华泰 | 7月楼市领先指标跟踪
7月领先指标显示一线城市复苏动能转弱
进入7月传统淡季，新房网签成交面积环比回落，二手房保持韧性，同比表现在低基数影响下改善。从贝壳领先指标来看，前端房地产市场热度再度回落，6月一线城市量价复苏的动能未能得到延续。今年以来房地产政策扶持力度持续加码，从政治局会议“消化存量、优化增量”的提法、“517”政策组合拳及突破历史新低的房贷利率和首付比例，再到二度降息，政策空间持续打开有望加速市场修复。我们看好在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。
高频数据：低基数下新房和二手房网签成交面积同比表现改善
进入7月传统淡季，新房网签成交面积环比下滑，同比降幅在低基数影响下略有收窄；二手房更具韧性，成交面积环比增长，同比增幅显著扩大，但需要注意月末高频数据出现回落趋势。新房方面，24年7月54城新房成交面积同比-18%（6月同比-21%），环比-28%，年初至今累计同比-34%；二手房方面，7月26城二手房成交面积同比+30%（6月同比+13%），环比+5%，年初至今累计同比-3%。
领先指标：前端房地产市场热度再次回落，一线城市复苏动能转弱
根据贝壳研究院的数据，量相关指标方面：50城二手房带看指数环比-5%至25.4，新房案场指数环比-4%至15.9，7月末二手房/新房经纪人预期指数（KMI）环比回落至32.3/35.9。价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数环比下滑至8.2，成交价相较挂牌价的折价幅度扩大至15.3%；二手房价格环比下跌1.4%，跌幅较6月（1.3%）小幅扩大，6月房价环比由跌转涨的北京、上海重新出现下跌（-0.7%、-0.1%）。总体来看，随着传统淡季的到来以及前期政策效果的淡化，7月前端房地产市场热度再度回落，6月一线城市量价复苏的动能未能得到延续。
区域观察：领先指标靠前的城市包括深圳、成都、南京、杭州、上海等
根据贝壳研究院的数据，7月50城中38/30城二手房带看/新房案场指数环比下降，45城二手房景气指数环比下降。领先指标靠前的城市包括深圳、成都、南京、杭州、上海、西安、太原，靠后的城市包括绍兴、常州、嘉兴、福州、芜湖。
风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。
高频数据
贝壳领先指标
行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房地产市场和房企经营造成扰动。
行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。
部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。
研报：《六维跟踪楼市复苏月报（2024-07）》2024年8月2日
研究员陈慎S0570519010002BIO834
研究员刘璐S0570519070001BRD825
研究员林正衡S0570520090003BRC046
研究员陈颖S0570524060002
联系人戚康旭S0570122120008