【绿城服务（2869.HK）】核心经营相对稳健，短期因素扰动明显——2022年业绩预告点评（何缅南）

2023-03-15 07:00:59 - 市场资讯

报告摘要

事件：

绿城服务预计2022年营收增速超18%，归母净利润同比下滑30%-40%

2023年3月10日，绿城服务发布2022年业绩预告，预期2022年度公司未经审核的收入将录得超过18%的增长，同时，公司未经审核的核心经营利润及未经审核的权益股东应占溢利较2021年同期下降分别约5%至10%，及30%至40%。该降幅主要原因是：(1)基于审慎原则，应收账款及其他应收款减值准备增加，以及金融工具等资产减值增加；(2)受中国房地产行业环境及疫情反复影响，公司收入增幅下降的同时成本上涨。

点评：

基础物管稳健，独立发展能力较强，疫情和房地产市场致短期利润承压

1)项目储备丰富，基本盘稳健；市场拓展领先行业，独立发展能力强。公司预计收入同比增长超过18%（符合我们预期）；中长期看，基础物业管理是业绩稳健增长的主要贡献，近三年基础物管收入占比均超过60%，2022H1为64%，截至2022H1公司在管面积3.5亿平，储备面积3.7亿平，合约面积/在管面积为2.05，明显领先于我们重点关注的19家物业公司，项目储备较为充裕；公司高品质服务带来良好的口碑和品牌美誉，第三方拓展竞争优势突出，22H1第三方在管面积占比86%，领先同业，持续为行业独立发展树立标杆。

2)下半年疫情和房地产行业环境等因素持续影响，利润率短期承压。本次公告预计2022年归母净利润同比下降30%-40%（低于我们中期预测下降16%），我们在公司2022年中期业绩点评中提出，2022年上半年由于经济环境和疫情影响，公司员工成本及资产减值损失准备较上年同期有所增加，叠加金融资产公允价值变动，非经营性因素对利润短期有影响。22H1公司35%收入来自大杭州地区，41%收入来自长三角和环渤海地区，下半年国内新冠疫情仍有反复，公司收入下滑且成本提升，如部分社区增值业务无法正常开展，而房地产市场回暖进程较为缓慢（22H1公司地产开发关联业务收入占比14%），多重因素影响下，公司金融资产减值较往年有所增加，业务成本抬升，利润率短期承压，我们认为暂时性因素不影响公司长期发展向好，2023年疫情影响解除，国内经济稳步复苏，房地产市场逐步筑底回暖，公司整体利润率水平有望企稳。

风险提示：市场竞争加剧导致外拓不及预期，经济复苏和地产回暖不及预期。

发布日期：2023-03-13

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