“租房投资”年收益15%!“有银行退休领导入手12套” 揭秘三家关联公司的“商业闭环”
想“赚钱”吗?最小投资仅需17.8万元,年利率15%,每年净赚2.67万元,每月净赚2225元。租房数量随意,投资翻番,收益也随之翻番。听起来,是不是很令人心动?
销售称,有退休的银行领导带着律师来评估风险,后来一次性投资了12套单间。记者估算,12套单间总价213.6万元,年“利润”超32万元!
近期,市场上频现宣传通过“租房”实现“发财”的项目。这种租房投资是骗局吗?有律师称,不到项目暴雷、停止返利的一刻,很难定义为骗局。但也有律师称,“看起来像是一场骗局,像是金融产品,只是用房子进行了包装。”
记者调查发现,该项目用地属于“工业用地”。有律师分析,工业用地不可用于公寓的出租运营,这是个隐患,一旦被追查,可能导致公寓运营受阻,或影响到投资者返利。
涉及该项目的至少有3家公司,诱人的租房投资背后,是怎样的“商业操作”?对此,记者进行了调查与梳理。
退休老人投资12套?
投资一套单间,仅需17.8万元,年利率可达15%!这真的能完美实现工资之外的“被动收入”吗?近日,《华夏时报》记者前往该项目实地调查。
金福公寓项目销售微信文字介绍该投资项目。
该项目位于北京市丰台区大红门南路158号,具体方向是地铁8号线和义地铁口西侧500米。销售杨宇(化名)提供的导航地址是“义和公寓”。杨宇称,目前该项目被起名为“金福公寓”。
金福公寓交易案场的布置与新房售楼处很像,墙上挂有项目区域图,还安排了“砸金蛋”环节,很有销售氛围。记者在金福公寓一栋楼内看到,楼道环境较显陈旧、楼道两侧房间密集。
杨宇对记者表示,金福公寓所在园区总计7栋楼,每栋楼约6层,每层大概30套房,预估总计超过1200套。杨宇告诉记者,负责运营金福公寓的公司叫北京德溥伟思酒店管理有限公司(下称“德溥伟思”)。
销售经理冯云(化名)推介项目时表示,能实施“租房投资”的房间数量有限,2021年公司曾拿出100套房长租,这次又拿出100套房长租,是“第二波”操作,以后可能就不再长租了。
冯云称,不久前,北京市西城区一位已退休的某银行领导,曾带着两位律师前来项目现场评估风险。经过风险评估,该客户认为风险可以承担,最终一次性投资12套单间,且已全款支付。
记者据此估算,12套单间总价是213.6万元,每月净收益为2.67万元,每年净收益超32万元。杨宇称,“公司会在每月30号前后,支付当月收益,(投资者)就像每月领工资一样!”
3月10日,中国民生银行工作人员对记者提到,存款以3年为限,利率3.2。按此逻辑,若将17.8万元存在民生银行,年利息收益约5696元,均摊在每月约475元。这只有“租房投资”净利润的21%。
巧合的是,“租房投资”和“银行定存”有个类似点,两者都以3年为限。杨宇介绍,金福公寓投资需满3年,才能抽回本金。抽回本金后,不再享受后续7年的每月返利。假设投资者仍想继续投资,最长可以延至10年。
租赁成本是“商业机密”
尽管投资满3年,就能抽回本金,但投资者与德溥伟思签署的则是10年的租赁合同。德溥伟思一次性收取投资者10年租金。以一套单价17.8万元为例,每年的房租按1.78万元计算。
杨宇表示,公寓既有单间也有两居室,投资单间是17.8万元一套,投资两居室为35.6万元一套。假若德溥伟思运营一栋楼,每栋楼大约180套房,若全按单间估算,一栋楼全部租赁出去,合同期10年的租金收入大约是3204万元。如果两栋楼,全部出租出去,至少就是6408万元。
近期,《华夏时报》记者曾接到河北某商铺投资者的爆料,称承诺“售后返租”的开发商已不再兑现承诺,返租一拖再拖,目前不少投资者正在要求退钱。
需要说明的是,也有律师对记者表示,不到公司暴雷、停止返利的那一刻,也不能定义投资“租房投资”就一定是骗局。
3月13日,业内人士张亮对记者介绍“返租业务”时表示,“市面上包租业务破产烂尾的不少,还有企业用有限的房源实施一房多卖或多租。目前我还没看到将返租做到底的。由于缺乏全程监管,要注意公司‘抽逃资金’。”
德溥伟思一次性收投资者10年的房租,这些钱主要用在哪里?冯云主动解释称,会用在金福公寓的硬件改善上,譬如设备维修、换新等。
记者在相关租赁合同上看到,有关德溥伟思租赁成本的部分被“商业机密”几个字代替。对于德溥伟思究竟花了多少成本,杨宇和冯云均表示不知情,并称就连负责打款的财务也不知晓。相关问题,记者曾给德溥伟思和宏迎公司发送采访提纲,但截止发稿未收到回复。
德溥伟思从长城日用品公司手中租赁了两栋楼,承租起始时间2019年4月30日。
那么,年化15%收益的“租房投资”,具体需要投资者做什么?杨宇表示,需要和德溥伟思签一份“租赁合同”,再和宏迎公司签一份“委托租赁合同”就能实现。用杨宇的话说,“你什么都不用管了,等着收钱就行!”
德溥伟思和宏迎公司之间,有何关联呢?两公司的实际办公者是否同为一套人马,不能确定。但两公司在天眼查备案的联系电话和邮箱都相同。另外,天眼查公示的两公司“工商信息”内,人员规模均未显示,参保人数均显示为0。
3月13日,北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者分析,“两家企业不排除空壳公司的可能。现在市面上的公司不论注册资金有多少,很多其实都是认缴制,实际上并没有实缴。相当多的公司实际风险承受能力十分有限。未来一旦出现问题,就算投资者打赢官司,恐怕也拿不回钱。”
此外,王玉臣律师还提到,“如果两家公司经核实确实属于同一实际控制人,这个理财产品又面对社会公众,金额又如此之大,有可能会涉嫌非法集资。”
产权方是“失信执行人”
需要说明的是,德溥伟思并非金福公寓的产权人,而是“二房东”。杨宇出示的一份“房屋租赁合同”显示,德溥伟思于2019年4月从北京长城日用品工业有限公司(下称“长城日用品公司”)租赁过两栋楼。后者才是产权方。
根据上述“房屋租赁合同”,记者结合天眼查公开信息,发现一处时间疑问:“房屋租赁合同”显示,德溥伟思承租的起始时间是2019年4月30日,但天眼查却显示,在此两个月后该公司才成立,具体成立时间是当年6月24日。
公开信息显示,长城日用品公司成立于1979年,以“金属制造业”为主,由北京恒正顺新国际酒店管理有限公司持股80%。记者查询发现,该长城日用品公司还是“失信被执行人”。
参阅上述“房屋租赁合同”的时间,长城日用品公司租房给德溥伟思后大概1年半,即2020年11月,法院就已立案,不久就将长城日用品公司列为“失信被执行人”。天眼查显示,该公司被认定是:有履行能力但拒不履行生效法律文书确定义务。
梳理天眼查信息,长城日用品公司从2021年至2022年期间,曾被强制执行,其中,未履行金额合计约2.86亿元。该公司曾被某融资担保公司、某商业保理公司、某金融资本公司,申请“限制高消费”。
天眼查显示,房东长城日用品公司的监事杨冰,就是“二房东”德溥伟思的法人代表杨冰。杨冰和宏迎公司控股50%的股东马子迁是“同事”,他们分别担任北京落地生根酒店管理有限公司(下称“落地生根公司”)的监事和法人代表。落地生根公司与德溥伟思在天眼查备案的联系方式也相同。
简单归纳这个“商业故事”:杨冰是房东长城日用品公司的高管,他主管了一家公司叫德溥伟思。之后,杨冰和他认识的“同事”马子迁的宏迎公司“合作”,一个负责把长城日用品公司的房屋出租给投资者,另一个负责从投资者手中接过来“运营”。
根据以上逻辑,业内人士提出一个疑问:宏迎公司为何不直接从德溥伟思手中接盘房源去运营?还要以年利率15%的成本去引入投资者呢?