长沙支持“公寓改住宅”，憋的什么“大招”？
近日，“楼市调控模范生”长沙，再出重磅新政。
7月2日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
公寓调整为住宅？这是真的吗？是的，你没看错，这次，长沙又憋了个“大招”。
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公寓改住宅，如何改？
《通知》具体内容如下：
1、在市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批。
2、已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
3、公寓等类住宅项目调整为住宅原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足套型住宅设计要求的小户型公寓不得进行调整。
4、符合要求的公寓等类住宅商品房，经资规、住建等部门论证方案可行的前提下，由属地政府提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后，推动项目继续开发建设。
“拎重点”来看——
1、公寓类项目规划审批停止，这意味着新的公寓项目将不再出现。
2、开发、去化存在困难的，能设计成住宅户型的中大户型公寓才有资格转住宅。
3、这次转住宅的应该只是针对在建和未开工的公寓项目，不包括已交楼入住的。
重磅调整，为了什么？
从《通知》的字里行间不难看出，此次出台新政，还是由于长沙公寓市场面临去库存压力。
自2017年限购开始，长沙公寓行情一度火爆，有项目售价是周边住宅的1.5倍。时过境迁，楼市进入下行期，有的项目甚至低到成本价，去化仍旧艰难。
据有关机构数据统计，截至2023年12月，长沙内五区商务公寓库存达到405万方，去化周期长达106个月，约8.8年。整体供过于求的格局延续，6月长沙市公寓市场供应量同比增加30%，成交量同比下跌66%，成交均价同比下降2%。
为了优化房地产市场，减少公寓占比，早在2021年，湖南省住建厅就曾发布《关于推进非住宅商品房库存的若干意见》，推出支持“商改住”的政策，对非住宅商品房的存量用地开通“商改住”通道。
2022年4月，长沙发布《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》，明确在加强用地管理方面，配套制订“商改住”实施细则。
侃财君了解到，在本次新政出台前，长沙已有龙湖春江郦城滨江颂、长房星城天地等成功将部分商业变性为住宅的案例。但此前的“商改住”，是将原来减少的住宅指标增补回来或者置换，并没有改变土地出让时的控规指标。
而本次的政策，在地块指标上调整规划条件，与此前有了本质区别，也反映了政府在应对房地产市场供需矛盾方面作出的积极探索与创新努力。
市场或将迎来新机遇
如果说，两年前的“商改住”是长沙楼市跑出“最先一公里”的关键一步。那么本次新政的出台，可能掀开历史性的一页。
易居研究院研究总监严跃进认为，长沙的《通知》是下半年首个去库存创新政策，具有非常好的启发意义。
相比其他城市的政策，长沙有新的变化，即过去很多城市的改革初衷，重心在于“销售困难”，但此次长沙考虑更全面，即“开发、去化存在困难”。
换句话说，不光关注到销售端的问题，也关注到了开发端的问题，更全面顾及开发商的资金问题，有助于更好盘活存量、消化存量。
而对于购房者来说，公寓转型住宅后，权益利好居多。比如，产权从40年变为70年，不仅可以拥有学位，商业水电、通燃气等问题也将得到解决，居住品质得到提升。
业内人士认为，新政是一剂“强心针”，为市场带来新的机遇。调整后的公寓将吸引大量购房者关注，尤其是那些预算有限、需要解决孩子读书问题的家庭，将成为这一市场的主要购买群体。
侃财君注意到，长沙此次新政的有效期为一年，如果一年之内政策效果显著，未来，或许将为更多城市跟进“打样”。