21年前拿地，一度停工烂尾！祥生上海虹口源717即将入市，项目超110亿元债务待偿还
每经记者刘颂辉 每经编辑魏文艺
在5月中旬上海公布的今年第六批次集中供应新房项目中，均价最高的内环北外滩项目祥生华邸（备案名）引起市场关注。
《每日经济新闻》记者注意到（以下简称每经记者或记者），祥生华邸是浙系房企祥生控股集团（HK02599，股价0.175港元，市值5.33亿港元；以下简称祥生）进军上海的首个项目，其开发过程可谓艰难曲折：拿地至今已21年，7次旧改拆迁，开工后不久公司资金链断裂，而后项目停工烂尾、债务重组以及更改案名。
如今，该项目终于达到开盘要求，于6月4日顺利领取预售许可证，并以“虹口源717”为名推广销售。据“北外滩虹口源717”微信公众号，虹口源717项目将于6月6日至6月10日进行认购登记，计划于6月22日开盘销售。
近日，每经记者实地走访虹口源717项目发现，除建筑工地上还能看到“祥生建设”等字样外，该项目在对外推广和售楼介绍等方面基本都与祥生做了切割。
该项目的复工上市，不仅让购房者在上海虹口新房市场多出一处选择，也让手握该项目超过110亿元债务的债权人看到了希望。随着近期上海楼市新政的落地，均价13.8万元/平方米的虹口源717项目能否实现卖房还债，对项目公司的运营水平仍是考验。
售楼处强调最多是“安全”
作为海伦路地铁上盖的TOD商办综合体，虹口源717项目约六成为住宅，商业和商办约占四成。项目所处的虹口北外滩区域位置优越，可以远眺北外滩CBD，距外白渡桥、黄浦江和虹口足球场等地标不到两公里。交通出行方面，该项目处于4号和10号两条地铁线的交会口，另有19号地铁线规划在建中。
据记者了解，虹口源717项目首次开盘计划推售4幢高层住宅，总价在1283万—7660万元，共228套，户型面积为101—356平方米，总高为9—31层。
“整个项目在资金监管流程方面很安全，可以放心买。”5月底的一个工作日，每经记者在虹口区庆阳路的虹口源717售楼处看到，不断有购房者前来看房，在介绍房源的过程中，置业顾问都会重点提到项目后续开发的“安全性”。
据现场一位置业顾问介绍，虹口源717的项目公司为上海聚博房地产开发有限公司（由祥生地产集团有限公司持股82.4%，以下简称聚博房产）。2022年3月，祥生发生债务爆雷后，该项目被法院裁定重整。
来源：“北外滩虹口源717”微信公众号
记者注意到，售楼处沙盘的旁边摆着三个《阳光宣言》的易拉宝十分醒目，分别是“资金安全监管”“虹口源717项目声明”和“预重整+重整全过程”。《阳光宣言》内容显示，虹口源717是经上海市第三中院裁定批准重整计划的重整成功项目，是虹口区重点项目。项目开发建设过程中，由上海市第三中院指定的管理人严密监督重整计划执行。售房款由平安银行上海虹口支行进行全封闭监督，监管资金用于项目开发建设，优先保障项目顺利开发交付。
“目前有三幢楼已全部封顶，另外3号楼建到了31层左右。”上述置业顾问介绍，大户型的房源均价较高，达到18万元/平方米；143平方米以下的小户型均价低至11万元/平方米左右。
每经记者在售楼处外的建筑工地看到，正对海伦路地铁站的6号楼顶贴着“封顶大吉”四个大字，工地里不停有工人进出，塔吊上不时传来施工的声音。工程进度方面，记者注意到，项目是从西侧四平路的住宅开始建设，东侧的住宅地块还在打地基阶段，商办部分则尚未开工。
结合项目规划图来看，虹口源717项目的住宅建筑较密，1号楼、6号楼、3号楼与2号楼的楼间距约30米，庆阳路北侧的小区也是高层建筑，处于中间位置的2号楼高度为9层，未来在采光方面或将受到一定影响。
“虹口源717项目规模不大，建筑相对拥挤。”在虹口区一位房产中介人士看来，相对于附近的瑞虹新城的二手房而言，新房都是需要等待交付的期房，未来开发建设仍有不确定性。该中介人士介绍，该区域的新房还有碧云北外滩和大悦城北外滩项目准备入市。
项目债务规模超过110亿元
熟悉虹口的人大多知道“祥生蝶恋花”和“祥生天境”，这是虹口源717之前所定的项目名称。
早在2003年，祥生获得虹口区四平路171街坊180号地块，首次落子上海，实施全国化战略。此后，陆续拿下A、B、C、D四宗地块，并将该宗地命名“祥生蝶恋花”，项目地上规划建筑面积约17万平方米，地下规划建筑面积约4万平方米，是彼时虹口区最大的旧改项目之一。
据祥生集团微信公众号，2016年，“祥生蝶恋花”项目获得银团贷款100亿元，成为上海旧城改造规模最大的银团贷款项目。一年后（2017年），房地产销售金额破千亿元规模的祥生正式在港交所上市。2020年9月25日，上海祥生中心项目举行奠基仪式。
房地产“三道红线”政策出台后，企业融资规模受限，祥生很快爆发了流动性危机。2022年3月底，祥生首次官宣美元债违约。
上海市第三中级人民法院（以下简称上海三中院）发布的信息显示，聚博房产的债务规模超过110亿元，其中担保债权规模逾84.5亿元。因受形势影响，公司资金链断裂，继而引发一系列诉讼、仲裁及执行案件，项目地块被司法查封，难以引入资金进行项目开发和资产盘活，2022年3月底项目全面停工后，职工安置、员工工资及劳务班组农民工工资欠付等问题相继发生，产生不稳定情形。
根据祥生蝶恋花项目停工时的开发进度，聚博房产可处置资产仅为项目土地使用权和在建工程，变现价值有限。但若能复工续建、盘活资产，预计可售价值将达180多亿元，可足额清偿全部债务。
聚博房产于2023年2月向上海三中院申请预重整，预重整期间，临时管理人引入复工续建共益债投资人提供借款7.5亿元，并引导协助债务人与担保债权人、建设工程价款优先权人协商达成一致，约定共益债投资人获得优先于建设工程价款及担保债权的债权清偿顺位，得到程序保障的共益债融资促使聚博房产近百亿元资产盘活。2023年5月，债务人申请将预重整转入正式重整程序，上海三中院裁定予以受理，进入重整程序后在建项目即实现复工续建。
就市场对该项目后续交付的疑虑，虹口源717项目总经理吴名峰6月3晚间在“北外滩虹口源717”微信视频号直播时回应称，房地产市场下行趋势下，当前的确有一些楼盘出现“交付即维权”现象，公司在多重监管保障之下会最终将房子交付到业主手里。为了增加项目开发的透明度，会设置工地开放日，定期发布进度周报，增强与准业主的联系。
“在全国保交楼的市场大背景下，不管国有企业还是民营企业，交付问题都将是关注的焦点和重点。”吴名峰表示，公司敢于承诺也敢于展示，并且遵循《上海市住宅工程业主房屋质量预看房管理办法》，“预看房制度是为了房子完整地交付到业主手中，这是开发商应尽的责任，公司也将义无反顾地做好。”
封面图片来源：每经记者刘颂辉摄