锚定现代化 改革再深化丨盘活50多间闲置农房，“空心村”变成网红村
转自：四川在线
四川在线记者王成栋
“这几天忙得很。”8月14日上午，与记者交流了十分钟后，岳付飞就起身告辞。持续高温，让成都彭州市桂花镇金城社区成了避暑的网红打卡点。作为金城社区党委书记，岳付飞还有事情要忙：两处村委会旧址改造成的15间民宿即将开业，他必须做好收尾工作。
随着城镇化进程加快，不少城里人梦想着在乡村有一处房子。而在广大乡村，由于人口大量进城，农房闲置现象日益突出。在四川，闲置农房体量大，是最大的沉睡资产之一。
如何在日益增长的市场需求和大量闲置的农房之间架起供需桥梁，成为四川农业农村改革的发力点。2017年开始，四川在彭州等地启动闲置农房探索试点。金城社区的命运，也从此发生改变。
改革的方式：
村民以闲置农房入股，变成股东和就地务工者
“改革是逼出来的。”忙完了装修，岳付飞回忆起了往事：由小石村、庙坪村、涌华村合并而来的金城社区，曾在20世纪60年代因煤炭开采而兴盛。2008年，煤矿产业退出，社区成了“落后村”。
截至2017年，全村近四成户籍人口在外务工，村集体经济组织经营性收入只有3.6万元，是名副其实的“空心村”和“穷村”。
如何让金城社区恢复往日辉煌？
“社区地处群山之中，自然风光不错。”金城社区副主任何从蓉说，2017年至2018年，社区两委多次组织村民召开座谈会，确定了发展农文旅产业的路子。为把游客变成“留客”，社区专门请来专业机构建言献策，最终选定了民宿产业这个切入点。而发展民宿产业的资源，就是村民大量外出务工后闲置的农房。
当时，金城社区闲置的农房有20多间。如何盘活？
“民宿是个新产业，大家都没见过，很多人有疑虑。”岳付飞决定，先遴选一批群众意愿较高、房型等条件较好的农户先行试点，明确试点户可以获得优先务工权。在专业机构的帮助下，村民罗忠芬等四户村民把自家的闲置的二楼以资产入股的方式交给了村集体经济组织，统一打造成共享民宿。闲置的农房成了经营性资产，农民也变成了股东。
“娃娃们都进城了，我们老两口住一楼就够了。二楼的四个房间，都改成了客房。”罗忠芬说，以闲置房屋入股打造共享民宿后，自家每年分红一万多元。同时，她和老伴还在民宿务工，每年劳务收入5万元左右。
罗忠芬等人尝到甜头后，金城社区加快全村风貌打造，并启动闲置农房盘活扩容。迄今，全村已经开设运营民宿六家、客房50多间。目前，社区900多名户籍人口中，有150余人在村里的民宿或企业工作，共享民宿房东年均分红6万余元。
随着民宿的陆续建成，金城社区又盘活了村里3880亩闲置农用地、林地建成共享菜地和有机猕猴桃产业园，乡村旅游的下游产业链不断完善。
改革的红线：
不改变宅基地使用权，设置村集体经济组织这道“防火墙”
“我们的改革这么顺利，是因为我们没有动村民的宅基地使用权。”在不同场合，面对取经的同行，岳付飞透露出自己的改革“方法论”。
省社科院研究员郭晓鸣表示，宅基地关乎农民的切身利益，且又与农房高度关联。因此，各地在相关改革均明确“宅基地使用权”的基础上，盘活沉睡的资产。
但这并不能解决所有的问题。农村一户多宅、面积超标等问题较为突出，不少农房尚未办理不动产登记，且农房只能出租、不能购买。这些因素，导致部分农房权属不明。
岳付飞介绍，在首批闲置农房变民宿成功之后，当地引入了社会资本。但盘活农房发展乡村旅游业投资大、周期长，如果没有明确的权属，投资者疑虑不少。
好在，金城社区吃下了又一轮改革的“定心丸”。2019年4月，彭州市启动了颁发首批农村集体建设用地使用权《不动产权证书》，让乡村民宿有了40年产权。这意味着民宿业主不仅是经营者，还是其合法修建的建筑和设施的所有权人。
除了明晰产权，金城社区盘活农房时设置的另一道防止纠纷的防火墙，是村集体经济组织。
金城社区眼下的民宿运营模式，是探索出了“村集体+社会资本+农户”。
实践中，为了防止社会资本与村民产生矛盾和纠纷，当地采取了“两步走”的模式：拥有闲置农房的农户与村集体经济组织签署入股协议，村集体经济组织再与社会资本签署合资开发协议，明确按照村民、运营公司、村集体以3:3:4的比例占股。这样一来，让村民和村集体成为利益共同体，更有效化解了潜在的风险。
村集体经济组织介入之后，金城社区也由过去的“穷村”变成了“强村”。去年，金城社区的村集体经济组织经营性收入达到1208万元，较2017年增长330倍以上。在此基础上，全村的道路维修等公共服务水平大幅提升。