连遭举报，万科回应多个舆论负面，能否自救成功
万科面临的危机和挑战不仅反映了市场环境变化，也揭示了万科自身经营和战略布局等方面的问题。
万科走到了“生死存亡”的关键节点。更棘手的是，有关万科的负面舆情仍在不断发酵，且有愈演愈烈之势，对万科展开“自救”极为不利。
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遇到阶段性经营困难
3月29日，万科集团（000002.SZ，简称“万科”）披露2023年年报，2023年实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.56%；归属于上市公司股东的净利润（简称“净利润”）121.6亿元，相比2022年的226.9亿元减少了105.3亿元，降幅达46.4%，接近腰斩。
其中，2023年第4季度，公司净利润为-14.59亿元，单季度同比降低126.2%，首次出现季度净利润亏损。
万科指出，净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，对部分开发项目计提了减值。
报告期内，公司新增计提存货跌价准备约34.9亿元，较上年大幅增加了30亿元，影响归属于母公司股东的净利润约29.5亿元，与大多数房企一样，资产减值损失对其利润影响非常大。
2023年，万科房地产开发及相关资产经营业务毛利率为15.4%，同比下降4.4个百分点，其中开发业务结算毛利率为15.7%。
销售方面，2023年万科实现销售面积2466万平方米，销售金额3761.2亿元，同比分别下滑6.2%和9.8%。
2024年前两个月，万科累计实现合同销售面积225.5万平方米，合同销售金额334.7亿元，同比减少43%。
值得一提的是，万科打破31年的分红惯例，2023年将不派发股息，是其上市以来首次不分红，令市场感受到了万科传递的“寒意”。
4月14日，在一场针对特定对象调研的投资者交流会上，万科方面称，当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。但万科已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力。
是什么原因导致万科目前的挑战？万科方面称，经过集团经营班子认真讨论和深刻反思，虽然有外部市场变化原因，但更多是万科自身在宏观情况和行业情况发生重大变化时，依然维持扩张惯性，未能及时调整。
一是在转型发展实际操作过程中存在步子过大、操之过急的问题。二是在不少城市包括一些重点城市和一线城市，出现投资冒进和失误。三是对融资模式趋势性变化的认识一开始不够全面透彻，集团已经启动了房地产融资模式的调整，但从总对总的信用融资为主转向新的融资模式还需要一个过程。
值得注意的是，在万科2023年年报发布三天前，国际评级机构惠誉再次下调万科评级。将万科的长期外币发行人违约评级自“BBB”下调至“BB+”，并列入负面观察名单。
惠誉认为，此次评级下调原因是万科销售业绩不佳，叠加资本市场波动，令其融资途径进一步收窄。同时，万科应对将到期债务等因素，可能导致财务灵活性持续恶化。
02
万科回应多个热点话题
万科消息不断。
合作方“举报门”让万科品牌声誉受到较大影响。4月1日，万科十余年合作方烟台市百润置业再次在微信公众号发布举报文章，内容直指以郁亮为首的高管人员利用万科偷税漏税、挪用资金、发放高利贷、洗钱、跟投牟利等。
针对近期市场关注的烟台万科公司被举报事件，4月14日晚，万科回应称，万科不存在拒不交账的情况，目前税务机关亦没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意。合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益。
万科表示，合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益，万科不存在通过跟投制度向高管输送利益的行为。万科从2014年开始推行项目跟投计划，根据已有的制度，万科董事、监事和高级管理人员不得参与项目跟投，更不可能借此从合作项目中获取任何个人收益。员工参与跟投，跟投计划均明确要求其拿出自有资金，与公司共同投资。跟投资金与公司投资、合作方投资风险共担、收益共享，员工跟投权益均是小股东，跟其他股东权利平等，承担同等的股东义务，不存在任何特殊性。无论万科独资项目还是合作项目，跟投模式、条款、要求也都是一致的。
针对与合作方的经济纠纷，烟台万科公司已于2024年2月在烟台法院提起民事诉讼，依法主张合法权利。该案件已进入正式审理阶段，法院已依法裁定对合作方资产采取诉讼保全。烟台合作方于2024年4月在网络对公司和董事会主席的诽谤，性质和影响恶劣，万科集团正在向法院提起民事诉讼，并向公安机关进行刑事报案。
关于烟台合作方举报涉及的唐山翡翠蓝山项目，唐山万科已依据胜诉判决在2022年与合作方达成执行和解，抵偿资产已有序交割，蓝山项目正常经营建设并已高品质交付。
数日后，万科济南公司总经理肖劲被山东警方带走调查。济南万科方面表示，肖劲因个人原因配合相关部门调查。公司运营正常，由金亚斌接任济南公司总经理。目前万科已安排北京区域、济南公司向济南政法委及侦办案件的警方沟通情况。警方表示，肖劲案件是其个人案件，与烟台举报无关。
对于4月14日万科多位高管出国不回、管理层被边控等传闻，万科解释称，实际情况是：
华中区域原首席合伙人蔡平，孩子在美国出生，现在到了接受教育阶段，需要家庭陪伴，其于2023年提出辞职并获得公司同意。总部协同中心原牵头合伙人王润川，因前往香港深造提出离职，目前人常住深圳。集团管理层境外公务出行正常进行。
万科表示，集团管理层境外公务出行正常进行。集团总裁祝九胜今天（4月14日）刚刚从香港考察项目回来。集团联席总裁朱保全今日（4月14日）中午飞往日本进行业务考察。
针对今年5月及6月到期的境外债券的具体资金安排，4月5日，万科在互动平台回复称，2024年的境外债券只有二季度还有折合人民币56亿元的债务到期，公司已经提前启动了相关置换和还款准备工作。对不同月份到期的债务，公司都会有相应的应对。
在经营端，万科表示会继续坚持积极销售，坚守跑赢大势的目标，保持领先的回款率。在支出端，随着交付高峰的过去，今年经营端的支出压力也在下降，公司将继续保持全年经营层面现金流为正。截至2023年底，公司持有货币资金998.1亿元。
03
高管开启“自救”
一位企业观察人士对《中国房地产报》称，万科面临的危机和挑战不仅反映了市场环境变化，也揭示了万科自身经营和战略布局等方面的问题。
为了让公司平稳度过转型期，万科首次提出降杠杆目标——未来两年削减付息债务1000亿元以上，削债金额占当前有息债务的三分之一。
在上述投资者交流会上，万科表示，将首先立足“自救”，立足自身能力和资源自我化解风险，对所有在手业务，全部重新打开和检视，分类进行梳理，并制定针对性方案。因此，提到的一揽子方案不是一个方案，是一系列方案。
其次是用足现有的各类融资工具，万科已积极调集各一线力量，以用好用足中央出台的一系列有利于行业化解风险的政策性融资工具。期间得到了金融机构的理解、支持、指导和帮助。这些大方案最终的目标，就是今明两年的债务规模将下降1000亿元，债务风险获得实质性化解。万科表示，集团所有项目将保证按时高质量交付。
万科管理层也在与万科共进退，公司8位高管自愿放弃2023年度奖金。自报告披露之日起，董事会主席郁亮等高管降至拿1万元月薪、31年来首次不分红以及未来两年削减付息债务1000亿元以上。
据悉，郁亮在2019年、2020年的税前报酬总额超1200万元，同期祝九胜税前报酬总额超1100万元，解冻税前报酬总额超800万元。
在业绩说明会上，郁亮表示，万科管理团队坚决不“躺平”，一定会跨过这个阶段性关口。公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度。
4月12日，郁亮“低调”现身成都，此行主要任务是庆祝万科与新加坡GIC实现长期合作20周年纪念活动。当日庆祝活动上，新加坡GIC出席的高层代表是其现任行政总裁林昭杰。
祝九胜则奔赴香港调研万科项目。4月14日，祝九胜从香港调研结束后，返回深圳，下午即出现在这场投资者交流会上。当日他还在微信朋友圈发布了一条信息：“香港撤辣后，项目销售给力”。
紧接着，4月14日中午，万科集团联席总裁朱保全飞往日本进行业务考察。
来源| 《商学院》杂志综合自中国房地产报、北京商报、长江商报、证券时报、21世纪经济报道、中国商报、中国证券报、上海证券报、第一财经
封面 |视觉中国
编辑 | 吴蒙