暴跌的老破小，被大批年轻人接盘！|| 关注
来源：无冕财经
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老破小的风又吹起来了。
最近，各地老破小疯狂成交的消息铺天盖地。就连我妈，一位常年深居在十几线小县城下面村子里的母亲，都对“深圳买家扫货杭州12套老破小”一事发表了掷地有声的看法——
老破小是市场的底盘，老破小强，则市场强！
与此同时，年轻人正在拯救老破小的话题在热搜榜居高不下。新一代人的新购房理念，象征着市场又将迎来新的转机。
我想说，这些都是扯淡！
01
老破小的数据的确很漂亮。
以一线城市为例子：
上海1月份230万以下的房源成交6489套，3月份成交8760套，增长率近35%，增速相当迅猛。同时，面积段在50㎡以下的房源，也从2107套增至2880套，增速达36%。
把数据拉回到去年，在去年3月份，230万以下房源成交了约8300套，同比依旧有增长。
深圳近半年来，小户型成交占比均在60%以上。
今年3月，深圳90㎡以下占了总成交的63.2%，在最近7个月中仅次于去年12月。与此同时，大户型成交在一路下滑，从去年9月占11.5%到现在仅占8.4%。
这样的情况在广州也很常见。
在广州，每挂出10套房，就有3套的房龄在20年以上。
强势的老破小不仅成交套数在上涨，并且还在不断占有其他房源的生存空间。
今年，老破小还在以破纪录的方式疯狂成交。
上个月，杭州的老破小成片成片地成交。
朝晖小区一月成交了72套，平均一天成交2套的速度，在最近三年中闻所未闻；翠苑在4月份也有大约60套的成交房源。
以老破小全方位的优秀数据来看，今年的这波小阳春，完全可以说是老破小撑起来的。
这些老破小都是谁在买？
还真是年轻人在买老破小。
近半年来，23-27岁买房的人数占比从15%从提升至19%，并且从家庭结构上来说，独居买房的占比也提升了4个点。（数据来源：中指研究院）
这告诉我们什么？
买房客群年轻化！
从需求上来说，刚需购房越来越来多。2023年刚需购房约占总购房的26%，与22年相比，提高了6%。
这三年来，小户型成交比例也在增高。
其中，一居室略有提高，二居室持平，三居室成交占比高达50%。
相应的是，大户型改善房源的需求逐渐减弱。
这说明什么？
买房需求转向小户型！
买房的年轻人在增加，小户型的需求在增加，在这趋势之下，购置老破小的年轻人势必会增加。
如此一来，一切都对上了——
年轻人在拯救老破小，而老破小正在拯救满是颓废的市场。
开年来，市场迎头向上的拐点竟然是在这！
不好意思……以上全错。
02
与其说年轻人拯救老破小，不如说年轻人等到了接盘老破小的机会。
从各路自媒体讲述的原因来看，年轻人买老破小是主要归结于两点：老破小本身的便利性，通勤方便、配套齐全。
新一代人买房观念的改变，更注重房子的居住属性。
一句话就是，与其凑齐6个钱包背负30年房贷活一生，不如无压力入手一套老破小，并将它打扮成“家”的样子。
我想说，这些全都是包装后的漂亮话，翻译成大白话就是——
老破小总算跌到年轻人能够接盘的地步了。
这轮下行周期里，老破小绝对是跌得最凶的一类房子。
在北京，相较于普通房子10%左右的价格回调，老破小一跌就是二三成。
如西城天宁寺东里上个月成交了一套两居室，总价345万，大半年前同样的两居室成交价在500多万；北四环的一居室今年3月份成交价285万，单价约6万/㎡，同户型一年前的成交价是450万，单价接近10万/㎡。
这样的数据不止是在北京一抓一大把，上海也是如此境遇。
比如带二师附小和铁岭中学学区的密云小区，单价曾经高过14万/㎡，现在繁华落幕后，单价直接腰斩，一居室成交价在200多万；
此外，还有邮电二村这类的老塔楼小户型，跌幅接近45%，21年一套53㎡一居室卖500万，现在成交不到300万；位于普陀的甘泉一村老破小不到150万即可入手，单价降了2万/㎡，绝对是年轻人友好型。
咱们来看下面这张图。
从2018年，老破小的价格一路横冲直撞，直至2021年达到巅峰后，总算开始回调。
今年，一线城市老破小的泡沫已经挤光了，价格基本接近2018年的水平。
明白了吧，老破小的普遍降价才是主因！
什么年轻人拯救老破小，新一代买房观念在变化，全是在扯淡。
年轻人们难道不知道改善大户型的阔绰尺度能让生活更美好？不知道极尽奢华的江景豪宅才能把城市的灯火辉煌收藏在一窗之内？
但是这些房子再怎么降价，也终究是够不上的——
正如保时捷永远也不会懂，买不起保时捷的人们缺的绝对不是一张5万块钱购车优惠券。
更遗憾的是，房地产也没有雷总这般人物，能够打造出小米SU7，让年轻人拥有跑车平替。
幸好，在这一轮周期中，老破小降得足够凶，大几百万真金白银地降价，让年轻人终于有了接盘的能力。
更关键的点是，年轻人不仅有了支付首付的能力，月供压力也更小了。
在一线城市，当动辄五六千的房租完全可以覆盖老破小的月供时，质的改变发生了——
从给房东打工到给自己打工。
这才是年轻人愿意去买老破小的原因——
因为老破小降得足够便宜，首付比例降低，月供平替房租，年轻人有机会在城里安身立命，为积攒下自己的家业奋斗。
所以，千万不要再说什么年轻人拯救老破小了。
说白了，这就是价格到位了，刚需能入手了。
文艺点讲，这是一场年轻人和老破小的双向奔赴。
03
势头正好的老破小救不了市。
虽然年轻人们足够给力，老破小成交表现得非常好，但老破小依旧是天量供应。
截至2023年底，上海各区的老破小占比依旧很高，如杨浦、长宁的老破小占比均在30%以上。尤其是23年9月份认房不认贷新政后，老破小挂牌量也激增了万余套。
北京就更别提了。
挂牌量超17万套的背后，就有老破小的卓越贡献。如东城和西城核心区超20年房龄的就有近6000套；朝阳更是有1.3万套的老破小……现在的情况往往是这边刚一套卖掉，那边又来一套新上架的老破小。
老破小疯狂成交的同时，还在疯狂上架。老破小终究还是被自己打败了。
第二，老破小的成交并没有很好地打通置换链条。
一季度的上海老破小成交势头正猛，但4月份上海的二手房成交量却环比降了近2000套；
今年来，成都二手房成交套均面积持续降低，1月约95㎡，而3月仅有约92.5㎡，套均总价降至134万。今年2月，总价100万以内的房源成交占比为近三年最高。
可见，成都老破小的成交比例显著上升。
然而，成都150万及以上的房源在2、3月份的成交占比都创了历史新低；
广州在4月成交的二手房中，60-90㎡小户型占34.67%，环比增长1.69个点，同时120㎡较大户型成交占比下降了约0.4个点，总体的二手房成交也环比下降2.61%。
以上几个城市都在证明，卖出老破小并进行向上置换的房东比例极低。
这才是市场的真相——
市场好的时候，房东通过向上置获取跑得更快的标的。反之，则抛售老破小来获取现金流。
况且现在老破小跌得这么厉害，即便卖了向上置换仍需要加截杠杆，现在大家都在努力去杠杆，能这样做的勇士比能保值的老破小还稀缺。
同时，市场回暖往往是自上而下的。
正如过去的几轮行情中，往往是一线城市领涨，二线再跟上；再具体到板块上，则是核心板块优质房产先涨，之后才能轮动到下级板块。
想靠老破小把市场拉起来，太难了。
第三，老破小从来就没差过。
如果你去翻一翻往年的成交数据，老破小从来都是成交主力，铁刚需从来都是市场的主要购买力。
那么，为什么最近大家都在关注老破小？
直接原因大降价的老破小成交确实更好了，其次则是市场下行，时不时地把老破小成交数据拉出来遛遛已经成了一种习惯。
而到了市场上行时期，大家都在关注更能涨的房子，或者是带有学区属性，单价逆天的老破小，普通老破小就鲜少有人问津了。
因此，老破小很难成为市场的晴雨表。
最后，我想说的是老破小的存在意义就是因为房子的总价够低，能让普通人们有套自己房子，有个家。
其实啊，买老破小的大多数人更关心的是今天的菜价涨了没、深夜的电影有没有特惠场……咱就别老是拿老破小和市场回暖说事了。
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▶本文转载自公众号“大碗Pro”（ID：gh_a408bd912b82），原标题为《暴跌的老破小，被大批年轻人接盘！》原文发布于2024年5月9日。无冕财经已获得转载授权，并稍作编辑。
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