来，量起来之后，相应的一些资源也就更容易获得。
所以，开发商在拿到购房者的购房款后，重心聚焦在自身发展上：
其一、开发商拿到购房款后，集团会有较强的调配权，可以将项目上的资金调用，以用来偿还贷款、偿还债务；
其二、做更多腾挪，可以将项目上的资金用来再投资拿地。
客观上来说，房地产行业行情向好时，销售业绩一路向上，企业回款也能保持顺畅，金融机构也是高度配合支持，企业在发展过程中并不差钱，所以能够有空间去做调配。
即使如此，也不会有太多问题暴露，也就是说，钱是富余的，可以很自由的流动，非特殊情况不会出现金钱短缺的情况，保障企业转起来是没有问题的。
即使出现违规挪用，或者贪污腐败，也能通过其他途径将钱补上，继续项目的开工建设，对项目而言可能影响也不大，更不太可能动摇企业根本。
当然，市场好的时候，也不能说就不存在项目烂尾，或者房屋质量差的问题，只是说产生的问题影响范围没有那么大，更不会演变成全局性风险。
只是当市场一转向，所有政策同时调控，开发商的资金来源瞬时被卡住，能动用的资金极其有限，所以开发商就陷入到困境中，进而引发一系列问题。
项目卖不出去，没钱买地，没钱还债，没钱开工建设，没钱把房屋质量提上去，自然而然，已买房的被风险包围，没买房的不敢买，没钱买。
利益受损，人们自然需要寻求一个出口发泄，归结于预售制度，归咎于开发商利用预售制度赚了消费者的钱，却没有提供同等质量的房屋。
其实归根到底，房屋能不能交房，质量差不差也不见得就一定是预售制度直接带来的，而根源在于:
其一、企业经营本质决定，控成本赚利润。企业经营者都是理性的，核心目的就是为了赚钱，为了盈利，能赚钱的方式都要尝试，所以项目建设上控成本，“偷工减料”都在可理解范围之内。
但若超过了一定限度，则容易造成比较深刻的影响，毫无疑问会被购房者诟病；
其二、内部管控缺位。不排除项目腐败情况，本该用于项目建设的资金不再，或者材料使用“以次充好”，“偷工减料”情况存在，自然也会造成项目质量不佳;
其三、预售资金监管配套举措欠缺。在房企频繁出险前，在预售资金监管上并没有配套的监管措施，也就是说，没有有效的方式去规范预售资金的用途。
开发商可以将资金用于任何用途，并不能保证项目的预售资金一定能保障项目的开工建设，所以就会出现项目无法顺利交付，烂尾或者质量差的问题。
其四、售后配套机制不完善。当购房者的利益受到侵害时，或房屋迟迟不能交付，或房屋质量不行，购房者并没有有效的途径去保障自身的权益，所以无力之余只能默默忍受，或做出极端行为，维权或提前还贷。
倘若消费者在利益受损时，能够有一套途径去解决合理的保证自己的利益。
当购房者无法按时收房或者房屋质量差时，能够有途径反馈，有机制保障解决问题，购房者能够知道去找哪个部门，去找哪些机构，最终能够尽可能圆满的解决问题。
预售制度怎么改，购房者才满意？
无论大家对预售制度有多少不满，或者怨言，我们都需要有客观的认识，去解决问题才是关键，预售制度或有弊端，但有并非一无是处。
执行推进过程中所带来的问题，我们更需要客观的看待，找到核心的点，对症下药，一味抱怨并不能解决问题，因噎废食更不是明智之举。
秉承一个原则：未见全局，未做了解，暂不做评价。
如果我们都一味的将过错归结于某些群体，某些制度上，那么现实中存在的风险也将始终得不到解决，未来风险只可能最大范围的蔓延。
取消预售制度是不是就能完全避免购房者的不幸吗？也并不见得。
其一、问题不在预售制度本身，而在于做好监管执行保障。正如上文所说，房屋无法交付或者质量差，也并不完全是预售制度的原因，大家最终的攻击点其实都在企业。
企业利用预售制度提前卖了房子，拿了钱，去做了其他的事，没有用心的去做项目。
倘若能够有好的方式能够规范好企业的行为，并能让消费者有途径去表达自己的不幸，并能合法的维护好自己的利益，问题和矛盾自然得到化解。
其二、阵痛期取消预售制度弊大于利。行业阵痛期，若取消了预售制度，企业经营压力只会更大。
若批量倒下，影响的不仅仅是企业本身，还包括购房者、政府、金融系统、房地产业内的从业者，房地产行业的上下游链条。
往微观了说，倘若企业破产了，倒闭了，从业者失业了，当前的就业形势同样严峻，这对于个人和家庭来说，可能都是不可承受之重。
其三、现房销售要同步跟进，有条件的试点。现房销售也不是什么新鲜词汇，多城市已早有试点。
2023年伊始，全国住房和城乡建设工作会议也提出：“有条件的可以进行现房销售”，其后也有多个省市提及要推进现房销售试点，像山东、安徽、河南、四川、广东等。
有条件的省市，在严守风险底线的前提下，可以有步骤的推进现房销售，关键是积累经验，通过实践发现问题，并解决问题，最终在条件成熟时，将现房销售推广到更大范围。
千言万言，不为消费者言都是废言，这政策那政策，不为购房者解决问题的政策都不能算是好政策。
所以，为解决购房者的后顾之忧，需要对现有的预售制度进行优化调整完善，更需要做好全套的机制保障，粗暴的取消预售制度并不能完全解决问题，反而会使形势更为严峻。
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