SOHO中国交不起税了 | 年报风云⑭
文/乐居财经 杨宏彬
在辞任SOHO中国的董事会主席、CEO等职务前,潘石屹有过一次公开露面,是在去年7月中旬公司的年中表彰会上。
当时,他细数了疫情给公司经营带来的种种影响。从他当时言语中,不难推断,去年SOHO业绩或许不会太好,事实也亦是如此。
3月23日晚间,SOHO中国(0410.HK)发布2022年业绩报告,期内实现营收17.75亿元,较去年同期略微增长1.9%,归母净利润录得约6100万元,较2022年中期下降1.3亿元。而2021年末,SOHO中国净亏损1.31亿元。
从年报披露数据来看,SOHO中国债务端表现并不俗,资产负债率仅为43%,平均借贷成本4.7%更是低于行业平均水平。但遗憾的是,SOHO中国在去年已经出现违约,年末逾期支付5968.2万元借款本金。
年报发布次日,资本市场也对SOHO中国去年业绩做出反馈。早间开盘后,SOHO中国一度跌超11%,后所有收窄,午盘跌近8%,报1.34港元/股。当日收盘,SOHO中国报1.32港元/股,跌8.97%,总市值68.63亿港元。
债务违约与税款拖欠
已经转型做包租公生意的SOHO中国,依然面临着较大的债务压力。
截止2022年末,SOHO中国净流动负债约为156.77亿元,而银行借款及其他借款达到161.85亿元,这部分借款由SOHO中国持有的价值为540.24亿元的投资物业作为抵押。
2022年12月,SOHO中国逾期支付一笔总额为5968.2万元的借款本金,正式构成违约。
而按照合同规定,该笔借款的违约,将可能导致SOHO中国提前偿还合计约6.68亿元的借款。
SOHO中国债务违约的连锁反应还不止于此。由于上述的违约事件影响,将引发SOHO中国65.51亿元的借款于2022年12月31日出现交叉违约。好在,SOHO中国于今年与相关银行签订展期协议,将债务偿还期限推迟至今年6月30日。
除此之外,SOHO中国拖欠税款的行为也展现了其资金的窘迫。去年8月,SOHO中国子公司北京望京公司被有关部门通知缴纳17.33亿元的土地增值税。
截止2022年末,该公司仍有18.51亿元的土地增值税和相关滞纳金未支付,这一事件引发北京望京公司23.81亿元银行借款本金及利息出现交叉违约。
这已经不是SOHO中国首次在税款缴纳上出状况。2021年12月17日,国家税务总局北京市税务局网站发布消息,经查,北京建华置地有限公司,在SOHO尚都项目(二、三期)土地增值税清算和企业所得税汇算清缴中,违规多扣成本,进行虚假申报,少缴土地增值税和企业所得税1.98亿元。
部分逾期借款获得展期后,SOHO中国依然难松一口气。截止2022年末,其持有的货币资金为3.45亿元。而其总计161.85亿元的借款中,有134.53亿元需要在一年内偿还,其中包含违约借款6.68亿元及交叉违约债务89.33亿元。
SOHO总的短期债务是手头资金的46倍,而构成违约及交叉违约的债务也是手头资金的28倍。
核数师在财务报告中,没有对SOHO中国的综合财务报表发表意见,原因与上述债务违约有关。其认为,债务违约及税款拖欠将对SOHO中国能否持续经营构成重大疑问。
平均出租率降至76%
早在2012年,潘石屹就公开表示,要告别物业开发。现在的SOHO中国,已经基本实现依靠收租营生。
期内,SOHO中国营收的17.75亿元中,有17.45亿元来自于租金收入,占据了营收的98%以上,剩下0.3亿元来自于出售物业单位。2022年,SOHO中国的租金收入较去年同期有所增长,数值约300万元。
因为收入主要来自于租赁,SOHO中国保持着较高的毛利率。期内毛利为14.38亿元,同比增长2.7%;毛利率为81%,同比增长1个百分点。
年报显示,SOHO中国持有的租赁物业主要遍布于北京及上海。截止2022年末,SOHO中国持有合计9个租赁项目,5个位于北京,4个位于上海。
其中贡献租金最多的项目为望京SOHO,年度租金收入达2.75亿元;其次是古北SOHO及SOHO复兴广场,分别贡献租金收入2.56亿元及2.36亿元。
受疫情影响,SOHO中国2022年的租赁业务受到冲击,平均出租率下降至约76%。相较2022年中期再次下降4个百分点。
其中,北京前门大街项目出租率,半年内降低了21个百分点,为48%;其次是望京SOHO,半年降低9个百分点,为62%。相比之下,上海的4个项目出租率较为稳定。
相较2021年,SOHO中国期内的各项费用均有所下降。行政费用降低1400万元至1.81亿元;财务费用下降1.13亿元至8.02亿元。