业主胜诉！福州一物业公司被判……
业主未交物业费、水费
水表遭物业公司拆除
双方闹上法院
到底谁占理？
日常生活中，业主逾期交纳物业费的现象时有发生，有的是因未实际居住而不愿交纳，有的则是由于物业公司服务质量和管理水平不到位，导致业主存在不满情绪。
在这种情形下，物业公司是否有权擅自通过停水、断电的手段，向业主催缴物业服务费呢？近日，晋安法院就审结了这样一起案件。
基本案情
唐某系晋安区某大厦业主，该大厦由A物业公司提供物业服务。因大厦一户一水表事宜未办妥，故一直以来实行由物业公司代收水费的方式，即由A公司根据物业水量总表向福州市自来水有限公司缴纳全部水费后，再依据用水计量表向各业主收取相应水费。
唐某自2017年7月起便未再缴纳物业服务费及户内水费、公摊水电费等。其间，A公司尝试用多种方式、多次催缴均未果。2022年9月，A公司拆除了唐某房屋的专用水表。
唐某认为A公司的行为已严重影响到其对房屋的正常使用管理，经多方协调，A公司仍拒绝将水表恢复原状。唐某便向法院提起诉讼，请求判决A公司对专用水表恢复原状，并恢复供水。
A公司辩称，唐某经其多次合理催告仍拒绝缴纳物业费及水费，明显违反了物业服务合同的约定，A公司依据合同对唐某所采取的催告、规劝、制止、管理共用设备设施等行为于法有据，唐某在缴清拖欠费用前，无权要求停止前述管理措施。
此外，大厦仅有1个计量水总表，各户的用水计量表系计量总表的附属设施，位于物业共用部位，并非唐某个人所有，A公司依据合同对该公用设施采取合理措施，唐某无权主张恢复原状。
法院审理认为
《中华人民共和国民法典》第六百五十四条、第六百五十六条规定，用户拒不交纳水费、电费，经催告用水、用电人在合理期限内仍不支付水费、电费和违约金的，供水、供电人可以按照国家规定的程序中止供水、供电。供水、供电人依照前款规定中止供水、供电的，应当事先通知用户。
因此采取停水、停电措施是供水、供电单位的权利，且该权利的行使需要事先经过催告和通知的程序，不能直接采取。
本案中，A公司作为物业服务人，虽然受供水单位委托代收水费，但并没有取代供水单位成为供水合同当事人，因此不能利用物业服务人的便利条件以业主欠费为由擅自停水、停电，侵害业主的用水、用电权益。
业主拒绝支付物业费及其他费用属于对于物业服务人履行合同义务的抗辩，至于其拒绝支付的行为是否具有法律依据则应当通过诉讼或者仲裁解决，物业服务人不得采取停止供水、供电等措施催交物业费及其他相关费用，故唐某请求被告将案涉房屋的水表恢复原状并恢复供水，应予支持。
最终法院判决：A公司应于判决生效之日起三日内将某大厦某单元房屋的专用水表恢复原状、恢复供水。
法官表示
根据《民法典》第九百四十四条第三款规定
物业服务人不得采取
停止供电、供水、供热、供燃气
等方式催交物业费
即使双方在物业服务合同中约定物业公司在业主欠费情况下有权停水停电，这种约定也因违反法律规定而归于无效。
水、电、气、热等资源供应属于公共服务领域，而物业公司并非这类公共服务的提供者，尽管有时出于便利管理需要被授权代收相关费用，但其与业主之间并不存在实际的供水、供电合同关系，因此物业公司无权滥用停水停电等措施实现自身的催收目的。
法官提醒广大业主
业主与物业公司之间系物业服务关系
物业公司依约履行物业管理服务
业主也应及时缴纳相应的管理费用
方才符合诚信原则
若业主对物业公司的服务和管理有意见或不满
可适时向物业公司提出并督促其改进工作
也通过合法方式更换物业服务公司
另一方面
物业公司应根据合同约定
尽职尽责为业主提供令其满意的服务
遇到逾期仍未交纳物业费的业主
应当做好沟通协调工作
弄清其拒不交纳物业费的原因
并通过合法合理的方式进行催收
切不可突破法律底线来达到自身目的
记者林春长通讯员晋研
新媒体编辑徐强
监制兰超林亦敏