“适配”刚需的房子 应该是什么样？
各位粉丝：
这两天，在查看新房预售许可信息时，我们发现，位于房山区良乡大学城的京熙润府获批预售了。
为什么今天要说这个，一是良乡大学城可以说是近几年北京供地最集中的片区之一，到京熙润府已经是第六个新房项目了。可以说这个板块关注度比较火，而将入市的新盘也会让该板块关注度更高。
另一方面，大家也都知道，【京房字】一直最关注的就是刚需的住房问题，也一直呼吁各方包括新房更关注刚需的适配问题。而京熙润府这个项目，目前看各方面都是把之前我们说过的适配做到了。近地铁、周边有优质教育资源、小区品质较高；更重要的是定价比较合理，均价预计将在3.8万元—3.9万元/平米，也是该片区近几年新房定价对购房者最友好的。
所以，值得说一下。刚需的“适配”新房应该是什么样？
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可能我们说的刚需“适配”，作为开发商的华润置地会表示反对。毕竟，华润置地是把这块地作为高品质住宅来设计建设，而且从户型来看，最大的也有124平米的四居，面向的应该是刚需和改善兼有。
不过我们想说的刚需，针对的是一个更广义的概念，是普通家庭能够购买的起的住宅，对比的是那种动辄上千万、甚至数千万的豪宅。
这几年我们不止一次的说过，在北京新房供地越来越偏改善的大背景下，适合普通家庭购买的刚需住房太少了。
回归正题，刚需的“适配”新房。
这个“适配”的标准我们之前曾经说过，一是交通的便利，毕竟刚需的家庭使用公共交通通勤的比例更高，因此适配的房子对便捷的公共交通要求更高。
京熙润府这个项目距离地铁房山线良乡大学城西站直线距离约800米，属于比较便捷的距离。
而且，房山线在北延开通后，已经可以直达丰台科技园以及丽泽金融商务区；而且去年房山线还和9号线实现早晚高峰跨线运营，一站列车就可以直达海淀的国图。
未来，随着丽金线的修建，房山还将便捷的连通到西城的金融街。
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适配的另一个重要因素，就是配套的完善，购房者肯定要关注孩子的上学、看病是否方便。在这方面，不得不说，近几年房山的变化真的很大。
还记得去年7月我们的一篇推送吗？通过“名校办分校”等方式，房山区引进优质教育资源，以及提升本土学校办学特色和品质，房山区已经悄然成为了各个郊区教育的“领跑者”，无论是中考还是高考，都在各郊区中名列前茅。
而在去年12月，中关村三小与房山区签署合作办学协议，承办中关村三小房山学校，校址就位于京熙润府这个项目的南侧。
学校占地面积3.25公顷，规划办学规模30个班，预计在2027年9月1日正式开学。
学校距离小区确实相当近，基本就是隔壁了。当然，最终的入学政策要以当地教委公布为准。
本身这个片区就处在北理工、北工商等大学“环抱”中，学院氛围浓厚，如今又落地优质学校，教育配套这方面肯定会更吸引购房者。
另外，我们前段时间发布的今年重点工程中，宣武医院房山院区、北京京东方医院项目（一期）这两个三甲院区都是今年开工建设。房山的各种配套这两年可以说是突飞猛进，也促使区域越来越宜居。
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当然，光有地铁、有配套还不行，从房子本身来说，也要有好的品质，这也是我们之前强调的。从“有的住”到“住得好”，也是国家房地产新发展模式的重要内容。
根据土拍文件，京熙润府这个项目的容积率为1.8和2.1。大家都知道，容积率越低的小区，密度就越低，居住的舒适度就更高。这个片区临地铁的小区容积率大都在2.5左右，显然新房项目的居住舒适度会更高。
较低的容积率也使得产品形态和区域内有所差异，京熙润府项目的楼栋为6到15层的洋房和小高层，窗墙比也比较高，这会在后面说到的户型中体现出来优势。
园林上则华润置地引入了受到广泛好评的达尔文营地，设计了以“儿童友好+自然生态”为主体的“松果乐园”，以北京常见的松鼠为主角，为孩子打造了一个亲近自然、探索生命的趣味自然课堂。
说到户型，这个项目确实让人眼前一亮。
首先是约79平米的三居室，79平做到三居，这在新房中很少见，而且还能做到南北通透，明厨明卫，这就更难得了，而且客厅和主卧也都配置了飘窗。
其实个人最喜欢的是约91平米的边户三居，首先是面积不大、总价不高，但户型已经能满足大部分家庭的几乎所有生活需求。最大的亮点是整个房子的L形，全都是飘窗。客厅是270度转角飘窗，连餐厅、厨房、卫生间、次卧的一侧也全都是飘窗。这在90平米左右的商品房户型中，还是第一次看到。
124平米的四居是当下大户型流行的四叶草户型，同样也是整体L形“贯通”飘窗，朝南主卧是270度转角飘窗，客厅和另一个南侧卧室，以及两个卫生间和一个次卫也都有飘窗。
这样的设计算是把飘窗玩到了“王炸”的水平，对于“飘窗控”的人，估计是极具吸引力和“杀伤力”的。
最后是性价比。京熙润府项目的预售指导价是4.5万元/平米，而据了解，目前该项目正在认筹倒计时阶段，近日就将开盘，首次开盘的销售均价很可能只有3.8万元—3.9万元/平米，即便是三居，最低的首付也只有80万元左右。门槛是该片区近年来新房项目中最低的，对于购房者来说，无疑是非常友好的。
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