取经|存量房贷下调政策有点难懂？3分钟告诉你如何降、能不能降
转自：劳动报
最近，关于降低存量首套住房贷款利率的消息大家肯定都听说了。虽然调整政策窗口已经打开，但大家对于自己是否能够享受到政策利好、能够享受多少利好，仍然有些算不明白。
首先，我们要弄清哪些存量房贷类型可以申请并降低利率？一是贷款发放时按首套房政策执行的贷款；二是贷款发放时并非借款人首套房，但后续当地政策调整为“认房不认贷政策”，或者借款人后续出售了其他住房，导致目前借款人的实际住房情况符合“首套房认定标准”的。
就调降利率而言，借款人可以和银行自主协商，但不能低于原贷款发放时所在城市的首套房贷利率下限。因为在某些时间段，当地银行执行的首套房贷主流水平，和贷款发放时当地的首套房贷利率执行下限可能存在着差异，理论上，借款人当时首套房贷水平高于下限的话，就可以和承贷银行沟通下调利率。
比如一个地区2021年9月执行的首套房贷利率主流水平为5.1%，也就是LPR+45BP，而下限水平为LPR+30BP，那么在该月贷款的借款人，他的存量房贷利率有着15BP的下调空间。
再来看一个案例，比如2020年1月，吴女士在上海购置首套房产，房贷按照2020年1月上海的执行利率下限LPR-15BP购买，但是此后上海房地产形势发生变化，政策下限变成了LPR-10BP，目前为LPR+35BP，这种情况下，吴女士的存量房贷如何调？
由于对照2020年1月上海执行的利率下限水平，吴女士的房贷利率已是当时最低，按照政策规定的不能低于当时政策下限，吴女士不能调整房贷利率。
又比如去年8月在上海购房的李先生，其原来的房贷利率为5.25%。按照当时的房贷利率下限为lpr+35bp，lpr为4.2%，那李先生的银行贷款可调整的最低利率就为4.55%，按此计算可以省下一年3万元的利息。当然，具体调幅度需要与当时的贷款银行进行商定。
所以要注意的是，并不是所有人都能符合调降标准，这是因为此次政策主要针对的是两种情况：一是“认房认贷”调整后符合首套房标准的刚性需求；二是近几年银行发放的利率明显高于当地政策下限的首套房贷。
那么目前，北京、上海、深圳等地已经发布了当地首套房贷利率下限历史调整情况，购房者可根据自身情况对照计算。有需求的市民，可以从9月25日起，向银行申请置换贷款或协商变更合同约定利率了。
