行业观察 | 想要一辈子租房的人，现在过得怎么样？
来源|财经杂志 作者|刘言
长租公寓、保障性租赁住房的大量入市和规范发展，让曾经没有跟风买房的年轻人，在楼市萎靡时，生活得更加从容
5月末，中国一线城市上海、深圳、广州的商品房首套首付比例已经降到15%-20%区间。这是2008年以来一线城市的最低首付水平。
房贷利率也在同步下调，目前，一二线城市的首套房贷利率已彻底告别“4时代”，降至3.5%。
成家立业、安土重迁，是中国人刻在骨子里的依恋。在一座城市买下一套房子，就有了融入这座城市的契机、有了归属感。然而，在楼市多重利好之下，大多数年轻人仍然不为所动。
自如研究院2023年的一项调研显示，面向未来，51%的租客可接受5年以上的租房生活，18%的租客接受租房10年以上。其中，一线城市长期租房观念更稳定，平均57%租客可接受租房5年以上，这个数据在北京、上海两大一线城市分别是64%和58%。
打算一辈子租房而不买房的人，把自己称为“租房一代”。
这种与70后、80后主流人群截然不同的生活态度，背后是房子的价格预期不再大幅上涨，以及租赁产品、服务更成熟和市场化的发展。
一套房套牢一生，值得吗？
今年36岁的吴清，18岁出国读书。目前为止，她生命中有一半的时间都在租房中度过。辗转过英国、香港、广州等地后，现在，他一个人租了上海的一套老洋房，每月租金约为两万元。
虽然很喜欢这套房子，也可以负担首付，但吴清并不打算花钱买下来。
一方面，上海对老洋房的买卖有比较严格的规定，另一方面，他不确定是否会长留上海。“说不定下次咱们会在别的城市见面。”他笑着说。
南京人李林和妻子是丁克，在大学期间相恋、结婚，由于工作调动，夫妻两先后在香港、深圳、杭州、南京、北京等地生活。从南到北，他们在每个停留过的城市都选择了租房。
“没毕业那会，家里总希望我们尽快安定下来，在一家公司干十年、在一个城市待一辈子。但现实情况真的变化太快了，买了房子就相当于背上了枷锁。”李林谈到。
没了房子的束缚，生活和工作对于他们来说简单了很多，机会和兴趣在哪，人生的下一站就停留在哪。
克而瑞长租研究总监李见林认为，长期租房人群增多的背后是一二线城市间流动性的增加。比如，同样是上海的毕业生，十年前会认定自己要在上海发展，现在则变成了待定状态。
当然，长期租房的群体，除了因工作原因辗转各地的，还有不想年纪轻轻就背上供房压力的。
“如果是五年前，说不定我就买了，哪怕掏空’六个钱包’，但现在是2024年。”刘新在北京工作已经有七年，仍在租房子。他坦言，首付应该是可以的，但房子不涨了，加之对未来收入的不确定性，让他不敢轻易出手。
租房心态变化背后是楼市的变化。2021年之后，中国楼市只涨不跌的时代一去不返。
近三年来，北京、上海、深圳等地的房价较2017年年初最高点普遍下降了约30%，三四线城市量价齐跌的情况更加严重。
近日，中指研究院发布的《中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，5月，百城二手住宅平均价格为14870元/平方米，已连续25个月环比下跌，同比跌幅为5.80%。
另一方面，虽然已经跌了不少，但一线城市的房价还是让很多人望而却步。
根据贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》，国内一线城市刚需购房“上车”套均总价为298万元，与2020年基本持平。北京、深圳、上海排名前三，分别达354万、323万和300万元。
就算房价现在下降了约30%，一线城市的刚需上车盘总价也在210万元-248万元之间。
对于普通家庭来说，这是一笔沉重的负担。
“不考虑买房、还贷这些事情之后，我们和父母的人生都变得更加松弛了。父母也不用再掏空积蓄帮忙补贴了。”刘新谈到，与其掏空钱包后负担上巨额债务、降低生活质量，不如租个自己喜欢的房子。
当然，并不是所有父母都能理解这种新的生活观念。最初与与家里沟通不买房时，吵得吴清和李林头疼。
家长还是传统的观念，认为没有房子就没有安全感，将来老了被赶出去，居无定所怎么办？
但李林认为，房子和安全感并不能画等号，租房可能遇到的盗窃、安保、物业等问题，买房同样可能遇到。
为了打消父母的疑虑，吴清专门把母亲接来与自己同住了一段时间。
吴清租的房子位于上海静安区南京西路，这是自如改造后的一整栋长租公寓。“让家长放心最好的方式还是让他们亲自体验一下，了解现在租房市场的变化。”
吴清说，老人在的时候上海太热修了一次空调，师傅半小时内就到了，平时老人一来就不停收拾屋子，这回她省事了，每半个月就有保洁来做大扫除。
租房一代兴起的背后是中国租赁市场的供给结构、产品品质和运营服务效率的提升。
现在的租房环境早已不是十年前的水泥地、硬板床、破铁门，也很少有半夜就让你搬家或者随便提价的房东了，专业的长租机构已经提高了整个租住市场的门槛。
半年前，罗敏突然接到调令，从深圳到北京。下了飞机，她才打开自如App联系管家。
七个小时后，罗敏拉着行李，顺利住进了自如寓。“家电、家具俱全，装修风格我也喜欢。第二天，看到阳光透过百叶窗射入房间，挺好的。”她说。
十年前，租一套房要在烈日下和中介跑断腿，少则三天，多则半月，才能找到一套满意的房子。租房期间，租客还要忍受货不对板、家具老化、房屋漏水，拿不回押金等糟心事。这对工作处于上升期、本就空闲时间非常有限的年轻人来说，是无解的痛点。
十年后，VR选房，线上租房、退房、搬家，24小时管家服务，定期保洁，新家电、新装修，已经成为头部机构化长租公寓的标配。
根据自如研究院发布的《2023中国长租市场发展蓝皮书》，城市租住群体在租房时考虑的因素前三项是租金、房屋家电质量和交通便利性。
换言之，可以接受租长期租房的人群，需要的是性价比和服务好的房子，“房子可以是租的，但生活不能是”。
近两年，众多租赁机构都在这些方面细化服务体系和产品来满足用户的需求。
以自如为例，除了保持原来的分散式出租房，还推出了集中式公寓等。分散式按照不同的装修风格分侧重设计和侧重收纳等。集中式产品则分为自如寓、自如里、自如驿三种形式，分别为独栋建筑、租住社区和青年旅居驿站。
不仅如此，自如还推出了“增益租”商业模式，即对旧房改造装修后再出租，做房东和房客两端的生意。
这种产品化的出租房对于大多数年轻人来说是刚需，房东也乐见其成。
对于不想深度装修的房东，市场上其他头部租赁机构，如贝壳惠居、我爱我家相寓、魔方公寓等也都推出了轻装修，并符合客群特点的新产品。不收差价，房东房客租金透明。机构还为房子提供日常维护、保养、保洁、家电维修、搬家等服务。
市场化的租赁服务企业在近两年快速提高服务质量和运营效率的主要原因之一是竞争在加剧。
目前，中国的租赁市场主要分为集中式公寓、分散式公寓及保障性租赁住房。最后一款产品由国家主导，地方牵头执行。大量保租房入市，满足了更多对价格敏感并想长期租房的人群需求。
2022年，二十大报告指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并兴趣的住房制度。
2023年10月，国务院在《关于规划建设保障性住房的指导意见》中提出，未来5年，将在上海、北京、深圳等35个300万人口以上城市率先试点，建成600万套保障性住房。
58安居客研究院院长张波认为，未来房地产市场最大变化是大量大中城市刚需人群通过租赁，尤其是保障性租赁住房解决居住问题，而商品房则更多解决改善需求。
早在三年前，看到政策红利的头部租赁机构就动了起来。目前，自如、贝壳惠居、万科泊寓等公司都在和地方政府或者国央企合作，盘活存量资产，落地相应的保障性租赁住房项目。甚至，业内还诞生了“微领地”等专门做保租房项目的创业公司。
2023年2月，戴德梁行发布报告指出，市场化长租公寓和保障性租赁住房已步入快速发展期，预计在2025年进入成熟期。
持续优化租房供应
行业充分竞争，受益者是租户，但要解决租赁产品供应和租房人需求之间的不平衡，供给方仍任重道远。
首先是保障房的数量和匹配问题。
根据第七次全国人口普查的数据，城镇家庭中享受经济适用房、两限房、廉租房、公租房等实物保障的比例不到10%。而其中公租房的数量最多。另外，保障房的位置和需求人群匹配也有一定的差异。
一位在北京从事房产交易多年的链家中介谈到，公租房首选一般是北京无房家庭，在北京打工的人群很少能租到。而且，租房人群活跃的国贸、望京、宋家庄等地几乎没有公租房。更别提惠及大多数打工人的保障性租赁住房。
针对数量和匹配问题，中指研究院研究副总监徐跃进认为，一方面，长租公寓选址和产品设计应密切结合区域产业能级及人口流入的实际情况；另一方面，基于租户租住周期延长的背景，保租房、长租房可根据区域内的主流客群特征适量放宽户型设计，满足多孩家庭的长周期租住需求。
张波则认为，保障房数量的问题可以通过租赁房源的来源多样化来解决，并且需要政策层面的税费支持和金融层面的同步支持。此外，应该扩大保障性租赁房源中可覆盖外来低收入人群的比例。
其实，保租房的金融支持政策已在逐步落实。
2022年以来，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT及华夏基金华润有巢REIT等保租房融资产品已入市。
去年底，中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司、平安资产管理有限责任公司等首批5家保险资产管理公司已经可以开展试点投资信托基金（REITs）业务。
这意味着，险保将和券商、基金公司一样投资REITs业务。未来，险资将有机会直接控股或者收购租赁公司。
大量长线资金的进入，有助于保租房打通融、投、建、管、退的链条。
其次是租购同权问题。
在办理居住证等基础问题已经被解决的今天，租住同权的问题逐渐集中在教育资源的同权方面，即赋予租房者子女就近入学的权利，把部分教育资源分配给无法负担高额学区房房价的人。
目前，沈阳、佛山、青岛等城市已经实施了“租房即落户”政策。但业内仍有呼声认为，优质学区层面的租购同权还需要更多推进。
但李见林也提醒到，教育资源方面所有城市的租购同权可能没有办法完全做到。因为核心城市的教育资源是有限的，一旦放开同权，会产生很多社会问题。
即便如此，未来，面对租户的定制化需求，增强租户群体在社区、物业中的归属感与认同感，租赁机构和监管机构仍大有可为。
（吴清、李林、刘新、罗敏为化名）