地方国企试水收购商品房：资金的“量”与“效”
原标题：冯奎专栏丨地方国企试水收购商品房：资金的“量”与“效”
冯奎（中国区域科学协会副理事长、研究员）
此轮房地产新政的一揽子政策中，前所未有同时也是最值得关注的是，鼓励城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。在国家层面，主要的原则性要求已经发布，近期可能还将出台更多指导性细则文件。从政策落地来看，前几年就有郑州、青岛等几个城市的地方国企试水收购商品房，而最近各地这方面探索更为密集。
关于此事，比较多的讨论集中于收购商品房的钱从哪里来、需要多少，等等。笔者认为这确实是关乎收购成效的关键，但这又不是单纯的资金来源、资源力度问题。换句话说，钱多钱少的问题需要结合资金使用的目的、效果、配套政策等一并来加以考虑。
其一，收购商品房虽然是房地产领域的问题，但实际上事关经济全局。其成效如何，关键是看有没有止住房地产下滑局面，有效促进以保交房为核心任务的“小循环”；有效促进房地产内部上下游之间的“中循环”；有效促进房地产与财政、金融、产业等方面的“大循环”。这几个循环，以保交房为直接任务，以新房销售面积基本止跌企稳为阶段性目标，以“人—房—地—钱—产”等多环节多要素形成畅通循环的新模式为基本方向，可谓是环环相套。当前，国家和有关地方政府在政策层面提出的各个方向较多，既有去库存方向，也有加快保障房供给方向，等等。实际上，相对于促进国民经济循环这个目标来说，去库存只是关键手段；而加快保障房这一工作任务，在当下更是属于手段而非目标。房地产新政工作中需要进一步聚焦到整个经济体系循环这一核心目标，设定一些必须达到的关键参数，将整体效率置于优先位置，以期稳住经济大盘。
其二，从房地产市场率先企稳并发挥风向标带动作用来看，未来还应更多依靠城市群都市圈核心城市，特别是要发挥深圳、上海等一线城市的作用。笔者最近去青岛、成都等地出差，当地朋友说，北上广深这些城市稳了，我们也就更有信心去买房了。所以，这些一线核心城市应以更大力度放开限购、同时出台较为明确的国企购房计划，以此率先支撑房地产市场稳下来。这其中，要特别注意两个方面情况，一是本次房地产新政鼓励国企收购存量不限定城市范围，这样的政策信息当然有利于发挥各地的积极性，但也可能使得重点较为分散。二是各地现在理解“消化存量房产”，外延种类较多，包括二手房、房企库存房源、烂尾楼、自持物业、存量商办、存量土地等等，这固然较为全面，但主要矛盾、矛盾的主要方面反倒不够清晰。尽管从总量上看，三四线库存在总库存中占80%以上，但真正对稳定房地产起到“定海神针”作用力量的城市是头部这些一二线城市。前期放开限购等工作主要是三四线城市做起，接下来就要更多发挥一二线城市“先稳一步”的作用。
其三，要建立高能级并有一定约束力的协调机制，集中力量办好几件大事。第一件大事是要协同组织。现有的政策信息在谁去收房、如何收房这件事上，提出城市政府可以“自主决定”。这样做法的好处是将自主权交给地方，地方可以因城制宜。但从推动房地产市场企稳的迫切性上看，当前更需要核心城市、重点城市发力。唯有如此，地方政府、金融机构、企业等，才能克服各自困难，调动积极性，协同解决筹资、买售（买贷）这样“一条龙”的问题。第二件大事是迅速组建住房运营团队。现有政策信息主要规定收购主体的资质、资格，强调的重点包括地方国有企业作为收购主体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁等等。其实这个资格仅仅针对“收购动作”，而后续一系列运维、退出等环节，是需要系统规划与操作的。所以，这方面必须及早谋划，并和将来的房地产发展新模式较好对接。第三件大事就是要与产业、就业、创业等相结合，特别是要鼓励性政策，促进就业创业人口从一开始就参与到国企购房中来。比如，可以将国企购房与当地产业结合起来，制定更具操作性和吸引力的“先租后售”等政策。有的地方根据财力，还可以研究就业—居住补助券等措施，为人才提供更好的服务。
其四，要充分准备收储资金及配套政策，并适时公之于众。对收储资金，最为宽口径的算法是针对现有7.5亿平方米的库存，考虑折扣等因素，测算出大致需要7万亿元。事实上，基于这种估算的资金量偏高，在政策层面想必较难采纳。更关键的是，国企收购房产，其目的是要创造房地产的良性循环，而不是也不可能要将库存彻底消灭掉。另一种估算以2023年全国商品房11.2亿平方米销售面积基数，假设2024年销售面积同比降低10%，考虑通过财政发力，以折扣价来补齐这个缺口，这样计算下来的收储资金约7000亿~9000亿元。笔者的看法是，以今后三年为基数，以9亿~10亿新房市场需求规模为一个稳态，可综合考虑设定3万亿~4万亿元收储资金，用于平抑波动，充分释放稳住市场的决心。
在准备收储资金的同时，有关部门要加快研究配套政策。仅就收购商品房下一个环节——保障房建设运营来看，就有许多工作。比如在税收政策方面，对收购已经建成的商品房用于保障性住房建设的，在履行必要流程审批后，就可享受保障性住房税收优惠政策；在流程方面，对收购已建成商品住房用于保障性住房的，简化实施变更登记等等；对一些核心城市存在的保租房发展的问题（比如发行公募REITs）等予以政策优化等等。