央行重磅出手：超强力度房贷政策来袭 看地产分析师怎么说？
来源：财联社
财联社9月24日讯（记者李洁）房地产市场迎来重大政策利好。
国务院新闻办公室今日上午9时举行新闻发布会，中国人民银行主要负责人宣布，在房贷方面，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。
具体是：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。同时，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
“这是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，这将实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。”易居研究院副院长严跃进称。
其进一步表示，央行此次政策，是迄今为止力度最大、惠及面最广的一项房贷政策，覆盖存量房贷和新购房需求，惠及力度大，将为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥积极作用。
据58安居客研究院院长张波介绍，本次优化房贷政策后，二套房首付比例已降至2000年以来最低，直接统一首套和二套房首付比例，体现出对于各类自住性买房需求的保护，也预示着房价当下已经处于底部。
中原地产张大伟：降低存量房贷利率后，100万元房贷30年减少10万
中原地产首席分析师张大伟表示，本次降低存量房贷利率后，大部分购房者未来一段时间房贷利率将降低至3.4%左右。
据中原地产研究院统计，当前存量房贷平均利率大约在3.92%，而新增房贷平均房贷利率水平大约在3.3%，即存量房贷平均利率和新增房贷利差在60个基点左右。
此次存量房贷利率降低50个基点意味着，存量房贷和新增房贷的平均利差只有10-15个基点，这对以前的购房者来说是一个重大利好。
50个基点的降低，意味着等额本息存量房贷购房者，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。
根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），平均下降73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
整体看，除一线城市，大部分城市存量房贷利率已经很少在4%以上。
存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及多方面利益和市场预期，会牵扯到经济、金融、社会等多个层面。
当下房地产市场最缺乏的是信心，稳楼市的目的是稳经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，存量房贷利率较高，会影响居会消费，所以当下的核心是增强市场信心。也有业界认为，如果能和2009年一样，“一刀切”将存量、增量房贷利率拉平，对于市场来说，产生的积极影响会更大。
2024年以来，监管层多次强调房地产的重要性，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。517为今年房地产调控政策定调后，最近的几次国常会进一步明确政策方向，向市场释放出更加积极有力信号，市场不稳、政策不止。房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措肯定会加快落实。
后续，市场预期可能会再度降息，房贷利率有望降低到3%以内；并可能会出台购房契税、增值税等与税费相关的减免政策，持续降低购房者交易成本。
易居严跃进：最新政策覆盖面广统筹了存量和增量房贷
易居研究院副院长严跃进表示，央行此次举措非常明确，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。基于此，近期各商业银行将根据央行部署，持续降低月供族房贷成本。
叠加最近几年LPR下调和去年存量房贷利率，实际上已经较大幅度降低了月供负担和压力。若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，再叠加此次的50个基点，那么最近4年存量房贷利率其实减少了大概145个基点，这是历史非常罕见的。
同时，本次对于二套房或改善型住房，落实了宽松的首付比例导向。之前二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房；但此次二套房首付比例下调至15%，通过降低二套房首付比例和购房门槛，有助于促进改善型住房入市。
简单测算，若是一个家庭认购一套总价200万元的二套房，过去首付款需要50万元，但现在降至30万元，直接减少20万元，会激活不少改善型或换房需求。
另外，最新政策统筹了存量房贷和增量房贷，覆盖面非常广。对于已经购房家庭，存量房贷利率的下降，将减轻其月供压力。而对于增量房贷，则通过降低首付比例，进一步降低其购房门槛。
综合来看，本次政策具有刺激消费、防范风险的导向。无论是已购房还是新购房群体，都可不同适度减轻资金压力、降低成本。尤其是存量房贷利率过去偏高，月供违约风险增大，可能会产生提前还贷现象。最新政策有助于稳住存量房贷规模、增加新购房按揭贷款需求，对银行来说，有助于防范风险、拓宽业务，真正促进房贷业务健康发展。
58安居客研究院院长张波：二套房首付已降至2000年以来最低
58安居客研究院院长张波认为，降低存量房贷利率的呼声此前便非常高，本次调整与市场预期已非常接近，即存量房贷利率和新发放房贷利率不断接近，本次调整对于提升买家购房预期以及保持房地产市场稳定将起到重要作用。
从降低的幅度来看，平均降幅在0.5个百分点左右，但我们预计，这些举措对于二套存量房贷更为有利。去年存量房贷利率的调整未涉及二套，加之本轮调整中不少城市二套房利率已明显下调，因此二套房贷利率存在更大的可调整空间，但具体如何调整，还要视不同城市和地区的具体落地细则而定。
最新政策对于已购房群体再次入市，或有提升效果。由于减轻了月供压力，不排除部分购房者会考虑再次为父母、子女新购房产，或者产生旅居、养老等多样化的房产购置需求，但这类需求预计占比不高，并且会呈现出多样化的特点。
对于已购房群体来说，最新政策切切实实减少了利息支出。当房贷利率下调或还款压力减轻时，家庭将有更多可支配收入用于日常消费、教育、医疗、娱乐等其他方面，更有可能增加在非住房领域的消费支出，如购买汽车、家电、家具等耐用消费品，以及增加在旅游、餐饮、娱乐等服务行业的消费。这将促进相关产业的繁荣和发展，形成良性循环，推动经济持续增长，并提升民众生活品质。
总体来看，由于存量房贷利率涉及到的是已购房群体，因此对于房地产交易市场并不会产生直接影响，但对于当下购房群本对市场后期的信心将起到一定提升作用，也有利于和一系列房产政策形成综合效应，从而向市场释放更大效力。
降低二套房首付比例方面，本轮二套房首付调整，已降至2000年以来二套首付最低，直接统一了首套和二套的首付比例，也体现出国家对于各类自住性买房需求的保护，预示着房地产市场将走出低谷，市场复苏的力度或不断增强。
另外，降低二套房首付比例可直接降低购房门槛，有助于释放改善型住房需求，特别是在一些经济发展较快、人口流入较大的一二线热点城市，这种潜在需求更为明显。
降低二套首付比例，也预示着房价当下已经处于底部。一般来说，较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。因此，在实施这一政策时，说明央行及相关国家机构对于当下楼市的判断已经较为清晰，尤其对于房价层面的长期预期已经较为明确，通过这一政策加力，可有效加速市场的复苏。
广东省城规院李宇嘉：预计首套和二套房存量贷款利率一并下调
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次降低存量房贷利率，预计首套和二套房贷款利率会一并下调，首先利好的是二套房贷款买家。
去年9月，存量首套房贷利率已经历了一波下调，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。尽管降息幅度大，但一方面仅针对首套房，另一方面只是降到了当地的下限。自去年9月以来的近一年时间，新增房贷利率快速下行，导致存量和新增的剪刀差再次扩大。
我们认为，降低存量房贷利率，将利好重点城市的首套房存量贷款。一线城市以及厦门、杭州等热点二线城市首套房利率比较高，此次调整将对这些城市购房者形成重大利好。
最重要的是，在利率大周期下行的背景下，意向买家会认为延迟申请贷款或为最优选择。此次降息打消了购房者的这一担忧，即存量贷款利率可能会常态化下调，以保持其与增量贷款利率的平衡性。
另外，政策发布以后，有助于明显缓解提前还贷现象。下降50个基点后，100万元、30年期贷款每月可节约300-400元，对普通工薪家庭来说是生活支持上的贴补，有利于促进消费。
承担房贷高利率的，主要是2017-2021年买房的群体，这部分群体有不少是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民（也可能会有加杠杆的投资客）。目前，很多城市的房价已经跌至2017年前后的水平。考虑到就业市场所承受的压力，如果房贷利率过高，导致偿还房贷压力过大，部分群体可能会断供，这个风险才是最大的。
总之，市场认为，最新政策政策意在增强居民购买力，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，这些举措对于打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为，也会产生积极作用。