剥离房地产开发，何享健静待花开
撰文丨一视财经 邱邱
编辑 |西贝
6月24日，美的置业（3990.HK）一度涨超100%，并以6.37港元收盘，涨近70%。大涨的原因是公司前一天晚上的一条公告：公司决定将房地产开发业务从上市公司体系中剥离，交由其控股股东接收。也就是说占公司营收超过95%的绝对业务大头将迎来私有化，而公司的控股股东为不愿持有私人公司股份的股东们，开出了5.9港元每股的回购价格，这要大大超过前一交易日的收盘价3.75港元，由是才有了6月24日的暴涨。
对绝大多数企业来说，上市是梦寐以求的事，所谓“壳资源”值得死守，但事实上，上市的“壳”既是光环，有时也有可能是枷锁。维持上市公司身份，不但面临更详细的披露要求、更高法律审计费用、更严的外部监督，还可能由于市场情绪、估值偏好的原因，使得公司处于价值低估的困境，进而影响公司的经营与融资决策。
所以，何享健家族此次不走寻常路的出手，究竟释放了怎样的信号，私有化的地产业务与“轻装上阵”的上市主体又分别会走向何方？
0
1
抄底地产
虽说剥离资产、进行私有化并不经常发生，但精确到近期的地产行业却似乎也并不罕见。今年4月，华远地产（600743）公告，开始筹划将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团，仅仅保留轻资产业务的华远地产将转型为服务型公司。
同华远地产类似，将房地产开发业务剥离出上市主体后，上市的美的置业将转型成轻资产运营模式。
但就资产质量来看，二者差距不小，华远地产虽为老牌房地产开发企业，但业务规模一直不大，销售规模一直未破百亿，2021到2023的三年间公司连续亏损超过60亿，23年末公司总资产305.58亿元，归属于上市公司股东的净资产仅有29.11亿元，股价也一度触及1元，剥离销售不见起色、接连亏损的地产业务，有明显的提振股价，规避可能存在的交易类退市风险的动机。
而美的置业的地产开发业务看起来就要优质的多，2023年末，总资产2015.79亿元，净资产501.19亿元，有319个项目，2650万平方米的土地储备。2023年，公司利润及综合收益总额虽有下降，但仍有21.25亿元，2019年到2021年三年间销售规模一度维持在千亿以上，在融资端也属于凤毛麟角式的在2024年依旧可以发信用债的优质纯民营房企。
美的置业的地产业务相对优质，引得市场猜测何家的这次出手有因为股价超跌而“抄底”地产的味道。在整个行业下行的背景下，在交易消息发出前美的置业的市值只剩50亿元左右，较高峰时期缩水八成，即使所有的中小股东都不愿持有私人公司股份，何家以每股5.9港元回购股票，也仅需要16亿港元现金就可以拿下净资产500多亿人民币的房地产开发业务。
0
2
弃车保帅
从账面上算，16亿港元拿下价值500多亿的人民币的资产，绝对是大赚特赚，但资本市场也不是慈善机构，何家这16亿港元的投资也绝非没有风险。
回顾当年万达商业因为不满估值水平从港股退市后苦寻二次上市无果的前车之鉴，就应该知道，美的置业的房开业务此番私有化后，再想要再重新登陆交易所肯定绝非易事。要说完全是为了抄底房地产开发业务，拥有上市公司的地位，持股占绝对大头的何家自可以投入更大资源，进行更大规模的并购“抄底”。所以，急于在此时私有化，何家应该还有别的考量。
此前谈到，公司在地产下行周期中，还保持了相对的财务稳健和不错的资产质量，但细究原因就会发现，其间最关键的原因还是背靠美的集团这棵大树。
家电和房地产业关系密切，家电企业跨界做地产并不罕见，其间除了家电产品可以用在自家的房屋产品上之外，在美的集团与美的置业的协同中，更重要的其实是美的置业可以依托美的集团的信用，实现较低成本的融资。再加上，步入2021年后公司主动收缩减少拿地，这才使得美的置业在一众暴雷的民营房企中得以独善其身。
既是背靠大树，那在考虑公司发展时自然也就离不开身后的大树。全面收缩虽然能让公司活下来，但肯定不会活得很好，公告私有化之前公司跌跌不休的股价、2024年前5个月同比大降仅有169.4亿元的销售额，都会成为外界在观察美的集团时的不利因素。尽管美的置业和美的集团在股权上并无关联，但背后的实控人其实都是何家，若让地产开发业务的潜在风险影响到公司同系其他上市公司的股价可就得不偿失了，毕竟就在今年4月29日，美的集团再度递表港交所，意图实现“A+H”股双重上市。
考虑上美的集团双重上市的全球战略大局，那这16亿港元确实算不得什么了。从这个角度看，美的置业房开业务的私有化，或许可以看作美的集团清点资产后，准备继续扩张的一种信号。
0
3
静待花开
关于私有化后的公司经营，公司公告称还将聘用原班人马。那么预计稳健就还将成为主旋律。
这一点在5月美的置业的架构调整中可以窥见端倪，公司将原来的“集团-区域-城市公司”三级架构变成“集团-城市公司”两级架构，由集团直管12个城市公司。组织架构的调整本质上是为了适应公司业务的收缩，自2021年美的置业就在降低土储水平，并退出低量级城市，到2023年底先后退出了大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市。
对于组织架构调整，美的置业对一视财经回应称，这属于公司内部正常的调整，目的是更适应行业发展及企业变革，打造高效敏捷型组织，简化管理，充分激发城市作战动能，以更强的竞争力应对市场挑战。调整后，人员均以属地化配置为指导原则，强化一线作战单元。因此，“不会出现大规模的人员流动，仅为部分人员角色和管理分工调整。”
可以说，经过私有化后，房开业务没有了业绩公告的压力，本身债务成本就不高，又背靠美的集团强大的现金流，完全可以继续稳扎稳打，静待地产行业的逐步转暖。
至于剩下的上市主体，保留物管、商业、地产科技、建设项目管理等业务的美的置业预计将成为一家小而美的服务公司。2023年非房开业务合计为公司贡献了4亿元税前利润，利润率为10.8%，几乎为房开业务的两倍，而且看起来还有不小的增长潜力，特别是其中规模最大，2023年营收达到15.21亿元的物管业务，同比增速就达到了33.26%。再加上何家还有一向擅长资本运作的“太子”何剑锋，美的置业的“壳”或许还有会有新的想象空间。
来时天地皆同力，运去英雄不自由。经营稳健如美的置业，在未有显著债务问题的情况下，都主动进行重资产的地产开发业务的剥离，可以想见，在未来会有更多有条件的房企传统业务的剥离，主动寻求转型，一场传统房企的转型大戏或将拉开帷幕。