降价100多万也卖不掉,一线楼市房价要暴跌了吗?
来源:三联生活周刊
楼市的寒意还在继续加重,北京、上海等一线城市的房价跌幅开始加快,很多业主甚至主动降价100多万也卖不掉。曾经被视为只涨不跌的一线楼市,现在开始听到泡沫破灭的声音。
图|视觉中国
在过去很多年里,北京、上海和深圳,一直被视为房价永远不可能下跌的城市,但是这一轮楼市下行,一线城市恰恰处于领跌前列。统计局公布的6月份大中城市房价,一线城市二手房价格环比下降0.7%,降幅比5月份扩大0.3个百分点,连续2个月的跌幅都大于二三线城市,其中上海环比下跌1.2%,在70个大中城市当中排名首位,北京和深圳分别环比下跌0.7%。
一直以来,一线楼市之所以享有只涨不跌的神话,主要基于两大理由,一是一线城市的土地稀缺,所谓用一块少一块,房子也是卖一套少一套;二是全国年轻人都想挤进一线城市,所以一线楼市的需求源源不断,永远不缺买家。基于这两大理由,一线城市的房价就被笼罩上了只涨不跌的光环。
但事实证明,支撑一线楼市神话的两大理由,其实并不成立。
首先从稀缺性来看,一线城市的土地供应其实并没有想象中那么紧张。尤其是最近几年一线城市开始推出大规模的保障房建设,极大增加了房地产市场的供给,一线楼市的供需天平早就开始发生变化,房价神话其实在最近几年已经开始悄悄破灭。
以北京来看,在经过了2016年那一轮大涨之后,房价其实在2017年就已经达到顶点,随后几年经历了几轮下跌反弹的反反复复,迄今都没有回到当年的高点。深圳和上海的房价走势曲线也基本如此,虽然在时间点上和北京并不完全重合,但走势也大致相同。
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以北京作为样本来分析,导致北京房价在2017年见顶的原因之一在于,2018年开始,北京推出大规模保障房建设,尤其是限竞房(限房价,竞地价),大部分总价控制在500万元以内,满足绝大多数普通刚需。由于土地供应大部分向限竞房倾斜,北京2019年的新房供应大增近60%,楼市库存创下8年新高。直到2021年北京退出限竞房建设,北京的房价才开始出现小幅反弹,但是还没有回到2017年的高点,今年二季度开始再度掉头往下。
所以从北京来看,土地和住房供应其实并没有人们想象中那么稀缺,深圳和上海也是如此。还有一个更真实的案例是日本东京,东京的土地稀缺资源程度远胜于国内任何一个城市,但在上世纪90年代泡沫破灭之后,东京的地价和房价暴跌70%以上。即使在寸土寸金的东京,房子照样跌成白菜价。
从需求层面来看,支撑一线城市房价的一个核心因素在于人口流入。但是,最近几年一线城市对很多年轻人的吸引力大大下降,由于生活成本过高,加之内卷过重,很多年轻人宁愿去二三线城市躺平,2022年,国内四大一线城市,人口流入首次出现了集体下降,北京、深圳和广州的常住人口大概减少2万-7万,上海常住人口减少14万,由此形成对应的是,上海无论是房价还是房租,都在最近领跌全国。
如果以房价收入比作为衡量房价泡沫的尺度,我国一线城市的房价收入比高居全球前列。纽约、伦敦和东京等国际大都市,房价收入比都只有10几倍,也就是说,普通家庭工作10多年左右就可以买房,而国内一线城市的房价收入比在50倍上下,大大超过了国际大都市的水平,也远远超过了大部分国内普通家庭的承受能力。
国内一线楼市之所以能够长期维持如此高的房价收入比,主要有几大原因,一是靠腐败和灰色资金的支撑。央行反洗钱课题组曾经做过一个调查,洗钱资金主要流入金融、房地产和投资领域,其中通过房地产洗钱的案例占35.9%,高居第一。由于大量来路不明的资金进入楼市,所以才能将房价收入比维持在远超过普通家庭承受能力之上。不过,随着我国全面建立不动产统一登记,灰色资金逐渐退出,楼市将失去一个重要支撑,畸高的房价收入也将慢慢回归到正常水平。
一线楼市房价收入比过高,还有一个支撑因素在于置换需求。年轻人先买一套老破小进场,然后用老破小置换刚需,再用刚需置换改善,一级一级的置换需求支撑了整体泡沫水平。在以前,如果一个中产家庭手上有一套500万左右的刚需房,就可以通过这套住房置换一套1000万元级别的改善房,如果仅以这个家庭的实际收入,是无法支撑起千万元房产的。但是现在,由于人们对未来收入预期和信心下降,无论是从起步的老破小还是到改善,每一个级别的需求都在萎缩,靠置换支撑的房价泡沫链条,开始呈现出多米诺骨牌的倒塌效应。
一线楼市超高的房价收入比,还有一个重要支撑因素在于信念,也就是一线楼市被打造出来的只涨不跌的神话,所以在这种信念支撑下,一线楼市房价再高也有人愿意勇敢接盘。但是现在,这种曾经坚挺的信念,现在开始变得原来越脆弱,越来越多的人开始反思一线楼市只涨不跌的神话,并出现动摇。信仰崩塌之后,越来越多的业主选择主动降价加速套现。
但即使主动降价百万,可能也很难如愿快速套现。以北京来看,过去10多年来,北京的房价涨了大概20倍左右,10几年前花50万元买一套房子,现在已经市价1000万元,即使降价100万元,也依然高达900万元。在这样的涨幅和泡沫面前,降价100万也卖不出去,其实丝毫也不奇怪。