房屋养老金怎么筹集又怎么用
■本报记者孙蔚
2022年，“房屋养老金”的概念就被正式提出，但目前相关部门尚未就其资金主要来源、管理模式、使用机制等提出明确的实施方案或指导意见。2023年以来，住房和城乡建设部多次公开表示，要研究探索房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度（以下简称三项制度），并在22个城市推进试点。
经过近1年的探索，如今这些试点城市的情况如何？形成了哪些经验可供借鉴？是否破解了“老破小”维修难题？《中国消费者报》记者对此进行了采访。
“三位一体”探索长效机制
目前，住建部正在22个城市进行房屋养老金相关制度的试点。需要明确的是，房屋养老金制度其实是“三位一体”的，即研究建立三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。
“通过适时对房屋进行体检了解房屋的安全状况，根据不同的安全级别提供不同的修缮或拆除重建方案；房屋养老金为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供稳定的资金来源，使房屋全生命周期安全保障成为可能；房屋保险则以市场化手段防患于未然，起到灾后及时修缮房屋、重建家园的作用。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对记者阐释了三项制度之间的关系。
记者了解到，2023年，住建部要求参加试点的城市政府在三项制度中自选一项或多项进行试点。
上海是我国第一个迈入存量房时代的城市，探索落地三项制度的必要性不言而喻。近日，上海市市长龚正明确表示，截至2023年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海市将探索实施三项制度：一是房屋定期体检制度，定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患；二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用；三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。在试点步骤方面，上海将分两步推进。第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年在全市推开。
各地试点已形成初步经验
经过近1年时间的探索，三项制度在上海、宁波、天津等地已形成了初步经验。
房屋养老金试点的重点是政府把公共账户建立起来。那么，如何解决资金缺口问题？“公共账户资金来源有很多，各地都在积极探索。根据目前各地的探索情况，至少可以列出七项来源。”易居研究院副院长严跃进列举称，如土地出让金计提、老旧小区改造资金注入、财政支持、地方附加税等税费支持、建设单位缴纳、住宅专项维修资金增值收益、住房公积金增值收益等。
记者了解到，天津是房屋养老金制度试点成绩较为突出的城市之一，其率先在滨海新区试点，并于今年6月印发《天津市滨海新区房屋养老金管理办法（征求意见稿）》。根据该征求意见稿，天津滨海新区的房屋养老金公共账户资金需求为5000万元/年。资金筹集方法，一是在土地出让底价的基础上，以建筑面积计算，每平方米增加25元；二是在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算兜底。
同时，天津还引导没有专项维修资金的房屋业主补交个人账户资金，其中不配备电梯的房屋补交标准是每平方米40元，电梯房则需补交每平方米60元。
在房屋保险制度方面，今年3月，重庆首份“房屋安全保险”保单完成理赔。这份保单由公房管理处为其所管理的36万平方米公有房屋向保险公司投保，保险公司在巡检中发现某公房小区出现外墙瓷砖空鼓和脱落现象，为此赔付了3.8万元。
南昌等城市正在试行以“财政补贴+个人出资”的方式购买房屋保险。8月，江西南昌西湖区针对40年以上房龄的危旧房推出“危房保险+动态监测”项目，该项目3年为一期，其中一社区每户每年保险费15.6元，除了由区财政奖励补贴30%外，房屋产权人须一次性支付32.76元。
那么，什么情况下可以动用房屋养老金公共账户里的资金？天津目前的规定是——首先是房龄25年以上，且符合滨海新区相关规定需要做房屋体检、购买房屋安全综合保险的房屋；其次是发生突发事件造成房屋严重损失、影响公共安全，但保险理赔额不足的房屋等。
先让专项维修资金动起来
实际上，在房屋养老金被正式提出之前，住宅专项维修资金往往被称为房屋的“养老金”。
“以往老旧住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，主要来源于住宅专项维修资金，业主在购房时就已经缴纳过该款项，当前的问题是如何让这部分资金动起来。”严跃进对《中国消费者报》记者表示，专项维修资金在使用时存在诸多限制条件，比如动用住宅专项维修资金要求三分之二以上业主参加、过半数同意，门槛较高、程序漫长，常常导致住宅专项维修资金的提取率较低，相关维修和保养工作效率低下。
据上海市房地产科学研究院报告，目前我国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的大约10%，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金尚未被有效利用。
记者了解到，当前开展试点的各地正在积极推进住宅专项维修资金账户的补建和续筹工作，有望充实房屋养老金中个人账户的资金。比如，《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案（征求意见稿）》提及，对于售后公房，有明确售房单位的维修资金由售房单位补建，售房单位改制合并的由承继单位补建，售房单位破产灭失的由其上级单位补建；未售公房与其他已缴纳维修资金住房位于同一个物业管理区域的，公房产权单位即业主应参照商品住宅标准补建维修资金。
8月29日，上海发布《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》，明确商品住宅房屋维修资金的归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价。资金交纳方面，如果是新建房屋首次归集，由建设单位交款后，向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记；如果是维修资金再次筹集，小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。资金使用方面，业主大会可以决定授权物业服务企业、业主委员会直接使用维修资金的金额；如果业主大会尚未成立，则由居民委员会将实施方案在物业管理区域内公示7天，征求相关业主意见，补充完善后经全体业主或者部分共有部分的相关业主表决通过后，根据表决结果委托物业服务企业或专业单位组织实施。
上海中原地产资深分析师卢文曦对《中国消费者报》记者表示：“上海许多老旧小区是没有成立业主大会的。此次上海市对于住宅维修资金的规定，目的就是简化手续，明确使用流程和相应的监督标准，提高个人账户资金的使用效率，同时，也可以使资金使用更加透明。”