哇！某地安永广场因无力偿还贷款被接管！
位于美国洛杉矶市中心南菲格罗亚街725号的安永广场在资产管理公司布鲁克菲尔德（Brookfield）于4月停止支付抵押贷款后进入接管程序。商业地产公司高力国际（Colliers）已经控制了这座41层高、968,184平方英尺的办公大楼。需要强调的是，安永与安永大楼被接管一事无关。
在一份新闻稿中，高力国际表示：“高力国际很高兴地宣布已获得洛杉矶市中心安永广场(EYPlaza)的独家租赁和物业管理权。该广场位于S.Figueroa街725号。已被任命为接管人的三叉戟太平洋房地产公司(TridentPacific RealEstate)的GreggWilliams聘请了我们。SeanFulp是高力国际美国西南地区办公室资本市场主管，作为破产管理的首席顾问，他的任务是确保安永广场在动荡的市场条件下仍能保值。”
这项任务标志着该公司在一个月内第二次高调接管办公大楼。今年4月从布鲁克菲尔德加盟高力的IanM.Gilbert非常适合接手这项工作。Gilbert表示：“能有机会租赁安永广场，我们感到非常自豪。洛杉矶市中心很少有这样的办公资产，其丰富的历史、开放的设计和高度理想的步行环境将符合当今租户的期望。(根据高力在4月份宣布聘用Gilbert的新闻稿，在他15年的职业生涯中，吉尔伯特已经完成了1000多笔交易。)
南加州房地产新闻网站TheRegistry称，布鲁克菲尔德为安永广场提供了2.75亿美元的商业地产抵押贷款支持证券，以及价值3,000万美元的夹层贷款。
几个月前，布鲁克菲尔德的投资者就收到了安永广场难以偿还债务的警告。
今年早些时候，Brookfield就其偿债能力向投资者发出了警告。该公司承认，大楼产生的现金不足以支付即将到来的债务、租赁成本和与安永广场相关的资本支出。
远程工作的日益盛行增加了空缺率，这给布鲁克菲尔德带来了双重挑战。再加上利率上升，该公司不仅要为安永广场支付越来越多的债务，还要应对许多其他物业支出。由于布鲁克菲尔德持有相当数量的浮动利率贷款，利率上升产生了不利影响。财务文件显示，安永广场的贷款利率为伦敦银行同业拆借利率(Libor)加2.86%。今年3月，随着Libor在4.55%附近徘徊，Brookfield负担的利率达到了6.02%的上限。
布鲁克菲尔德在其2022年年度报告中表示，自2020年以来，入住率一直在下滑，租赁“没有达到大流行前的水平，因为企业考虑如何最好地实施重返办公室计划，并向混合或远程工作政策过渡”。到2022年底，洛杉矶市中心有30%的空置办公空间可供出租，是美国主要市场中空置办公空间最多的。
这是布鲁克菲尔德今年在洛杉矶失去的第二座建筑，还有更多的洛杉矶办公室面临被拍卖的风险。
根据2020年10月TheRealDeal对安永广场租金的细分，安永在该大楼中占据12.1万平方英尺，每平方英尺28.47美元（大楼平均每平方英尺29.56美元）。
Fulp认为：“安永广场是洛杉矶最好的办公大楼之一，它的价值值得保护。我们不会坐等市场来决定自己的命运。该建筑现在资金充足，我们拥有一支高技能的管理和专业交易团队，以确保它仍然是洛杉矶市中心租户的首选之一。”
原英文报道如下：
Beforewegetintothesituation,pleasenotetheissuediscussedhereisnotEY’sfault.Rather,theofficetowerbearingthefirm’snameat725SouthFigueroaStreetindowntownLosAngeleshasenteredreceivershipafterassetmanagementcompanyBrookfieldstoppedmakingpaymentsonitsdebtinApril.CommercialrealestatefirmColliershastakencontrolofthe41storieshigh,968,184square-footofficetowerandissuedanewsrelease:
ColliersispleasedtoannounceithasbeenawardedtheexclusiveleasingandpropertymanagementassignmentofDowntownLosAngeles’EYPlaza,formerlyErnst&YoungPlaza,at725S.FigueroaStreet.ThefirmwasretainedbyGreggWilliamsofTridentPacificRealEstate,whohasbeenappointedReceiver.Servingasleadadvisorforthereceivershipestate,SeanFulp,HeadofOfficeCapitalMarkets,U.S.Southwest,istaskedwithensuringEYPlaza’svalueispreserveddespitetheturbulentmarketconditions.
Checkoutthispettiness:
Theassignmentmarksthefirm’ssecondhigh-profileofficetowertakeoverinunderamonth,anendeavorIanM.Gilbert,whojoinedColliersfromBrookfieldinApril,isideallysuitedtotakeon.“TheopportunitytoleaseEYPlazaisoneweareimmenselyproudof,”hesaid.“FewofficeassetsofthiscaliberexistinDowntownLosAngeles,anditsrichhistory,open-airdesign,andhighly-desirablewalkabilitywillproveadvantageousfortoday’stenantexpectations.”[Gilberthastransactedover1,000dealsthroughouthis15-yearcareer,accordingtoColliers’newsreleaseannouncinghishiringinApril]
SoCalrealestatenewssiteTheRegistrysaidBrookfieldhasa$275millioncommercialmortgage-backedsecurityloanforEYPlazaandamezzanineloanworth$30million.
Brookfield’sinvestorswerewarnedmonthsagothatthecompanywasstrugglingtopaydebts.TheRegistry:
Earlierthisyear,Brookfieldissuedawarningtoinvestorsregardingitsabilitytomeetitsdebtpayments.Thefirmacknowledgedthatthecashgeneratedfromthebuildingwouldnotbesufficienttocoverimpendingdebtobligations,leasingcosts,andcapitalexpenditurestiedtoEYPlaza.
Thegrowingprevalenceofremotework,whichinfluencedincreasedvacancyrates,presentedadualchallengeforBrookfield.Coupledwithrisinginterestrates,thefirmfacedmountingdebtpaymentsnotonlyforEYPlazabutformanyofitsotherproperties.AsBrookfieldheldaconsiderablenumberoffloating-rateloans,therisingrateshadadetrimentalimpact.FinancialfilingsindicatethattheinterestrateontheEYPlazaloanstoodatLiborplus2.86percent.InMarch,withLiborhoveringaround4.55percent,Brookfieldreacheditsratecapof6.02percent.
Occupancyhasbeenonadownwardslidesince2020andleasing“hasnotcaughtuptoprepandemiclevelsasbusinessesconsiderhowtobestimplementreturn-to-officeplansandtransitiontohybridorremoteworkpolicies,”Brookfieldsaidinits2022annualreport.With30%availableforrentattheendon2022,downtownLosAngeleshasthehighestamountofvacantofficespaceofanymajorUSmarket.
It’sthesecondLosAngelesbuildingBrookfieldlostthisyear,withmoreLAofficesatriskofforeclosure.
AccountingtothisOctober2020TheRealDealbreakdownofrentsatEYPlaza,EYoccupies121,000squarefeetinthebuildingandpays$28.47persquarefoot(buildingaverageis$29.56persquarefoot).
OldphotoofEYPlazawhenitwasstillcalledErnst&YoungPlazabyMinnaert
NewerphotoofEYPlazafromtheBrookfieldwebsite
“EYPlazaisoneofthebestofficebuildingsinallofLosAngeles,anditsvalueisworthprotecting,”saidColliers’Fulp.“Wewillnotsitbackandwaitforthemarkettodetermineitsfate.Thebuildingisnowverywellcapitalized,andwehaveahighlyskilledteamofmanagementandtransactionprofessionalstoensureitremainsoneofthepremieroptionsfortenantsindowntownLA.”