新政即将落地！你的利息降多少？
“我是和银行客户经理电话沟通提前还贷的时候，才知道我的房贷利率能下调了。”家住广东省清远市的刘女士告诉《金融时报》记者，2018年5月通过工商银行清远市清城支行办理了一笔77万元、30年期限的按揭贷款。
记者了解到，由于2018年市场利率水平普遍较高，该笔按揭贷款利率达5.77%，还款压力较大。为减轻利息支出，刘女士计划办理50万元的部分提前还款。“我是做服装生意的，原本也需要手头留些钱，但是之前的利息太高了。”当客户经理告知她9月25日后，根据新政策她的贷款利率能从5.77%降至4.2%后，刘女士心动了。
“这下利息支出就能节省一大笔，从现在的每月3442元降至2505元，每年共约减少利息支出11244元。”她已经开始憧憬：“原本用来提前还款的资金可以用来扩大品牌服饰专营店的规模和拓展新销售渠道，为新年旺季销售做充分准备。”
刘女士享受到的新政策是存量房贷利率调整优化政策。根据8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，9月25日起，存量首套住房商业性个人性住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
如今，随着存量房贷利率调整进入倒计时，银行各项准备工作如何？具体到个人呢，到底能降多少？《金融时报》记者走访了多家机构、多位购房者，为您算好这本账。
“二套转首套”政策红利足
本轮楼市房贷调整政策是一系列政策组合拳。8月25日，住房城乡建设部，中国人民银行，金融监管总局公布了关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，提出“认房不认贷”政策。此前，“认房又认贷”政策对于防止楼市过热、遏制炒房中产生了积极效果。而随着房地产市场供求关系发生变化，本次调整有利于改善型需求的释放，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。
在上海张江工作的张先生就是这轮房地产金融政策调整优化的受益者。2019年，张先生一家作为新市民购房置业时，因为在老家江苏有过一笔购房贷款记录，按照二套房贷利率标准在中国银行上海市分行办理住房按揭贷款。
“根据中国银行上海市分行关于存量房贷利率政策的公告，我目前在沪没有其他住房，符合本次利率调整范围，可认定为首套房贷利率，由4.89%降到4.2%，200万的房贷每月月供能少1150元，按25年贷款剩余期限计算，合计可减少约34.5万元利息支出。”张先生告诉记者，“近期我也刚当了父亲，家里开销大，这个政策真是‘及时雨’。”
像张先生这样原先被认定为“二套房”，如今可视为“首套房”的贷款者正是本轮房地产金融政策调整优化的重要受益者。根据本次政策，房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的，可以享受本次利率调整。
此外，房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策者本次也可以提出申请。
“我买房的时候属于二套房，利率为基准利率（4.9%)上浮30%即6.37%。2020年8月LPR定价转换后，利率水平为LPR+157BP。”某电子材料公司任职高级工程师张先生告诉记者，今年年初他已卖掉一套房，“我和客户经理咨询的时候得知我的这套房也能享受存量首套住房贷款利率调整，调整后利率从原来LPR+157BP调整至LPR不加点，比调整前利率下降了157个BP，应还利息总额能减少十几万元。”
据有关测算，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，居民财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元，可显著增加消费能力。
操作灵活便利政策落地效率高
实际上，在本次政策公布之初，市场对政策落地情况预期原有分歧。有人认为热点城市可能会不执行上述政策或部分区域执行，也有人担心金融机构对于调整存量房贷动力不足，或推诿延迟或设置繁琐的程序。
不过，新政一出，包括热点城市在内的各地陆续公布将执行相关政策，金融机构也在第一时间内推出相关方案。《金融时报》记者了解到，即便是此前选择了固定利率的客户，本次也可以“再享一次调整机会”。
“没想到的是，我这种情况也能享受这次政策调整。”蔡先生告诉记者，他于2018年9月5日办理贷款86.4万元，目前余额69万元，贷款期限300个月。
“当时怕麻烦，在2019年房贷基准利率转换时选择了固定利率，利率一直被锁定为5.635%，等额本金还款方式月供利息为3257元。这几年来，看着选择LPR利率的朋友们贷款利率下降，实在是后悔不迭。”蔡先生表示，他曾多次致电咨询是否能够重新转为LPR，但因政策受限无法实现。
“这次是建设银行的客户经理主动给我打的电话，告知我房贷满足首套房贷利率调整条件，本次房贷利率转换时客户可将该固定利率贷款转换为浮动利率并进行利率调整。”蔡先生告诉记者，调整后，贷款利率降为4.2%，月供利息较调整前减少838元。
实际上，就在9月25日之前，已有不少银行把服务做到了前面。为了简化办理流程，多家银行已对配套金融服务进行优化。建设银行在手机银行APP等渠道上线“存量房贷利率调整”专项模块，客户可查询相关信息，于9月25日起申请办理。此外，工商银行、中国银行、招商银行等已陆续上线相关调整功能。
“对于部分无法跟随批量操作调整，需自己主动申请调整利率的客户，部分银行也陆续致电，进行电话通知。”一位业内人士告诉记者。大多数银行支持线上和线下两种模式的申请，“手机银行上面支持一键申请、线上审核，但是对于一些年纪大的，或者希望到网点去办理业务的客户，网点也支持线下办理。”一位大行工作人员介绍。
“本次存量房贷调整对于贷款者的利好是显而易见的。家庭房贷压力减轻了，消费意愿也会相应提高，未来将有更多的资金用于其他消费，包括购买汽车、旅游等；同时，家庭可支配收入的增加也将提升我们家庭的多元化资产配置能力，包括理财市场、股票市场的投资，帮助家庭资产不断增值。”有业内人士告诉记者，不过，正如刘女士那样，很多贷款者原本打算提前还贷，此次利率调整后打消了这个念头。“这也有利于银行留住优质客户，有助于减缓提前还款。此外，随着存量房贷利率下调，一定程度上会增强客户黏度，带动零售业务增长。”