国常会意见：“超特-村改”10大动向解读
来源：东莞乐居
宋丁
7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。这个《意见》文字量并不大，但内涵却十分丰富。为了方便大家阅读，我把“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”这句话压缩为“超特-村改”。我从国常会“超特-村改”意见中概括出10个重要的动向，这也可以看做是国家向业界和市场发出的一个重要的改革信号。
动向1：未来超大特大城市将成为城居再发展的主体战略平台。
尽管中国的城市化已进入后期甚至尾声，尽管城市住房已经达到3.5亿套的总量，但是，未来城市居住仍然是需要长期关注的领域，因为未来的人口增长和流动正在发生重大变化，普惠性城市化式模式即将结束，分化式的城市群特别是超大城市和特大城市的人口仍将保持合理增长，包括大量流动性人口的进入。
从全国看，主要是21座一线城市和二线城市在未来仍然不断有人口流入和人口增长，这些城市仍然需要为新增人口提供居住条件。可见，未来超大城市和特大城市将成为城市居住再发展的主体战略平台。
动向2：城中村将成为未来城居产业纵深拓展的重点空间。
过去数十年间，伴随经济的快速增长，超大特大城市都不同程度为流入的新增就业人口及其家属提供了大量住房，其中最主要的住房就在城中村，例如，深圳的城中村多达1000多个，居住了1200多万人口，占深圳总人口的大约2/3。
从城中村的实际运行看，各个城市的多数城中村呈现环境及居住条件不佳、管理服务水平低弱、租金及水电价格不稳且乱涨价等问题。
城中村改造的启动，将从根本上改变原有的运行格局，实现城中村人居环境、住房品质及综合管理服务水平的有效提升，并成为租金及水电价格稳定的稳压器。总之，城中村将成为未来城居产业纵深拓展的重点空间。
动向3：“超特-村改”将成为城市高质量发展的重要象征。
“超特-村改”无疑是超大特大城市下一步有效推进城市高质量发展的重要象征，因为它直接把改造目标锁定城市中环境和品质最薄弱的城中村，立足于改善民生、扩大内需，立足于城市向更高品质的方向去发展。
动向4：“超特-村改”重点面对的是新市民和年轻人的居住需求。
未来超大特大城市的新市民和年轻人，包括本地成长起来的和外地流入的，将持续稳定增长，这部分新人给超大特大城市带来发展的活力和动力，但他们中的大多数人在收入水平上难以应对高昂的房价。改造后的城中村将成为这些源源不断的新市民和年轻人首选的居住地，“超特-村改”将为他们提供舒适的居住品质和环境以及适中的租金水电价格，新城中村将成为他们在超大特大城市安居乐业的起步家园。
动向5：“超特-村改”将以保障性住房为核心发展目标。
中国城市的住房趋势是，将由过去二三十年来以商品住房为主导向以政府指导下的保障性住房为主导来发展。按照意见的精神，“超特-村改”将以保障性住房为核心发展目标。
全国保障性住房的基本格局是“三合一”：共有产权住房、公租房和保障性租赁住房。其中，针对新市民和年轻人的主要是保障性租赁住房，其在保障性住房中的占比可能将高达70%以上。由此可见，“超特-村改”的改造显然是以保障性租赁住房为核心发展目标。
动向6：“超特-村改”将不同于“棚改”拆建而实施旧房改造。
2015年前后，国内曾经出现过一次住房发展高潮，其模式是“棚户区改造”，简称“棚改”，它采取的是面向全国城市、整体拆迁、货币化补贴的方式，因此引发了房地产的一轮火爆行情。这次的“超特-村改”显然不同于棚改，它并不在全国推广，仅在21个超大特大城市实施；它不实施整体拆迁，而是对城中村原有建筑和格局进行综合改造；它不实施货币化补偿，而是多渠道引进社会化资金进行投资改造，并由投资主体实施长期运营。
动向7：“超特-村改”将由政府主导、民资参与。
“超特-村改”与传统的市场化的旧改、城市更新不同，它将由政府直接主导，出台相关发展政策作为指导，同时，在开发运营主体选择上，既有国企参与，也鼓励民间资本积极参与，最大限度地调动社会资本的积极性，以多方实力推动“超特-村改”的提质和成长。
动向8：“超特-村改”将充分体现市场配置资源的决定性作用。
尽管“超特-村改”基于其保障性住房为主体的公益属性，因而是由政府为主导，但是，在其改造发展过程中，仍将明确坚持和充分体现市场配置资源的决定性作用。这就是说，“超特-村改”并不会采用单纯的行政命令式的发展方式，而是要在扎实的市场调研基础上，以市场化的办法调配各类社会和市场资源，让整个发展流程都呈现最佳效率、效能和效益。这无疑是社会主义市场经济体制的现实表现。
动向9：“超特-村改”将实施“步步为营”的稳健推进策略。
国常会意见中有这样一段话：“要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。”这个表述就是“超特-村改”的稳健推进策略。
前一段时间，深圳在推进城中村改造中，就出现了操之过急的情况，引发了政府指定的实施主体和广大租户之间的一系列矛盾，这是一个现实的教训。显然，“超特-村改”必须坚持稳健操作的方针和策略，务必把一项利国利民的民生工程办成让市民满意的工程。
动向10：“超特-村改”将推进多元新业态下的可持续运营。
“超特-村改”不是简单的一次人居开发工程，而是新形势下为满足新市民和年轻人实现高品质、低成本居住而在城中村实施的综合性改造工程，它必将涉及到一系列新业态的导入和融合，将大大丰富新城中村的人居生活，并有利于“超特-村改”期间和之后的长期稳健的可持续运营。
上述10大动向表明，“超特-村改”是国家在超大特大城市实施的一项战略性改革工程，它不仅是房地产新发展模式的表现，也是中国大城市在未来激烈的国际竞争背景下的一次城市品质大提升的表现，甚至可以说，这是一次以纵深拓展和提质增效为目标的新型城市化。让我们共同期待。