香港楼市的“辣招”
转自：中国经济周刊
《中国经济周刊》记者张燕
香港的房价有多贵？
地产服务机构世邦魏理仕每年发布的《全球生活报告》显示，香港已经连续8年蝉联“全球房价最高城市”榜首。
香港楼市价格已经连续13年“有升无跌”，高昂的价格让“上车买楼”成为多数香港人可望而不可即的“信仰”。2022年，一路高歌猛进的房价终于刹住了车，在经历了今年年初短暂的“小阳春”后，香港房价再次回落。截至目前，最新的统计数据显示，香港房价已经跌回至2017年水平，且下降趋势还在继续。
楼价重回六年前，机构预计明年将持续下跌
截至目前，最新一期的中原城市领先指数CCL显示，香港楼价指数报151.06点，按周跌0.42%，连跌两周共1.87%。指数创348周（逾6年半）新低。
香港差饷物业估价署公布的数据亦显示，10月份私人住宅楼价指数已经连跌6个月，今年累计跌幅已经达3.97%。
纵观香港楼市全年行情，今年年初，受全面通关效应、当局下调首置印花税税阶等因素影响，香港曾一度迎来“楼市小阳春”，成交量与售价指数一再上涨，尤其是后者，前4个月累计升幅一度达到4.99%。
进入7月以后，随着美联储持续加息，香港多家大型银行跟随小幅加息，最优惠利率也随之上调，眼下已达到5.875%。与此同时，一个月利息期的港元香港银行同业拆息（Hibor）已经达到5.5%，创下过去16年的高位。
最优惠利率和Hibor的波动直接影响到购房者的房贷成本。一般来说，香港楼宇按揭分作“H按”与“P按”，前者以Hibor为基准，后者则是由最优惠利率直接减去一个由银行订立的百分比。也就是说，最优惠利率和Hibor的上调，都会导致购房者贷款成本的增加。
“2020年的时候我曾经找银行了解过，当时买房的按揭利率大概是2.5%左右。如今利率已经超过5%，也就是说贷款的利息成本增加了一倍还多。”一直在守望楼价等待“上车”的王媛对记者表示，自己这几年几度想要咬牙买房，都因为各种各样的原因决心再等等，目前仍然不敢贸然下手。
王媛目前居住在位于红磡的“黄埔花园”。虽然该屋苑已经有30余年的楼龄，但由于交通便利、生活方便，再加上毗邻香港理工大学方便出租，一直是投资客以及自住买家的选择之一。王媛也一直很关注该屋苑的楼价变动。今年8月，一套约60平方米的三居室原本叫价1000万港元，不到两个月的时间就降了近200万港元，最终成交价802万港元。而卖房的业主2020年购入的时候，则花了1066万港元。
买房者在观望，卖房者也在考虑转行。地产代理监管局的公开资料显示，截至2023年11月30日，香港持牌代理人数共有39747人，较10月份的40013人，按月减少266人。且在过去的8个月里，持牌人数每个月都在减少。
对于接下来两个月以及明年的香港楼市走势，目前市场和机构给出的预期都不高。高力估计2023年余下两个月的价格会继续下调，最终全年楼价录得4%至5%的跌幅，明年楼价下调趋势或持续，预计2024年中小型私人住宅楼价有机会下跌10%。
汇丰环球研究报告显示，香港的楼市融资成本上升而需求持续疲软，近期部分楼市政策放松，虽然可能会对楼市起到一定的刺激作用，但并不能扭转整个地产界所面临的挑战。至于2024年的楼价，汇丰预测明年上半年继续下跌5%，到下半年才有望回稳。
救市政策不及预期，成交量上升楼价仍然跌
“虽然政府在10月底调整楼市需求管理措施，但市场成交只略有回升，整体仍低于上半年平均水平，楼价继续偏软。”在12月4日举行的立法会财经事务委员会会议上，香港特区政府财政司司长陈茂波表示，香港楼市气氛保持审慎，住宅楼价在前10个月下跌4%，7至11月的每月平均成交宗数只有约2800宗，较上半年低35%，成交量仍在低位徘徊。
10月25日，面对已经处于下跌区间的香港楼市，香港特区行政长官李家超在发布任内的第二份《施政报告》中，调整了执行超过10年的楼市管控措施，包括缩短额外印花税的适用年起，将买家印花税和新住宅印花税的税率减半。此外，外来人才的置业印花税由去年的“先征后退”改为“先免后征”。
从政策落地到如今已一月有余。从短期数据来看，“减辣”措施对市场起到了一定刺激作用。美联物业房地产数据显示，11月香港一手住宅成交量共有565宗，创下近3个月以来新高，二手住宅成交量亦达到2202宗，较10月有所提高。
李家超在《施政报告》中解释称，过去一年，利率显著上升，多个地区经济放缓，香港楼市交投减少，楼价亦出现调整。随着香港未来房屋供应量持续增加，考虑整体情况后政府决定调整“辣招”。
所谓“辣招”，指的是自2010年起，针对香港疯狂上涨的房价，香港特区政府陆续推出的3项调整措施，通过征收额外印花税、买家印花税和新住宅从价印花税，增加交易成本，从而打击炒房行为，抑制房价持续升温。
10余年间，香港楼市几经波动，但香港特区政府维持“辣招”的决心从未动摇。2018年，香港楼价指数一度连跌5个月，时任特首林郑月娥曾表示，香港楼价向下调整很正面，不用幻想政府会救市。2022年，香港楼价指数再次连跌7个月，陈茂波亦表态称，政府不会因一些短期波动而轻易“减辣”。
在外界看来，尽管此次“辣招”有所松动，但总体来说幅度仍然有限。香港专业地产顾问商会会长蔡志忠在《施政报告》推出后曾直言：“‘减辣’措施不够彻底，难以吸引外地买家及本地客买楼收租。”
高力亚洲估价及咨询服务行政董事周若瑜表示，放宽对海外人才置业征税、“先征后退”改为“先免后征”有助于释放海外人才在港置业需求，同时可以配合政府吸引海外人才政策，增加海外专才来港吸引性。但是从价印花税及买家印花税税率由15%下调至7.5%，此举未能重启换楼或置业阶梯，对提振市场交投及扭转楼价跌势作用不大。
莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管王兆麒亦提出，额外印花税已完全与楼市脱节，应该完全取消而不仅仅是将税期调整至两年。
楼市寒意传至土拍市场，香港的地也卖不动了
不仅楼市感受到了寒意，香港土拍市场的活跃度也出现了明显下滑。
11月9日，港铁旗下的东涌东站第一期物业开发项目截标，由于没有收到任何投标书，该地块即日流标，成为港铁公司过去10年反应最差的招标项目。
就在几天前，香港特区政府推出的一块东涌临海住宅地块因出价未达底价同样宣告流标。截至目前，香港今年已累计有6块土地先后流标。公开资料显示，过去11个月，香港特区政府及一铁一局共推出了9个项目，仅售出3幅住宅地，成交价共计近132亿港元。
东涌位于香港新界大屿山北部，属于离岛区。流拍的两块地皮所属地段还处于“待开发”阶段，这也许解释了为何地产开发商兴味索然。尽管如此，对于人多地少的香港来说，如此高频率的流拍也实属罕见。也许对于眼下的香港地产开发商来说，去库存的需求远远大于开发新盘。仲量联行的数据显示，目前已落成未售出的单位数量已升至1.83万个，为2007年以来的最高水平。
“今年共有6幅土地流标，是本港土地供应史上，出现最多流标次数的一年。”周若瑜在接受媒体采访时表示，眼下香港地产商投资大型开发项目面临不少压力，包括住宅一手市场反应平淡、地产商有不少货尾单位积存。此外，高息也会加重资金成本，再加上某些地皮开发时间长，这些都会降低开发商的投标意愿。
根据香港特区政府此前公布的年度卖地表，目前还有3块地皮未推出市场，包括湾仔和金钟两块商业地皮，以及元朗一块三合一工业用地。高力香港研究部主管李婉茵认为，面对高息环境，写字楼空置率高企，再加上2025至2026年将增加近700万平方英尺楼面供应，实在没有在短期内再推商业地皮的迫切性，否则很大机会再流标。
土拍市场的遇冷也势必会影响到香港特区政府的财政收入。今年年初发布的2023/2024年度《财政预算案》显示，全年卖地收入预计可达到850亿港元。而目前卖地收入仅有132亿港元，只完成了15%的卖地目标。
在刚刚结束的立法会财经事务委员会会议上，陈茂波坦言，由于全球经济挑战、地缘政治环境、利息上升，今年香港整体经济和资产市场表现均较预期逊色，因此政府收入，包括地价、印花税都受到影响，预计本年度综合赤字可能略超过1000亿港元。
（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第23期）
