住宅房变“网约房”合法吗?邻居是否有权令其停止经营?
近几年,网约房的兴起给现代生活增添了不少便捷和灵活性,但是,随之而来的一些现象也让人不堪其扰。
近日,江苏省淮安市清江浦区人民法院就判决了一起因“网约房”而引发的排除妨害纠纷案。
江苏省淮安市清江浦区的居民耿先生,在入住当地某住宅小区后,发现斜对面的邻居家,时常有陌生人拖着行李箱入住,走廊上堆放着生活垃圾,还常有人深夜大声喧哗。
原告耿先生:本来我买这个地方的房子是为了小孩上学的,在我入住了以后我发现,我的对门,我的斜对面,开了2家民宿。夜里面,小孩刚入睡,开门的声音动静比较大,拖行李箱动静比较大,凌晨两三点钟,还有吵架的,还能出来再倒倒垃圾,还有唱歌的,所以说对小孩的学习生活环境造成了很大的影响。
小区业主李女士:包括这个民宿平时打扫卫生有这个小推车,一下子有两三辆聚集在这个狭窄的过道,我们正常出行的时候,也是很不方便的。
随后,耿先生向小区物业和社区工作人员了解对面房屋情况。
淮安市清江浦区车站社区工作人员张红军:这个房子是2023年,产权人把房子租给经营户了,他们有租赁合同,房子租期是3年,我们社区对这个房子也进行了解过了,是作为民宿对外进行出租的。
耿先生认为,在没有经过其他业主同意的情况下,邻居擅自将住宅改变为经营性用房,严重影响了他和其他业主的正常生活,侵犯了他们的合法权益。于是起诉至法院,请求判令相关被告立即停止经营行为,恢复房屋住宅用途。
而在庭审中,该房屋的业主、租客等几名被告表示,“网约房”是共享经济下的短期租赁,属于业主一种出租行为,不应该定义为经营行为,不需要全体业主同意,只需按规定在江苏省网约房登记平台登记、取得登记标识即可。
淮安市清江浦区人民法院民一庭员额法官邰冬梅:我们在审理本案之后,发现认为本案的争议焦点问题,其实在于“网约房”是否属于经营性用房。“网约房”作为互联网经济背景下的一种新业态,目前就全国范围内的规范性文件来看,“网约房”的性质和地位尚不清晰。
“网约房”实际上都是为房客提供了一种有偿的住宿、膳食、保洁等服务,所以说它们跟旅馆业,没有什么本质的区别。
淮安市清江浦区人民法院民一庭员额法官邰冬梅:根据民法典第279条的规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改为经营性用房。如果说业主将住宅改为经营性用房的,除了遵守法律、法规以及管理规约外,还应当经有利害关系的业主一致同意。同时,根据民法典第288条规定,不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,来正确处理相邻关系。如果说业主将住宅房屋用作网约房,需经全体业主同意,而且应当尽量避免影响左邻右舍的正常生活。如果说发现有其他业主擅自将房屋用作经营性用房的,有利害关系的业主有权要求停止经营,恢复房屋的住宅用途。
经过审理,最终,法院判决4名被告立即停止涉案房屋的经营行为,恢复房屋住宅用途。
新闻链接:“网约房”如何成为“阳光房”?
在线选房、电子支付、密码解锁、无需见面……凭借这些优势,近年来,“网约房”深受年轻人追捧。然而,由于缺少有效监管,无法落实实名、实数、实时、实情等“四实”制度,“网约房”又极易成为“治安洼地”。如何完善动态监管机制,让“网约房”行业在阳光下健康发展,各地也在进行积极探索。
居民季睿辰:我觉得这个网约房存在一定的隐患,它在消防、卫生和安全方面,都没有办法得到保障。而且有的商家不登记身份证,给个密码就让入住了,这样总觉得不是很安全,也给了不法分子可乘之机。
面对“网约房”发展过程中出现的问题,近期,在江苏淮安市清江浦区,公安、市场监管、住建、消费、法院等多部门,联合开展“网约房”专项排查行动,全面了解辖区内“网约房”、酒店等运营状况。
淮安市律师协会会长潘虹:在支持网约房市场准入的同时,针对网约房可能产生的矛盾纠纷,首先要加强监管力度,建立完善的监管体系。政府部门应当联合网络平台,共同制定和执行严格的实名登记、安全保障等制度,以确保房源的真实性和合法性。同时,要加强对“网约房”经营者的资质审核和日常监管,对违规行为进行严厉打击。其次,消费者也应当提高自我保护意识,选择正规可靠的“网约房”平台和房源。
目前,当地人大立法部门,已经启动相关调研,积极推动“网约房”领域相关立法,明确“网约房”经营中平台公司、房东、经营人、入住人的法律责任,以及违规处罚的具体罚则,全方位规范“网约房”市场,确保行政机关有章可循、有法可依。
淮安市清江浦区人大代表蒋晓松:我们建议相关部门将“网约房”、民宿经营主体纳入监管范围内,对“网约房”民宿的发展和经营情况进行相关的评价、追踪、指导和帮助,并制定一定激励措施,对“网约房”民宿,予以公示、公告,建立良好的社会生活环境和营商环境。