地产股为啥最近又行了？
今日（5月15日，下同）A股整体震荡走低，三大股指均跌近1%。两市成交7611亿元，较昨日缩量635亿，3800多只股票下跌。
A股主要宽基指数今日表现20240515
在市场普遍走弱时，房地产板块却逆市走强。Wind数据显示，申万房地产一级行业指数今日大涨2.03%，领涨31个申万一级行业指数；板块110只成分股中，有3只涨停，91只上涨，明显优于A股整体表现。
房地产板块今日为何大涨？
今日早盘，房地产板块整体是低开的。
但在10点左右，出现第一波拉升，10点40之后板块整体发力，并将优势保持到收盘。
申万房地产一级行业指数今日走势20240515
今日为何大涨？
综合媒体报道，或有两大主因。有意思的是，这两大主因皆未经官方证实，均为“市场传闻”。
第一，市场传闻相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房，该方案可能会让银行提供贷款（类似的方案之前已传过几个版本，至今未见官方证实）。
第二，今日有涉及息口方向的消息：如果欧洲央行如期降息，中国央行或在6月份下调利率，会利好房地产市场。
其实房地产板块回暖已有一段时间。自4月24日年内低点以来，截至今日，申万房地产板块在12个交易日里8涨4跌，反弹了15.48%。
一方面，是地产政策大幅宽松。自今年4月末政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，各地纷纷加大力度出台放松限购、鼓励“以旧换新”等举措。上周除了深圳局部优化限购措施外，杭州、西安等城市也完全打开限购，有望向市场注入信心。
另一方面，近期房地产销售上也有一定亮点。中指研究院数据显示，深圳新房市场成交规模小幅增长，市场活跃度有所回升，4月深圳新建住宅价格环比涨0.52%，涨幅较上月扩大0.36个百分点；克而瑞数据显示，5月6日-12日，杭州新房市场量价双升，全市成交商品住宅环比增加43%，成交均价环比上涨2%。
而且从基本面上看，当前新房、二手房销售虽然未见显著复苏，但也未持续恶化。
政策端的支持和基本面的逐步企稳，加之地产板块估值和持仓较低，特别是头部央国企房产公司的韧性较强，地产股或具备博弈空间。
房地产强势状态能否持续？
短期看，地产板块上涨能否延续，或主要取决于未来一段时间内政策出台的力度。中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的重要条件。
从具体数据看，2022年房地产政策宽松以来，地产板块约有4轮行情：
1）2022年3-4月，坚持租购并举，加快发展长租房市场，城区常住人口300万以下城市取消落户限制。
2）2022年8-9月，通过政策性银行专项借款方式推进“保交楼、稳民生”，五年期LPR下调15个BP。
3）2022年11月，房地产股权融资，信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发力，央行降准25个BP。
4）2023年7-8月，延长“金融16条”中两项金融支持房地产融资政策期限，降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等。
其特征主要包括：
1）指数层面，房地产指数平均涨幅18%，持续28天，行情高点的平均换手率为3.2%。
2）地产公司层面，龙头市值普遍在800亿元以上，平均涨幅约16%；弹性标的主要是中型房企，市值集中在100-200亿元左右，平均涨幅40%。
3）地产链之中，开工端的装修建材、水泥表现较好，竣工端家电较弱。水泥/装修建材在过去4轮行情中，平均涨幅分别为8.5%/9.5%；白电/黑电在过去4轮行情中表现一般，平均涨幅分别为2.8%/1.5%。
对照本轮行情，从指数层面看，当前房地产指数自4月24日年内低点以来反弹15%、行情持续12日，距离前4轮历史均值有一定的涨幅差、上涨持续期，或有一定机会。
普通投资者怎么布局？
房地产板块辉煌过、沉寂过，目前或在慢慢回暖，也面临着楼市复苏不及预期、房企资金风险等困难。
市场普遍认为，核心区域土储丰富、融资通道畅通、具备改善性产品塑造能力的房企，特别是龙头央国企房企的韧性和机会可能更大，感兴趣的小伙伴或可多关注。
另外，今日的大涨或与市场“小作文”有关，普通投资者不宜盲目追热点；如果确实看好这一板块、希望分享优质房企成长果实，找到合适的上市公司、给予一定的时间和耐心，更有望收获成功。
主要参考资料
1、华泰证券：强二线解除限购或向市场注入信心20240512；2、财通证券：4轮地产行情的启示20240512