动辄花几亿元买车位 物业公司变“重”了
毛利率高，库存量也大。
中房报记者曾冬梅广州报道
以轻资产为运营特色的物业公司，正在越变越“重”。
9月2日，德商产投服务宣布将向相关债务人及车位出售方退还485个停车位，并由相关债务人支付总额为1546万元的款项。该公司认为此举有利于车位的快速去化，扩充现金流。
车位已经成为不少物业公司的重要资产。今年5月份，卓越商企服务透露将斥资约6亿元收购股东在深圳的1万个车位使用权，2个月后，滨江服务与母公司订立了年度上限1.5亿元的停车位框架协议。2023年至2025年，中海物业计划每年向关联方收购不超过9亿港元的停车位。
据上述企业披露的数据，车位销售的毛利率在40%至50%之间，相当可观。但去化也是个难题，截至6月底，中海物业的停车位存货仍有6.9亿元，远洋服务、卓越商企服务、滨江服务的存货分别为6.5亿元、3.45亿元、2.87亿元，仅这几家企业的存货总额便超过19.7亿元，其中绝大部分为车位。滨江服务在8月份的业绩会上表示，公司今年成立了专门的车位销售团队，希望在3年至5年内完成车位的去化。
大宗车位交易频繁
德商产投服务的公告显示，该公司在2023年12月与各债务人及债务清偿协议项下的各卖方订立了债务清偿协议。卖方同意以5164万元出售1512个停车位，按等额基准抵销应收款项。根据独立估值师的估值，这些车位价值1.37亿元，远高于5164万元的债务清偿金额。
当时，德商产投服务表示，收购事项完成后，公司将制定切实有效的销售策略及销售计划，并透过团队及现有房地产经纪代理业务部门的销售渠道进行清偿物业的销售，从而产生现金收益。
从最新的这笔交易来看，该公司似乎已经没有耐心等待车位售出，直接让相关债务人将485个停车位折现。
2023年以来，物业行业的大宗车位交易屡有发生。2023年7月，远洋服务宣布收购远洋集团约6.26亿元的资产，包括位于北京区域、环渤海区域及华东区域的4961个车位，以及位于环渤海区域及华西区域的168项商用物业，总建筑面积合共约12901平方米。其中，车位转让及商用物业转让的代价分别为4.74亿元及1.52亿元。收购资产应付代价全数抵销应收款项。
2023年9月，中海物业与关联方签订了新的停车位使用权收购框架协议，约定2023年至2025年，每年向关联方收购停车位，需支付的协议总额年度上限为9亿港元。
今年2月份，德信服务集团透露与四家公司签订了和平德信中心项目、银湖科技园项目、嘉悦府项目及空港城项目的地下车位使用权转让协议，拟斥资2.11亿元收购1874个停车位使用权。根据5月份的公告，卓越商企服务收购的10301个停车位全部位于一线城市深圳，均为核心地段的商业体、高端写字楼及高端住宅已竣工的车位，市场估值是7.36亿元，最终的交易对价为5.98亿元，平均每个车位使用权的收购代价是5.8万元。
滨江服务在7月份与关联方订立停车位框架协议，该公司可在2024年7月17日至2024年12月31日随时与滨江房产集团进行交易，取得停车位使用权用于再销售，年度上限为1.5亿元。2022年、2023年及2024年上半年，该公司已经分别向滨江房产集团收购了0.72亿元、1.44亿元和0.33亿元的停车位使用权。
毛利率高但去化有压力
在上述公司看来，停车位是颇为优质的资产，既可带来稳定现金流，利润率也极具吸引力。中海物业表示，公司自2018年下半年开始布局停车位买卖业务，过去数年的经营数据显示此业务在经济上可行且有利可图。
远洋服务的看法是，鉴于过往数年的高毛利率，车位交易业务对收益的贡献越来越大，加上近年来中国汽车保有量大幅增长和汽车与车位比率相对较低的综合影响，中国车位交易市场具有发展潜力空间。
卓越商企服务的账目算得更细。据该公司测算，假设停车位的资本化率在6%至6.5%，预期资产转让的投资回报率约为8%，远高于约1%的市场存款回报率。该公司管理层于8月底的业绩会上表示，今年增加了在未来可以提升毛利率的业务，如深圳收购进来的经营性车位，毛利率在40%至50%。可以比较的是，今年上半年该公司的整体毛利率为20.3%。
滨江服务也尝到了甜头。据滨江服务财务主管汤雄介绍，今年该公司成立了专门的车位销售团队，一方面是加强项目促销等的培训，另一方面是帮助了解客户需求，制定可行的销售方案。上半年已经取得可喜的成绩，车位及储藏室销售收入为3667.9万元，同比增长129.8%，毛利率47.8%。该公司接下来会继续按照这个方向努力，争取在3年至5年内完成车位的去化。
虽前景广阔，利润喜人，但受经济大环境和房地产市场下行的影响，部分企业的车位去化和利润压力已开始显现。2020年，停车位买卖业务为中海物业贡献了约0.19亿元的收入，同比增长101%，占总收入的0.3%。2021年迎来了爆发性的增长，收入增长10.9倍至2.3亿元，占总收入的比重也大幅提升至2.5%。2022年，此项业务录得约2.49亿元的收入，同比增长7.9%。到了2023年，停车位买卖收入开始下跌，较2022年下降6.6%至约2亿元，占总收入的比重也下降至1.5%。虽然该公司全年卖出了3109个车位，同比增加717个，但平均成交单价较低，导致其利润同比减少27.4%至0.43亿元。2024年上半年的业绩也不乐观，收入同比微增1.1%至0.74亿元，车位销售的数量也同比增长了39.6%至1254个，但因为平均成交单价下跌，利润仅录得约0.14亿元，同比下降4%。