从高负债到高品质 房企转型四大“黄金机遇”
房地产是国民经济的支柱产业，也是防范化解系统性金融风险的重要领域。2024年《政府工作报告》指出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。事实上，早在2021年中央经济工作会议首次提出要“探索新的发展模式”，让长效机制建设替代短期调控措施。2023年中央经济工作会议再次强调“加快构建房地产发展新模式”，同时还提出要“完善相关基础性制度”。党的二十大报告提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
伴随着我国房地产市场由增量变存量、投资变消费、开发变服务的转型，改善型高品质住房和旧房更新改造将是未来我国房地产市场的重点发展方向。在全面建成小康社会、扎实迈向共同富裕的过渡阶段，以旧换新、以小换大、以远换近的改善性需求将会逐步回暖，成为未来中国住房需求结构的主体以及支撑市场走势的稳定载体。与外延式发展、高速度发展、投机型发展和开发型发展等旧模式不同，房地产发展新模式具有内涵式发展、高质量发展、稳健型发展和服务型发展的特征。在新的发展模式下，房地产企业过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”开发经营模式，将逐步被“高质量、新科技、好服务”所取代，房地产企业将会迎来一个相当长的转型发展机遇期。
机遇1：以公共交通为导向的城市更新模式
TOD模式将城市更新和轨道交通开发有机融合，通过纳入保护、出让、出租、自营、旅游、展示等商业运营，探索出许多具有良好经济效益、社会效益和环境效益的城市有机更新模式。
TOD（Transit-Oriented-Development）模式是指以公共交通站点为中心，通过集聚通勤人口和多种复合功能，形成高效、节能、宜居城市空间的一种规划设计，是国内外城市有机更新的引擎和重要抓手。随着城市发展逐渐进入存量时代，由于城市更新投入资金量较大，若不能形成长期可持续的投资回报，将会导致政府和社会资金的投资积极性不高。因此，如何依托轨道交通实现存量地块的系统优化、品质提升和土地资本溢价，正成为城市更新面临的主要难题。
2021年4月，国家发展改革委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出“探索推行混合产业用地供给、分层开发、立体开发和以公共交通为导向的开发（TOD）等模式”。2022年6月，国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，进一步提出“推广以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体”。《深圳市城市规划标准与准则》中明确提出，将TOD模式作为城市规划设计的基本原则，并为所有TOD项目制定了法定图则作为城市规划管理的重要依据。法定图则可以有效地约束土地开发强度和建筑形态，保证TOD项目与周边环境协调统一。成都和广州等城市也都在各自的轨道交通建设规划中提出了以轨道交通为主导或骨架，构建高效便捷、绿色低碳的综合交通体系的理念，并将TOD开发模式作为发展规划的重要内容或手段。截至目前，杭州、武汉、厦门、青岛等城市都在不断探索TOD模式，将城市更新和轨道交通开发有机融合，通过纳入保护、出让、出租、自营、旅游、展示等商业运营，探索出许多具有良好经济效益、社会效益和环境效益的城市有机更新模式。综合来看，城市更新TOD模式具有以下三个特征：
第一，提升交通通勤效率，优化城市空间布局。TOD模式通过轨道交通的快速连接，将城市中心区域的商业、文化、教育等高密度功能与郊区的住宅、休闲、生态等低密度功能有机结合，形成多中心、多层次、多样化的城市空间结构。这能够有效缓解城市中心区域的拥挤和郊区的空洞化现象，实现产城融合和城市功能布局优化。通过打通“最后一公里”来调整道路空间分配权和服务对象，重构公共交通与公共开放空间、公共服务设施的关系，形成以站点为核心的系统性交通组织方案。
第二，提升改造片区社会效益，拓展高质量发展动能。通过地下通道和空中廊桥的立体化联结，兼顾了人员的快速流动和商务功能开发，实现流量变商业、商业聚人气、人气促交通、交通增流量的良性循环。通过对改造片区的有机更新，可以达到延续城市肌理、传承城市文脉、提升居住品质的综合效果。不仅为社区居民提供了便捷、舒适、多元的生活方式，也为片区带来了新的增长动力和发展活力，大幅降低交通时间成本和碳排放，提升周边土地的价值和综合效益，促进城市形象和品牌功能提升。
第三，提升各利益主体的参与积极性。城市更新的主体不应该仅仅是政府本身，只有将公共部门与社会力量集中在一起才能将城市更新工作做得更好。TOD模式通过采取土地置换、股权合作等多种方式，按照多方共赢理念引入社会资本和风险共担机制，与城投公司、房地产企业、物业公司等紧密合作，建立起一级土地整理、二级项目开发、三级项目运营的“三级联动”全生命周期开发运营体系，可以有效实现交通基础设施共同开发和收益共享。在融合历史传承、提升城市空间品质为目标的利益共同体机制作用下，可以一定程度上兼顾政府部门、房地产开发商和社区居民等各方利益主体。
机遇2：以智能化服务为核心的未来社区模式
未来，房企需要以用户为中心挖掘新需求，进而创新“地产+”的产品及服务模式，即要求房地产企业在信息化的基础上将加快数字化进程，最后达到智能化服务的目标。
智能城市（IntelligentCity）作为信息技术与经济社会各领域深度融合的城市发展模式，已经成为城市发展的更高阶段与必然趋势。作为城市重要的功能单元，如何让社区变得更聪明、更智慧，是关乎智能城市建设的基础。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出，“以数字化助推城乡发展和治理模式创新，全面提高运行效率和宜居度，分级分类推进新型智慧城市建设”，要将智能化建设应用到城市发展的各个层面，为我国智能城市建设指明了方向。以浙江省杭州市正在推进的未来社区建设为例，通过构建智能便捷的未来社区一体化平台，打通基层治理四平台、智慧物业、雪亮工程、教育健康、养老托育、就业创业、社区服务等公共配套服务应用场景，基本形成了社会治理、长效运营、数字赋能等多维度典型经验和“普惠+商业”模式的良性循环，有利于打造具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。
智能城市是新基建、数字中国、新型城镇化等国家战略在城市建设领域的集中体现，代表了我国城市发展的新理念、新路径与新趋势，同时也对存量时代的房地产企业运营模式提出了更高要求。未来，房企需要以用户为中心挖掘新需求，进而创新“地产+”的产品及服务模式，即要求房地产企业在信息化的基础上将加快数字化进程，最后达到智能化服务的目标。如VR看房、线上销售、安全防护、智能客服、大数据分析、数字化物业管理等。信息化意味着要打破房地产各经营环节的数据孤岛，数字化要求能够做到业务板块的高度集成和网络协同，智能化则是在数字化的前提下实现业务的智能决策。一方面，可以通过搭建数字化运营平台赋能房企实现高效管理；另一方面，通过上线基础服务设备落地多元化社区服务场景。不仅能够提高房企内部运营效率、实现降本增效，还能将业务资源、客户资源等转化为数据资产，进一步创新房地产企业经营模式。
机遇3：以“三大工程”为代表的重大战略部署
通过推进“平急两用”公共基础设施建设，将进一步刺激上下游相关产业发展活力，有效带动投资和消费，对经济高质量发展产生积极作用。
2023年底的中央经济工作会议提出，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。随着资金不断落实到位，“三大工程”将有利于解决人民群众在住房和城乡建设领域的急难愁盼问题，同时也将带动房地产相关投资消费，推动房地产市场稳定健康发展。
规划建设保障性住房，是在新形势下适应中国式现代化建设新要求，完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的一项重大改革。“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可形成3万亿元左右投资。而新一轮的保障性住房建设，标志着我国将构建政府保障基本需求、市场满足多层次需求、租购并举的住房制度，有利于缓解大城市住房供需矛盾，有效推进房地产发展模式转型。从全国各省级层面的《政府工作报告》来看，绝大多数省份都将保障房建设作为2024年的工作重点，关于中央财政补助、地方政府专项债、利用住房公积金发放保障性住房开发贷款等相关配套政策也陆续跟进。
积极推进“平急两用”公共基础设施建设，是站在战略高度作出的具有重大意义的工作部署。不仅有利于优化城市空间布局、消除城市建设治理顽疾、进一步提升城市韧性和治理水平，还将补齐超大、特大城市应急能力建设短板，改善居民居住环境条件，进一步满足人民对美好生活的向往。通过推进“平急两用”公共基础设施建设，将进一步刺激上下游相关产业发展活力，有效带动投资和消费，对经济高质量发展产生积极作用。
城中村改造是解决人民群众急难愁盼的重要民生工程。2023年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，各地纷纷出台实施细则。如上海市出台了一系列的政策支撑城中村改造推进，预计到2027年中心城区周边城中村改造项目将全面完成。广州市以立法推进城中村改造工作，提出至2035年拟推进272个城中村（行政村）改造计划，共涉及289个项目。2024年全国两会期间，住房和城乡建设部强调要推动解决老旧小区加装电梯、停车难等问题，加强无障碍、适老化设施建设，并提出2024年再改造5万个老旧小区的计划，建设一批完整社区。据相关机构研究测算，超大特大城市城中村改造每年将会带动约1万亿元投资规模。
机遇4：与绿色建筑相适应的低碳节能技术运用
要加快落实新建建筑节能设计标准升级和既有建筑的节能改造，通过大力发展绿色建筑，推动房地产和建筑业向节约资源、保护环境、优化体验、创造收益的方向发展。
建筑业是能源消耗和温室气体排放的大户，其建筑材料生产、建筑施工、建筑运行三者的碳排放量约占全国碳排放总量的52%。早在2006年3月，我国就颁布了第一部《绿色建筑评价标准》。截至2024年第一季度，我国新建绿色建筑面积占新建建筑面积的比例已超过90%。但由于历史原因，大量既有建筑改造成绿色建筑的工作推进相对缓慢，低碳节能技术的运用方面与欧美发达国家还存在一定差距。为更快实现“双碳”目标，房地产和建筑业的绿色低碳改革迫在眉睫。住房和城乡建设部原副部长仇保兴曾指出：“城镇化要转向新型城镇化，就意味着作为城镇化最基本的细胞——人类的住房必须要更新形式，从传统建筑转向绿色建筑。未来，必须把节约、智能、绿色、低碳等生态文明的新理念融入城镇化的进程中。”因此，要加快落实新建建筑节能设计标准升级和既有建筑的节能改造，通过大力发展绿色建筑，推动房地产和建筑业向节约资源、保护环境、优化体验、创造收益的方向发展。
在规划设计上，要把尊重自然、绿色低碳的发展理念贯彻实施到建筑设计、装饰设计、景观环境设计、市政工程设计之中，引导全社会建立起绿色低碳的消费观念。在建筑材料方面，可进一步扩大绿色建材的应用范围，努力攻克围护结构保温系统、可再生能源利用技术、采光照明技术、海绵城市技术等绿色建筑关键技术。在建筑设计方面，通过有序推广装配化建造方式，打造绿色用能评价体系，可以充分发挥绿色施工、数字化运行的示范效应。在房地产金融领域，通过绿色金融产品拓宽绿色建筑融资渠道，可以最大限度发挥绿色金融对建筑业低碳转型的助推作用。在市场调节机制方面，要有序利用价格杠杆、税收补贴和政府采购制度，大力提升绿色建筑、绿色家装、绿色节能建材的市场消费份额，将绿色建筑从一个抽象概念变成定量化、可推广的检测标准。
（作者李超系中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室主任）