杭州楼市限购政策取消首场土拍：4宗宅地底价成交，建发房产表现生猛
康为/发自北京
5月14日，杭州举行了楼市限购政策全面取消后的首场土地拍卖，市场表现差强人意，4宗宅地均以底价成交，并未迎来限购放松后的热度。
根据公开信息，本次拍卖地块位于杭州市临平区星桥单元、钱塘东部湾新城单元，以及富阳区的银湖和鹿山板块，总出让面积达26.7万平方米，总建筑面积为35.65万平方米，起始总价为38.94亿元。4宗地块均为低密度住宅用地，容积率在1.01至1.65间。
经过竞拍，建发房产和东部湾新城开发建设联合体、保亿和临平乔司国际商贸城建设联合体、杭州富阳山水置业、杭州金汇世纪公司分别以19亿元、7.64亿元、6.6亿元、5.7亿元价格竞得上述地块。
值得注意的是，紧邻钱塘江景的杭州东部湾新城地块，出让建筑面积9.82万平方米，拥有1.01低容积率，周边配套设施齐全，包括杭州沿江湿地公园、钱塘区观澜中学和观澜小学等配套。该地块由建发房产和东部湾新城建设联合体以底价19亿元竞得，楼面价为每平方米19360元。
中指研究院华东大区常务副总经理高院生认为，本次杭州拍卖的地块有3宗容积率低于1.5，其中2宗享有江景资源，亦有地块与地铁口直线距离在500米内，质量较好。然而，由于这些地块均位于近郊和远郊区域，企业在拿地时仍表现谨慎。
不过，建发房产表现生猛。当天，建发联合体竞得的钱塘低密宅地是本场土地拍卖中起拍总价和单价最高地块，19亿元的拿地金额占到本场土地拍卖总金额的49%。这之前，建发房产已经在杭州连续5次成功竞得地块。
具体来看，3月29日，建发房产子公司杭州兆欣房地产有限公司以底价竞得杭州桃源单元地块，该地块紧邻地铁4号线吴家角港站，新房限价为每平方米3.4万元，楼面价为每平方米17195元，总价为18.52亿元。
4月16日，杭州兆欣房地产有限公司再次以底价竞得两宗地块。其中，杭州之江度假区单元XH110303-12地块用地面积为2.8万平方米，容积率2.2，总价为11.53亿元；XH110303-13地块用地面积为4.05万平方米，容积率2.2，总价为16.86亿元。
同一天，福州兆晋房地产开发有限公司（建发房产子公司）和杭州市城市土地发展有限公司联合体以底价竞得杭州西站新城单元YH080901-04、05、11、12地块，楼面价为每平方米15974元，占地面积为7.6万平方米，规划建面约为21.1万平方米，总价为33.76亿元。
4月29日，杭州兆欣房地产有限公司再次以底价竞得未来科技城单元一宗巨无霸体量地块，出让土地面积达24.44万平方米，容积率1.891，规划建面约为46.2万平方米，总价为84.95亿元。
短短45天，建发房产在杭州连续竞得桃源、之江、西站、未来科技城、东湾新城的6宗宅地，拿地金额已达184.6亿元，可谓生猛。
根据中指研究院2024年1~4月全国房地产企业拿地数据，建发房产新增货值达到397亿元，跃至全国第三；要知道一个月前，建发房产仅为91亿元，排在全国第28位。从单价城市来看，建发房产前4月以149亿元冲到杭州拿地金额第一，前3月在杭州拿地金额才19亿元，同期滨江集团是它的5倍，为97亿元。
一位长三角区域的地产营销人士表示，建发房产在杭州的部分项目卖的不错，基于自身的投资惯性会重仓杭州。据克而瑞数据显示，2023年，建发在杭州的单盘项目云启之江就实现销售额171亿元，位列全国楼盘销售前列。
“本次挂牌的4宗地块均位于非限购区域，并未直接受益于政策放松利好。因此，开发商对地块的预期并不高。同时，当前杭州楼市面临销售去化的压力增大，这也是开发商在拿地时谨慎的原因之一。”同策研究院研究总监宋红卫表示。
据CRIC数据显示，杭州楼市“金三银四”行情并不理想。4月份，杭州新房成交面积仅为44万平方米，环比3月下降43%，同比降幅达到60%；广义去化周期上升至27个月，显示出市场去化压力较大。销售分化在不同圈层之间更为显著，4月份一圈层世纪城、城东新城两盘加推售罄，二圈层回跌至51%，三圈层稳定在11%左右。
此外，根据国家统计局数据，杭州1~3月新房价格指数同比涨幅分别为2.2%、1.2%、1%，呈现连续回落的趋势；二手房价格指数同比跌幅更为明显，1~3月分别下降2.1%、4.2%、5.1%。
克而瑞研究认为，新政前非限购区的项目众多，去化本就不佳，杭州全域解除限购对于之前非限购区带来的利空大于利好，因此非限购区的土地拍卖热度降至低位也在意料之中。